杭州，“卖房打新”的逻辑已经不存在了

Original 江公子层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共14盘正在登记，明细见文末

“我打算把三墩北的房子卖了，去摇书香印翠。”

“创世纪如果能7万卖掉，我就腾出房票和钱，再去搏一把亚运村。”

《层楼》的粉丝群里，经常能看到这样的聊天。也就不到几年时间，“卖二手房摇限价新房”就成为一种在杭州人尽皆知的资产倍增大法。

尤其是摇号后第一批交付次新房的业主，不少人大赚一笔卖掉后，又摇到了下一波限价红房，看得周围人眼红不已，都想复制成功。

似乎只要不停地买进卖出买进，往复循环，便能一直财富暴涨，没人肯停下买房的脚步。

但是，当所有人的思路都“同频共振”之后，这条捷径就不免越来越拥挤。

发展到极致，就变成过去两个月这样的行情，从热门板块到垃圾地段，无论有无一二手倒挂，都无差别地“买不到”。

而另一边，却是三墩北、未科和奥体的二手房价还在勇攀新高。

我一个朋友，9月初出掉一套西湖国际城，摇了两次红盘，一无所获。眼见自己那个户型又涨了几十万，心里慌得一逼。前些日子咬咬牙，去摇了热度一般的望林府洋房，结果中签率又奇低，心态都有点崩了。

如果你长期关注《层楼》，大概还记得“9.4新政”后，我们说过：热门楼盘必然更热，所以大家应多关注热度一般的新盘，甚至流摇盘。

可惜，转眼之间连这样的机会都消失了。

一方面，公认的热门楼盘越来越少。就是有，不是被5年限售，且仅限无房家庭与无房人才摇号；就是被全国涌来落户的“人才”抢了先机。

另一方面，那些看不上的普通盘，现在中签率也低得可怕。就连曾经的“冷门盘”，也甩掉流摇的大帽子，纷纷摇起号来。

一不小心，“卖房打新”说不定就变成了一脚踏空。

我统计了近两个月来（10月至今），杭州申领的百余张预售证，发现三大变化：

第一，原本预期容易摇中的新盘，中签率出乎意料的低。

比如祥符板块的禹洲宋都望林府，3天前（18号）首开登记结束，82套房源，660组登记，中签率12.42%，创板块中签率新低。

祥符今年一共有3个可售新盘。其中一个盘3次加推无一摇号；另一新盘祥宸府，中签率倒不高（5月首开13.34%，9月加推19.27%），但既有高层也有洋房。

高层均价36000元/㎡，洋房均价42580元/㎡，且面积90㎡起步。

望林府呢，首期只推了两幢洋房，均价45416元/㎡，比祥宸府洋房还贵3千。最贵的顶楼172㎡，总价870万。

饶是如此，中签率却反而创下新低。

再比如运河新城的上河公元，初亮相时，因3万8的限价，无数次被拿来与一河之隔限价2万9的运河云庄做比较。

虽然运河云庄很火，行政区也不同，但一平方贵了9000元，总不至于很难买吧？

结果呢，117套房源，780户登记，中签率15%，洋房均价卖到40400元/㎡。大多数人还是陪跑，买不到买不到买不到！

下城区的东新板块，也是逆袭的标准案例。

刚登记完毕的绿都春来枫华，高层均价4万7，首开151套，689户登记，中签率21.9%。5个人里，仅1人中签。

要知道，往南约500米的香栖天第，今年7月首开，92套房子，100户登记，中签率92%。4个月时间，中签率大降7成。

这可是在板块没有任何新利好，目前也没什么大规划的情况下实现的。

惟一改变的是时间和人心。

第二，加推新盘，中签率“高开低走”。

普通纯新盘，首开中签率低也就罢了。此前中签率一度居高不下的在售盘，再加推时中签率竟然也骤降。典型如申花核心区、崇贤、城东新城等板块。

高层限价5万4的申花，自9月养云静舍开盘后，中签率大降。

之前，古翠隐秀、古翠蓝庭、天玺、天荟等新盘开盘，虽说也得摇号，可中签率最低也就30-40%，高一点在70-90%，当天极少能售罄。

最近一反常态。11月加推的天荟，111套房源，807户登记，中签率13.75%；同月加推的古翠蓝庭，137套房源，801户登记，中签率17.1%；上个月加推的天玺更夸张，73套房源，1157户登记，中签率6.31%。

不光中签率骤降，最近两个月还吸引了31张无房人才房票。

崇贤呢，光合映10月接连加推，中签率从月中的12.11%，降至月末的8.34%。光合映清盘当天，“兄弟盘”星合映领证，摇号人数比光合映还要再多126组。

自限价提高到2万3后，崇贤中签率低于20%的，仅有4次。其中3次，发生在最近一个月里。

就连素来被外界定义为踏空板块的城东新城，中签率也实现逆袭。

中铁建交投花语天境，10月最后1幢高层加推时，77套房源，710户登记，中签率10.85%。今年3、7月开盘时，中签率还在49.1%、21.01%。

每加推一次，中签率都是成倍在递减。

第三，屡屡流摇的板块/新盘，近来也摇起号来。

比如富阳高桥，9月中，祥生云璟府开盘，中签率44.86%；10月，金茂万科新都会加推，中签率57.66%。

高桥今年在售新盘加推数十次，有且仅有3次加推需摇号。一次在上半年，余下两次，集中在9、10月份。

“流摇”这顶帽子一旦摘除，后期热度顺势而起。

青山湖科技城就是先例。4月23日地铁16号线通车后，当月荣盛檀樾府开盘，一下就从流摇的常态，变成中签率74.48%，成为2020年度临安首个摇号楼盘。

这之后，临安接连出现22次摇号。

待年底杭富轻轨通车，富阳高桥大概率重演临安青山湖科技城的楼市热。

再比如丰收湖板块（江干/余杭交界处）。前两天刚结束登记的德信银城观湖之宸，164套房源，180户登记，中签率91.1%。

中签率虽然不算惊人，可前有更靠近地铁口的长粼府，后有隶属江干区的春溪集，每月至少1-2次的加推量，前后夹击之下，观湖之宸还能摇起号来，太厉害了。

综上所述，总之，杭州“容易买”的板块已接近绝迹。

那些你曾不理不睬的远郊盘、高架盘、高铁盘、坟景盘、无品牌盘和无倒挂盘，如今居然也高攀不起了！

更不敢想像，下个月要是有热门红盘放出来，那摇中机会得渺茫成什么样啊？

我们都听过那个著名的故事。

从前有个人，得到一个鸡蛋，但他没有吃。他想，如果我等这个鸡蛋孵出小鸡，把小鸡养大，还能生出好多好多蛋，那些蛋再孵出小鸡，由此鸡生蛋、蛋生鸡，我不就发大财了吗？

他这么想着，一不小心，鸡蛋掉地上摔碎了。

这个人非常难过，因为他损失的不是一个鸡蛋，而是一笔巨额的财富。但在旁人眼里，这不过是个1块钱的笑话。

别笑话他，很多时候，我们遇上买房问题，并不一定比他想得通透。

比如我经常会听到下面的问题：“朋友，你觉得御潮府和江河鸣翠哪个升值更快一点？”“其它盘就算了，亚运村有4000套，摇到机会总是大一些吧？”

不好意思啊，我一个月可以听到一千次这样的问题。

一年前甚至半年前，我还会赞同“卖房打新”的骚操作，但现在我会劝你谨慎。

至于现在去摇超级红盘的“有房户”，我想说，基本上是倒贴时间、精力和利息的白忙活，买到房子是小概率事件。

但每个人还是都坚信：“万一我运气好，就摇中呢？”

在统计学上，“小概率事件”通常指发生概率小于5%的事件，认为在一次试验中该事件是几乎不可能发生的。

你可以佛系地去陪跑，但不应把“买到它”列入人生计划，更不应以孤注一掷地卖房为代价。

的确，摇号本来就是拼运气。但如果运气能解释一切，也就不存在“大概率事件”和“小概率事件”的区别了。

摇号打新这条路，如今真的太拥挤了。看看杭州今年新增的17080个认证人才，那些停不下来的投资客，跪求一套学区大房子的改善家庭，还有那些不顾一切要上车的刚需，他们都想“打新”。

“芝麻开门”的暗号被四十大盗泄露后，人们纷至沓来，宝库里已空空如也。

许多人说，今年杭州楼市的行情太看不懂了。

往年，杭州楼市热度大多呈曲线状，“高热”几个月后，会有段时间降温。今年一年，除了开年初受疫情影响，楼市启动稍迟，4月后便一直呈稳步上升趋势。

如今已逼近12月，既无地王刺激，也无红盘助推，却完全没有一点慢下来的意思。

“那不卖房打新，你说要怎么做？”许多人会问。

对某些“貔貅型”的专业炒房客，这当然不是问题。他们几乎从不靠卖房腾钞票和房票，而是玩循环抵押、代持和多房票围标。

所谓“卖房打新的逻辑不存在”，针对的是普通人。大多数人不敢把杠杆和风险放大到如此极致。

行情既已至此，我反倒觉得“不折腾”也是一种智慧。

如果你手上有优质的次新房，别急着卖出。卖出了不知道什么时候能买回来。

如果你手上有升值缓慢的旧房子，趁行情好就卖了吧！但中意的目标没来前，不必急着出手，持币观望一下也是可以的。

如果你一定要卖房改善，也不要被情绪裹挟，冲到某个“浑身硬伤”的非红盘里，在低中签率的挤压之下，挑一个靠马路、顶底套或很差的户型。

如果你有闲钱闲票，就继续佛系地摇红盘，摇到天荒地老也可以。

这个一二手房循环推动的财富增长链条，模型很完美，但在现实中，“摇到一手房”这一环被无差别的低中签率卡住，整个逻辑就慢慢崩塌了。

虽然杭州的行情似乎远未结束，但天津、青岛和哈尔滨等城市，已接连出现房价打折促销。经济并未如想像的那般乐观。

唇亡齿寒，还是应该对市场保持一点敬畏心。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
融信美好宝龙澜天	18810	板块：临安城南房源：144套毛坯高层户型：80-89㎡登记方式：验资40-60万登记日期：11.21-11.23
绿城桂语映月	20563	板块：富阳银湖房源：290套精装高层户型：89-135㎡登记方式：验资50万登记日期：11.21-11.23
世茂国风大境	35880	板块：青山湖房源：24套毛坯联排户型：136㎡登记方式：冻资200万登记日期：11.21-11.23
朝闻花城	29800	板块：南部新城房源：177套精装高层户型：89-110㎡登记方式：冻资60-200万登记日期：11.20-11.22
天都城上塘源著	21000-22000	板块：星桥房源：158套毛坯高层户型：89-147㎡登记方式：冻资50-100万登记日期：11.20-11.22
世茂钱塘天誉	55900-89000	板块：城东新城房源：102套精装叠墅户型：160-290㎡登记方式：冻资200-600万登记日期：11.20-11.22
中旅归锦府	46500	板块：城东新城房源：122套精装高层户型：97-128㎡登记方式：冻资150-300万登记日期：11.20-11.22
荣望轩	28500	板块：萧山科技城房源：204套精装高层户型：98-129㎡登记方式：冻资70-230万登记日期：11.20-11.22
绿城·春月锦庐	高层46500 洋房56900	板块：三里亭房源：130套精装高层、洋房户型：129-155㎡登记方式：冻资150万登记日期：11.19-11.21
滨江春语蓝庭	33000	板块：下城华丰房源：152套精装高层户型：98-139㎡登记方式：冻资100-200万登记日期：11.19-11.21
滨江御滨府	49376	板块：滨江区房源：102套精装高层户型：105-139㎡登记方式：冻资140-420万登记日期：11.19-11.21
众安荷源府	高层30000 洋房36900	板块：萧山火车南站房源：226套精装高层、洋房户型：89-125㎡登记方式：验资50-100万登记日期：11.19-11.21
众安顺源府	20655	板块：富阳银湖房源：68套精装高层户型：89-120㎡登记方式：验资30万登记日期：11.19-11.21
中国中铁溪畔云璟府	21300	板块：富阳高桥房源：108套精装高层户型：98-126㎡登记方式：验资50万登记日期：11.19-11.21