杭州150个新交付住宅，仅26个不包阳台，它们的二手房就是贵一点？
◎Tips：今日共15盘正在登记，明细见文末
01
一个小区交付后，包阳台的话题就开始提上了议程。
就如上个月底，我陪同一个朋友去创世纪收房。在阳台上，朋友摸了一把阳台围栏上的积灰。发出了第一个灵魂拷问：能包阳台么？
遭到陪同工作人员否定的回答后，处女座的他满心忧愁，看来以后早晚拖地是免不了了。
无独有偶，今年中旬我同学收了一套檀悦的房子，在办收房手续现场，她提出的第一个问题，就是能不能包阳台？
边上几个偶遇的业主一听，也都说：好想包！
毕竟，10米多长的大阳台，包进来就是快20方，总不能晾在外面风吹日晒吧。
阳光城檀悦的流线型铝板，如果包上阳台……
从檀悦回来，我就跟许多朋友感叹说：檀悦长得真好看，不过看起来包阳台是免不了了。趁还是颜值巅峰，看一眼少一眼……
有人热衷于包阳台，有人就对包阳台相当不屑。
同样是奥体板块，刘先生所拥有的天璞，是难得包阳台的次新房。对此，他可不觉得那拥入室内的几平方，是捡了多大便宜。
“天璞允许包阳台，我觉得这就是减分项。”刘先生语气中颇有无奈。
好在，这套天璞他也不会去住，索性也就眼不见为净。因为，刘先生等待入住的可是晓风印月，开发商早早地就会包好阳台，哪用得着他后期心烦。
02
在包与不包之间，其实有的楼盘早就给你做好选择了。
要么开发商统一包好，比如晓风印月和即将上市的丹枫四季。
还有运河新城的不少楼盘，像幸福里、璀璨澜庭、运河云庄、沁澜、星创城等，均由开发商统一封闭阳台。
要么，就是一律不准包。我统计了2019年以来交付的150个左右楼盘，发现还是有26个楼盘，很明确对包阳台say no。
甚至，不少楼盘的物业，还一度强拆过阳台。
在今年9月，其中一楼盘物业就从天台进入到一户次顶楼的业主家中，拆除了刚搭建的阳台铝合金框架。
杭州“不包阳台联盟”26大次新房不完全名单
耐人寻味的是，这26个楼盘的二手房价，几乎都在板块中领涨。
桂语江南让市北西一跃爬上5万，留香园提前把江河汇拉上8万+，壹品堪称全杭州的次新房之王，未来悦、樾府和印未来这“未科三兄弟”个个耀眼。
锦绣之城之于申花，柳岸晓风金茂府之于滨江，时代奥城创世纪之于奥体、玖樟台之于笕桥，也都是二手房价的天花板。
难道不包阳台，二手房价真的特别贵一点？
从统计学角度讲，的确呈现了这样的现象。但不包阳台与二手房价之间，是不是有直接因果关系，却是不容易下定论的。
03
仔细看这些不包阳台的楼盘，有不少共同点。
首先，它们多是公认的高品质开发商所开发的楼盘。最典型的就是滨江、绿城。
滨江的楼盘一贯都是不包阳台的，当然也有例外，比如金色黎明紧邻高架的一排。因为灰尘、噪音影响极大，滨江的做法就是自掏腰包给你统一包上。
绿城这几年没那么坚持，钱塘明月、玉园、明月江南都包了阳台，不过多数楼盘还能做到不包阳台。
融信公馆ARC，包阳台会让创新的外立面更奇怪
被杭州购房者越来越认可的融创、融信，还有以三恒科技系统著称的金茂，这两年交付的住宅，也都统统不让包阳台。
像金茂府不包阳台，技术上的障碍也是原因之一。
科技系统的能耗，是按室内面积测算好的。如果把阳台包进来，增加了大量室内面积，那么制冷制热效果都会大打折扣。
另外像阳光城，檀悦刚交付时其实是犹豫的。
但经过几个月的思考，还是觉得檀悦和未来悦这样爆表的颜值，那些工艺复杂的弧形铝板立面，一包阳台，效果差不多就是刘亦菲脸上画胡子，暴殄天物。
现在阳光城已明确表示：业委会投票前，檀悦和未来悦不能包阳台，包了也要拆。
全石材干挂的首开杭州金茂府，目前不允许包阳台
其次，你会发现这些楼盘的位置都相对核心，出现板块频率最高的就是奥体、申花、钱江新城、未来科技城等。
核心地段的楼盘，往往是开发商最高水平的展示橱窗，不包阳台，才能留下经典。
最后，这些楼盘其实本身定位就比较高，不管是售卖时候的价格，还是起步户型面积，会更偏改善。
比如，近7万的壹品和翡翠海岸，最后洋房卖到5万8的ARC，均价5万4的涌清府。
04
但是能不能包阳台，也并不是一锤子买卖。
最典型就是滨江一高档住宅，2016年由于一业主私包阳台，物业从楼外将违章阳台拆除，还闹到了派出所。
最后业委会出面表示：如果超过二分之一的业主不同意，就不包阳台。
之后，小区已经过两次普查，有1000多户业主同意包阳台，上下楼赞成票通过一定数的会统一包阳台。最终，小区包起了北阳台。
但北阳台一可以包，就有业主偷偷顺便包了南阳台，听说最近新上台的业委会，又在拆除违规包的南阳台……
同样，目前不能包阳台的小区，也存在着一定变数。
比如樾府，开发商就表示现在是不能包阳台的，除非业委会成立后统一通过，才能包阳台。毕竟，这样法理上没有漏洞。
中国法律并没有禁止封包阳台，只是设置了条件。
《物权法》第七十六条（六）改建、重建建筑物及其附属设施；该条规定看属于建筑区划内重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
所以，正确打开封包阳台路径，是在满足三分之二以上的业主统一的条件下，将统一的改造方案报经相关规划建设等部门审批，经批准后方可实施。
我一直觉得这是和稀泥的一条法规，就像《荷马史诗》里厄里斯的金苹果，天生就是来撕裂中国业主的。
业主为包阳台引发的争斗，惨烈有甚于特洛伊战争。
就算斗争之后，通过了包阳台，业委会背后各种门窗承包商的利益缠斗，也堪比一部谍战剧。
住宅开发的每一个建造环节，都是各种资质证书审批；惟独交付后，业委会请个三无公司在高空中捣鼓包阳台，却少有监管。
去年钱塘明月包阳台施工坠物的惊险一幕，至今历历在目。走在包阳台的小区里，其实是没什么安全感的。
当然，如果遇上滨江这样耿直的物业，这些不确定因素都不存在。若业主非要执意包阳台，且业委会也通过了这个决定，滨江物业会选择撤出这个小区。
滨江物业和包阳台，永远只是单选题。
05
包阳台与不包阳台，双方永远都说服不了对方。
需要包阳台的理由，可列出长长一条清单，比如增加使用面积、防灰降噪、北阳台冬天洗衣服冷、防止幼童坠楼（这个理由很滑稽，照此逻辑，滨江绿城的楼盘应该经常掉小孩……）
抵制包阳台的呢，其实也有舒适度的考量：阳台一包，采光和通风就变差了。
但最让他们扎心的，还是觉得一包阳台，外立面就会变丑；一个小区没了颜值，二手房价的上限就没想像力了。要拼实用，谁拼得过经济适用房啊？
别说什么阳台统一包了也挺好看，就算业委会通过包阳台，也总有人就是不包。
所以，不存在所谓的“统一包”，交付后再包的阳台，外立面一定是犬牙交错，坑坑洼洼，在阳光下豁着一嘴的洞洞。
包与不包之间，二手房价已拉开差距
相似条件下，颜值低的楼盘二手房价总会弱一些。
比如，蒋村板块的某著名大盘，不包阳台的东区外立面大气流畅，让人忍不住多看上几眼；反观包阳台的西区，外形就朴实喜庆多了。
最终在二手房价上，不包阳台的东区确实高过包阳台的西区（当然东区还有精装交付的优势）。
再比如，奥体板块同时期交付的两个楼盘，地理位置相邻，甚至包阳台的A盘得房率和装标，还比不包阳台的B盘要高出一点。
但在二手房市场上，A盘的成交价永远被B盘压一头。
涌清府的外立面极简大气，堪称惊艳
其实，一个住宅到底要不要包阳台，决定业主主流舆论的，主要还是小区初始的定位。
如果小区89㎡小户型居多，或位于萧山余杭老城区，想包阳台的一定是主流，物业很难顶得住。但如果小区新房单价不低，起步户型又大（比如柳岸晓风），包阳台的呼声就不成气候。
究其实，家里动辄超过160㎡的面积，已完全够用了，扩张欲就不会那么强，有些人更愿意留个阳台养养花透透气。
至于阳台积灰什么的，人家家里都请阿姨，每天有人打扫，无所谓。
但如果家里只有紧凑的三房，储物空间不足，杂物堆到都快堵住路了，那满足当下需求显然比“精神性”的颜值优先级更高。
所以要想在包阳台上不烦恼，与其交付后去争，不如买房之前，就挑对定位符合你需求的楼盘。
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▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
森与海 之城 | 13900 | 板块：浦阳 房源：49套 户型：103㎡ 登记方式：冻资，首套为30万，二套为60万，其他为90万 登记日期：11.14-11.16 |
中交理想 时代芳华 | 47200 | 板块：临平新城 房源：37套 户型：180-195㎡ 登记方式：冻资，首套为230万，其他为460万 登记日期：11.14-11.18 |
德信银城 观湖之宸 | 30000 | 板块：丰收湖 房源：164套 户型：96㎡ 登记方式：验资70万 登记日期：11.14-11.16 |
万达 悦享同心湾 | 22337 | 板块：富阳高桥 房源：201套 户型：89-118㎡ 登记日期：11.14-11.16 |
| 越秀星悦城 | 22717 | 板块：青山湖科技城 房源：198套 户型：95-125㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：11.14-11.16 |
春来枫华 公寓 | 47000 | 板块：新天地 房源：151套 户型：98-139㎡ 登记方式：冻资：首套130万，其他为260万 登记日期：11.14-11.16 |
禹州宋都 望林府 | 45500 | 板块：祥符 房源：82套 户型：115-171㎡ 登记方式：验资首套100万，其他为200万 登记日期：11.14-11.17 |
祥生湛景 星合映 | 23000 | 板块：崇贤 房源：192套 户型：90-126㎡ 登记方式：冻资：首套为50万，其他为100万 登记日期：11.14-11.16 |
| 湖光山社 | 22300 | 板块：青山湖科技城 房源：96套 户型：99-120㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：11.13-11.15 |
上海大华 潮悦前城 | 18000 | 板块：大江东新湾 房源：282套 户型：89-117㎡ 登记方式：冻资：首套为45万，其他为90万 登记日期：11.13-11.15 |
| 荣上青云府 | 高层11700 联排20000 | 板块：临安太湖源 房源：85套 户型：74㎡ 登记方式：验资20万 登记日期：11.13-11.15 |
绿城 富春玫瑰园 | 23000 | 板块：富阳东洲 房源：48套 户型：160㎡起 登记方式：冻资：首套为120万，二套为200万，一次性为330万 登记日期：11.12-11.14 |
华元星万里 | 16800 | 板块：东湖新城 房源：224套 户型：95㎡ 登记方式：冻资：首套为45万，其他为90万 登记日期：11.13-11.15 |
碧桂园 铂玺湾 | 21948 | 板块：富阳高桥 房源：105套 户型：89-119㎡ 登记方式：无 登记日期：11.12-11.14 |
| 地上北樾府 | 20754 | 板块：临安锦北新城 房源：102套 户型：70㎡ 登记方式：验资40万 登记日期：11.13-11.15 |
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文∣咸鱼
编辑∣二叔
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