奥体二手房“卖不动了”？近一周，天璞、时代奥城过半房源“零带看”
◎Tips：今日共12盘正在登记，明细见文末
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“6万8已满二，有感兴趣的可私信我。”
前两天，一位创世纪业主，在某购房群甩出了一套房源，原以为会“门庭若市”。结果，连个讨论价格高低的人都没有。
9月以来，一波普及式的业主控盘涨价联盟，横行于杭州楼市。
加上热点红盘的挤压，又偶有“超高价成交”出现，导致房东们的信心越来越强，预期不断拔高。
以创世纪为例，交付之初，就有业主倡议，要求挂价不得低于7万。再往前，还有未科的印未来、华夏四季等，纷纷设定下限价格，不得贱卖。
一开始，由于短期供求关系巨变和恐慌心理，二手房的确“量价齐升”。
但这种不可持续的势头，来得快去得也快。“无节制”的大幅调价后，杭州二手房热度开始下滑：带看量骤降，成交量应声回落，主动调低挂价也越来越多。
即便奥体、未科这样的超红板块，也不例外。
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截至昨日16时，贝壳网显示，龙湖天璞挂牌25套，时代奥城挂牌26套。
为了真实展现当下的奥体热度，我们对51套房源进行了全面梳理，包括近7天带看量、最近一次调价等指标。
天璞挂牌房源分析
从上表，可以轻松得出几个结论。
1、天璞现有25套挂牌房源中，只有7套单价低于6万，占比不到3成。最低54423元/㎡，最高128088元/㎡。
考虑到绝大多数房源未满2年，实际挂价还要更高。
2、带看量真的很少。近7天，所有房源带看总量，仅47次，单套平均不到2次。零带看比例，超过50%。
而带看量相对较多的，主要是低价、楼层较好、个别满二的房源。
3、最近一次价格变化，主动下调挂价的房源，共有7套。而且，部分房源最新挂价，已低于最初挂价。
比如，一套106㎡的中楼层房源，今年7月挂牌，初始价格700万。不到一个月（8月5日），主动下调40万。到了10月12日，又一口气猛涨70万。
但10月26日和11月12日，又主动下调35万和40万。
目前挂价655万，比最初价格还低了45万，折合单价61740元/㎡。在所有房源中，位居中下游。
可即便连续下调，近7天带看量依旧是零。
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再看时代奥城，情况也很类似。
时代奥城挂牌房源分析
比如，近7天带看量，同样少得可怜，所有房源只有35次，比天璞还少了12次。其中，零带看房源占比，也超过一半。
之所以比天璞少，可能有两方面原因。
首先，整体挂价更高。单价最便宜的，也超过了6万。不过因为全是高层房源，最高挂价没有天璞那么夸张，为83841元/㎡，是一套178.91㎡的大平层。
其余房源中，单价超过7万的，共有16套，占比超过6成。
其次，最近一次下调价格的房源不多，仅2套。
就目前挂价综合来看，时代奥城无疑是奥体板块的第一梯队。有望超过它的，估计只有即将交付的杭州壹号院一期。
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总结一下：
过去两个月来，天璞和时代奥城，集体出现了不同程度的价格上调。但进入11月，带看量断崖式下跌，主动降价房源越来越多。
“最近看房的人，的确明显减少了。”当地资深中介小刘说。
比如刚刚过去的周末，放在10月份，那就是拼命带看的节奏。但在11月，“无所事事”的小刘，只能踩起了盘。
“还不是因为客户太少了，现在这个价格，很多人连看都不想看。价格低的基本是低楼层，也没购买欲望。花个大几百万，总不能买个一二楼自住吧。”小刘无奈的说道。
好找房显示，近6个月，天璞最高成交单价65061元/㎡，时代奥城最高67715元/㎡。成交时间，均为10月。
也就是说，11月过去半个月了，两大红盘尚未出现更高网签价。
从逐步下滑的成交量看，短期内价格很难创新高了。
兔博士成交数据显示，8-10月，天璞网签量分别为20套、14套和4套；时代奥城则是27套、16套和11套。
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为什么热度迅速下滑？
最直接的原因，当然是不断跳涨的挂牌价。这证明，无论地段、房子多么出色，价格都不会无限制上涨。
尤其杭州已持续亢奋长达5年，二手房再“跳空高开”，且持续下去，这得多大势能啊。
更何况，杭州拥有天量的潜在库存。过去5年，单商品房成交量就超过70万套。可选择余地，多得是。
因此，当价格快速到达某一个点位时，市场就容易出现承接无力的现象。一方面，经济实力所限，确实支付不起；另一方面，大家宁愿不买，或者退而求其次。
成交量下滑，降价，自然随之出现。
所以，不止是奥体，未科、三墩北、勾庄等之前的火热板块，眼下都出现了一定程度降温。
比如耦园，整个10月仅网签一套房源，而过去四个月，每月成交量至少5套。华夏四季也是如此，一套连续涨价两次至568万的89㎡房源，最近一周零带看，而之前半个月26组上门。
不过，中介表示，部分高价房源，是因为房东想先摇到新房再出手。
“现在换仓都要先买进再卖出，否则大概率踏空。摇中之前，只能挂一个比市场价高很多的价格。”一天璞房东解释道。
客观地说，作为杭州城市新中心，我相信奥体一带，未来仍有空间。
只是认为，急涨不可取，市场更应该循序渐进。因为同样的，如果短期内预期发生变化，急跌可能也就不远了。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 中天·汀州印月 | 20800 | 板块：东湖新城 房源：72套精装高层 户型：97-107㎡ 登记方式：验资60-120万 登记日期：11.16-11.18 |
| 保利·欣品华庭 | 高层27000 洋房31800 | 板块：萧山新街 房源：284套 户型：96-125㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：11.16-11.18 |
| 悦融湾 | 13700 | 板块：萧山党湾镇 房源：120套 户型：89-125㎡ 登记方式：冻资10万 登记日期：11.15-11.17 |
| 北上星云府 | 20000 | 板块：仁和 房源：148套 户型：95-115㎡ 登记方式：验资20万 登记日期：11.15-11.17 |
森与海 | 13900 | 板块：浦阳 房源：49套 户型：103㎡ 登记方式：冻资，首套为30万，二套为60万，其他为90万 登记日期：11.14-11.16 |
中交理想 时代芳华 | 47200 | 板块：临平新城 房源：37套 户型：180-195㎡ 登记方式：冻资，首套为230万，其他为460万 登记日期：11.14-11.18 |
德信银城 观湖之宸 | 30000 | 板块：丰收湖 房源：164套 户型：96㎡ 登记方式：验资70万 登记日期：11.14-11.16 |
万达 悦享同心湾 | 22337 | 板块：富阳高桥 房源：201套 户型：89-118㎡ 登记日期：11.14-11.16 |
| 越秀星悦城 | 22717 | 板块：青山湖科技城 房源：198套 户型：95-125㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：11.14-11.16 |
春来枫华 公寓 | 47000 | 板块：新天地 房源：151套 户型：98-139㎡ 登记方式：冻资：首套130万，其他为260万 登记日期：11.14-11.16 |
禹州宋都 望林府 | 45500 | 板块：祥符 房源：82套 户型：115-171㎡ 登记方式：验资首套100万，其他为200万 登记日期：11.14-11.17 |
祥生湛景 星合映 | 23000 | 板块：崇贤 房源：192套 户型：90-126㎡ 登记方式：冻资：首套为50万，其他为100万 登记日期：11.14-11.16 |
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文∣麦格/咸鱼
编辑∣二叔
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