杭富城轨+6号线开通在即，银湖却不会是下一个“青山湖”！
◎Tips：今日共15盘正在登记，明细见文末
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临近年底，城建新进度不断。
比如，预计下月底，杭州又有三条地铁线路，要开通。
一条是地铁1号线三期，西起下沙江滨站，途径大江东南阳街道，终于萧山国际机场站。这是杭州首条通往机场的地铁，将实现多维交通无缝换乘（机场、高铁、汽车等），意义重大。
但更让我期待的，是另外两条：杭富城轨和地铁6号线一期。
从官方表述口径来看，它们也可以算是同一条地铁，即地铁6号线一期（富阳主线，另有一条支线），起于富阳区桂花西路站，止于萧山区丰北站。
期待的原因在于，从许多方面看，它像极了已开通的地铁16号线（杭临城轨）和5号线。
今年4月，地铁运营后，临安楼市迎来了一波延续至今的爆发。无论整体成交量，还是个盘中签率，表现都相当不错。
富阳会不会重演这一幕？两地又有什么区别？
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稍加对比，就能发现不少相似之处。
首先，都是“一条城轨+一条地铁”的标准配置，且同步开通。
其次，都把一个撤市设区的新城区，连进了地铁网络中。从富阳出发，可直达之江、滨江，还可与已通车的4号线、1号线和2号线换乘。
从临安出发，通过绿汀路站，则可进入有“换乘之王”之称的地铁5号线。
第三，两大新城区，在融杭过程中，都出现了定位类似的板块。
先是两大行政区交界处，因为地理位置接壤，率先形成了新兴板块，如富阳银湖和临安青山湖。
它们主要承接杭州人口与功能的外溢，往往有各种“高大上”的概念。比如，两者都以科技城自居，都有不错的产业基础。
当然，两者的自然环境也很不错。
一个坐落于午潮山、黄公望两座国家森林公园之间，一个拥有广袤野逸的青山湖，均诞生过一批经典别墅。
还有一类是城区向杭州方向扩张，衍生出新城，如富阳高桥和临安滨湖新城。
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但在我看来，还有一个很大的相同点——均连接了一个杭州产业高地。
青山湖自不用多说，直连未来科技城2.0和1.0。银湖呢，与滨江中间，虽然隔着一个之江。但只要蚂蚁进来，今后产业肯定也会成长起来。算起来，也是无缝衔接。
背靠大树好乘凉！两个板块看起来，均前景无限。
至于新房价格，本来挺接近的，但由于限价体系的调整，慢慢出现了一定的差距。
以银湖为例，目前在售（高层）的众安·顺源府、绿城·桂语映月和祥生·云湖城等，精装均价基本在20332-21147元/㎡之间。
反观青山湖，不同楼盘之间的价格，差别就大多了。
荣盛檀悦府毛坯高层均价20200元/㎡，毛坯洋房均价22000；隔壁的未来旭辉城，毛坯高层均价接近2万3；桃李春风如山精装洋房，均价为28563元/㎡。
新亮相的桃李湖滨，按双限地规定，整盘精装均价达29500元/㎡（均指公示备案价）。
也就是说，两者新房价差在3000-6000元之间。
再看高桥和滨湖新城，同样有差距。前者精装均价23000元/㎡，比银湖贵出2000元多。后者毛坯高层均价1万8-2万，不仅不如高桥，比起青山湖更是差了一大截。
造成临安巨大反差的主要原因，正是前后土地出让时间不同，限价出入较大所致。
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但地铁开通后，价格更贵的临安，其整体楼市热度就是比富阳更突出。
尤其今年上半年，临安新房迎来一波超级爆发，新房共网签11957套，占杭州十区上半年成交量（68091套）的17.56%。
这个曾“遍地流摇”的板块，还创下了连续8次开盘都需摇号的新纪录。
即便到了下半年，临安楼市也持续亢奋。
最典型的，就是地铁青山湖科技城站附近的檀越府，最近一次摇号，冻资情况下，中签率仅16.74%。双十一网上选房，当天售罄。一年不到，已实现住宅清盘。
即便一些中签率不低的楼盘，据我所知，实际去化也相当不错。
再看银湖板块，虽然卖得也不错，但整体热度和在杭州楼市的存在感，还是不及青山湖的。
像顺源府首次开盘，中签率为54.3%；桂语映月两次开盘，中签率也在20%-40%之间；云湖城，还有多次流摇纪录。
至于高桥板块，则基本是流摇和高中签率参半。
而刚刚过去的10月，富阳住宅成交1555套，也远不如临安的2301套。
那么关键问题来了，藉由地铁6号线的开通，富阳会不会和临安一样，也迎来一波成交高峰？
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肯定会助推成交，甚至不排除出现较低中签率。
但我认为，在未来一段时间内，富阳和临安的二手市场，可能会出现较大的差异。主要有两方面原因：
首先，两个区域最本质的区别，在于一个限购，一个不限购。
这从根本上区隔了两个区域的客群构成，富阳更多是主城外溢需求；而临安，更多是大量外地人“曲线入杭”的首选。
其次，即便是外溢，两者也截然不同。
以滨江和之江为例，新房中签率基本个位数，主流二手房更是5万+起步。想要外溢买到2万的刚需房，不是现状没地铁，就是摇不到。
看来看去，隔壁的银湖正好。更关键的是，滨江、之江和银湖的新房价差，高达17000-29000元/㎡。
临安的外溢主要来源未科呢，可选余地大得多。
往北、往南，2万+的闲林和良渚，都可以选。即便往西，均价不到3万的老余杭，也可以先试试。
毕竟，青山湖科技城毛坯都已经卖到了2万3。算上精装，实打实算起来，差距只有3000左右，咬咬牙，不少人还是能坚持的。
实际客户分布，也证明了这个观点。
据了解，顺源府首开成交房源中，来自滨江、之江的外溢客户，占比高达7成。檀越府刚好反过来，超过6成来自杭州以外。
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一个投资客为主的市场，结果会怎样？
现实已经告诉我们答案：二手竞争压力奇高，很难卖出高价。
像青山湖的星汇城，单盘挂牌房源就超过了1000套，而均价只有1万8。比边上的新房，还要便宜几千。
新房贵反而卖得好，神奇的“反倒挂”，临安独此一家。
“自住没什么好说的，投资真不建议。”一个在临安的开发商朋友如是说。身边还有一个朋友，前不久宁愿亏掉定金，也退掉了一套新房。
相比之下，以自住居多的富阳银湖，今后转手压力，会小很多。
不仅仅是因为客户群体不同，还因为富阳的整体供应，也远远小于临安。
当然，我们也不排除：随着区域产业的不断发展，人口流入越来越多，临安客户结构会进一步洗牌。
而且，将来哪个板块更具有发展前景，谁也无法断定。毕竟，除了板块自身发展，一定程度上，还取决于邻居板块的助力。
但至少，无论从门槛、地铁和环境看，两者都不失为刚需的好选择。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 北上星云府 | 20000 | 板块：仁和 房源：148套 户型：95-115㎡ 登记方式：验资20万 登记日期：11.15-11.17 |
森与海 之城 | 13900 | 板块：浦阳 房源：49套 户型：103㎡ 登记方式：冻资，首套为30万，二套为60万，其他为90万 登记日期：11.14-11.16 |
中交理想 时代芳华 | 47200 | 板块：临平新城 房源：37套 户型：180-195㎡ 登记方式：冻资，首套为230万，其他为460万 登记日期：11.14-11.18 |
德信银城 观湖之宸 | 30000 | 板块：丰收湖 房源：164套 户型：96㎡ 登记方式：验资70万 登记日期：11.14-11.16 |
万达 悦享同心湾 | 22337 | 板块：富阳高桥 房源：201套 户型：89-118㎡ 登记日期：11.14-11.16 |
| 越秀星悦城 | 22717 | 板块：青山湖科技城 房源：198套 户型：95-125㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：11.14-11.16 |
春来枫华 公寓 | 47000 | 板块：新天地 房源：151套 户型：98-139㎡ 登记方式：冻资：首套130万，其他为260万 登记日期：11.14-11.16 |
禹州宋都 望林府 | 45500 | 板块：祥符 房源：82套 户型：115-171㎡ 登记方式：验资首套100万，其他为200万 登记日期：11.14-11.17 |
祥生湛景 星合映 | 23000 | 板块：崇贤 房源：192套 户型：90-126㎡ 登记方式：冻资：首套为50万，其他为100万 登记日期：11.14-11.16 |
| 湖光山社 | 22300 | 板块：青山湖科技城 房源：96套 户型：99-120㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：11.13-11.15 |
绿城富春 玫瑰园 | 23000 | 板块：富阳东洲 房源：48套 户型：160㎡起 登记方式：冻资：首套为120万，二套为200万，一次性为330万 登记日期：11.13-11.15 |
上海大华 潮悦前城 | 18000 | 板块：大江东新湾 房源：282套 户型：89-117㎡ 登记方式：冻资：首套为45万，其他为90万 登记日期：11.13-11.15 |
| 荣上青云府 | 高层11700 联排20000 | 板块：临安太湖源 房源：85套 户型：74㎡ 登记方式：验资20万 登记日期：11.13-11.15 |
华元星万里 | 16800 | 板块：东湖新城 房源：224套 户型：95㎡ 登记方式：冻资：首套为45万，其他为90万 登记日期：11.13-11.15 |
| 地上北樾府 | 20754 | 板块：临安锦北新城 房源：102套 户型：70㎡ 登记方式：验资40万 登记日期：11.13-11.15 |
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C E N G L O U · C H I N A
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文∣麦格
编辑∣二叔
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