查看原文
其他

南星豪宅迭代铁证,金色海岸法拍,两年都没有溢价了!

乐福 层楼 2022-12-08

◎Tips:今日共10盘正在登记,明细见文末




01


每一次新势力的崛起,都意味着旧势力的退潮。

 

用这句话来形容南星豪宅的交接,似乎再恰当不过了。作为杭州首席豪宅区,从金色海岸、蓝色钱江,到如今的壹品、候潮府、翡翠海岸,这一棒的易手已成实锤。

 

最大的铁证,便是金色海岸法拍房的走势。

 

下个月,金色海岸又有一套房源进入法拍。建面约273㎡,四房三卫,起拍价1914.5万,折合单价约7万。

 

从现场照片看,房子内部设施尚可,保留着不少前主人居住过的痕迹。


金色海岸实景 


金色海岸位于富春路和之江路之间,2005年下半年开盘,堪称当时杭州第一精装豪宅。

 

我依稀记得当时去现场看样板房时的感受,200方以上的大户型、层高6米的中空客厅以及无敌的一线江景,似乎只有在TVB的富豪人家里,才能见到这样的房子。

 

记得售楼小姐领着我们,走过样板房的每一个地方,都骄傲地说:这个是德国的,那个是意大利的,都是全球××品牌的NO.1…

 

当时的开盘均价,已经达到2万5以上。富丽堂皇的售楼处,几乎成了杭州城里有钱人的必打卡之地。

 

坊间有一个段子,一位骑电动车、裤脚卷起、包工头模样的人走进售楼处说是买房。正当人们略感疑惑之时,他打开随身携带蛇皮袋,里面全是现金。




02


我更关注的,是这套金色海岸,能不能拍出溢价。

 

其评估价,为2735万,折合单价约10万。

 

从2019年开始,金色海岸共有三套房子进入法拍,结果没有一套最终的成交价,高于评估价。

 

19年2月,也是一套约273㎡开拍,首拍流拍。5月二拍,最终成交价1641.8万,而评估价为2003.31万。

 

今年4月,一套约210㎡开拍,评估价1683万,成交价1503万。

 

同月,一套约363㎡大户型开拍,评估价2649万,最终成交价2345.7万。

 

如果下月的这套金色海岸,最终成交价还是低于评估价,那就意味着,两年以来所有进入法拍市场的金色海岸,都是折价出售。





03


但如果把时钟再倒拨两年,事情完全是另一番模样。


2017至2018的两年间,金色海岸共6次进入法拍(含一次车位),其中有4次,都拍出了溢价。

 

两套没有拍出溢价的,都是近400㎡的大户型。其余三套约200㎡的小户型(相对小区大户型来说),全部高价成交。

 

我算一下,这三套的平均溢价率,达到近13%。

 

就连50万的车位,最后也拍到了108.5万。

 

同时,这5次法拍(不含车位),平均叫价回合,达到了114次。最刺激的一次,发生在2018年5月。

 

一套约210㎡房源,历经303次叫价,才最终以溢价230万成交。竞争之激烈可见一斑。

 

而2019年开始的这三次法拍,平均叫价回合只有23次。

 

显然,单就法拍市场而言,无论是价格还是热度,金色海岸都呈现出衰退之势。





04


不管是不是巧合,2019年至今,也是南星新一代豪宅,集中交付的高峰期。

 

2018年年底,候潮府交付。朋友圈里被一大波美图集中占据了很长时间。

 

我的同事楼小姐,曾如此描述她看到的场景:

 

“黑色喷泉叠水景、蓝色无边泳池、白色阳伞与绿色大草坪,纷呈叠映,美得端凝又廓然深远。

 

10幢隽雅挺拔的玻璃现代建筑,顶部轻盈地挑出金属飘板;一个个跑道式阳台横铺开,清澈如镜;“蓝眼睛”石材与铝板交融出一片迷人的高级灰……”

 

小区刚一交付,就有人挂价近8万出售,还被业主嘲笑“挂低了”。如今,好找房数据显示,7月成交单价已超过8万5(最近无成交数据)。


壹品成南星豪宅新势力 


19年底,壹品交付,一举成为南星新扛把子。

 

交付不过5天,首套二手房闪电成交,9万6的价格,比挂牌价还贵了一千。

 

两个多月前,一套4楼的135㎡,网签单价已高达125323元/㎡。

 

业内更称壹品业主是杭州最有自信的业主,从不和周边楼盘对标,只默默卖出高价。

 

还有翡翠海岸,也是去年底交付,今年已有多套房源进入法拍市场。

 

结果,几乎每一次都拍出天价。尤其是今年9月一套法拍,约139㎡,带一个车位,最终成交单价超过11万。





05


平心而论,虽然同处南星,但诸如金色海岸、阳光海岸这样的传统豪宅,和壹品等新晋豪宅,还是属于两个体系。

 

一个最大的区别是,户型尺度不同。像金色海岸,200多㎡起步,最大超过400㎡。

 

而壹品起步才135㎡,最大不过205㎡,面积段并没那么豪。候潮府的主力户型,也只有120-140㎡。

 

面积段的不同,导致总价上的差价。像翡翠海岸那套天价法拍房,虽令人瞠目结舌,但总价刚过1500万。

 

相比之下,这次的金色海岸,起拍价就高达近2000万。


 

在杭州,总价2000万是道坎。买得起1000多万房子的人,你的同事、亲戚、朋友都有可能。

 

但2000万以上的,瞬间就少了。

 

不过,随着购房主力军渐渐变成更加年轻的80后甚至90后,其对住宅的审美和功能设置,都有了新的需求。

 

在他们眼里,新晋豪宅显然更受欢迎。

 

像金色海岸这样的稀缺豪宅,价值几乎是恒定的。只是,在越来越年轻的市场里,能慧眼识它们、并买得起的人,越来越少了。






龙坞、宋卫平、民国风、三层的茶街Studio

这是近年来杭州最神秘的低密新品之一,310—500㎡,单价4万起,连不少开发商都在问:它在哪里?

 

本周六,层楼的《神秘探营》首次走进被誉为“泡在西湖龙井里的小镇”——龙坞茶镇,探访蓝城的民国风新作,在老宋的听蓝茶馆里,揭密群山中的“茶园低密”院子生活,户型图和VR将首度公开!

 

品鉴名额有限,仅限前20名。





▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A



案名均价
摇号情况
天都城上塘源著
21000-22000

板块:星桥

房源:158套毛坯高层

户型:89-147㎡

登记方式:冻资50-100万

登记日期:11.20-11.22
世茂钱塘天誉
55900-89000

板块:城东新城

房源:102套精装叠墅

户型:160-290㎡

登记方式:冻资200-600万

登记日期:11.20-11.22
中旅归锦府
46500

板块:城东新城

房源:122套精装高层

户型:97-128㎡

登记方式:冻资150-300万

登记日期:11.20-11.22
荣望轩
28500

板块:萧山科技城

房源:204套精装高层

户型:98-129㎡

登记方式:冻资70-230万

登记日期:11.20-11.22
绿城·春月锦庐

高层46500

洋房56900

板块:三里亭

房源:130套精装高层、洋房

户型:129-155㎡

登记方式:冻资150万

登记日期:11.19-11.21
滨江春语蓝庭
33000

板块:下城华丰

房源:152套精装高层

户型:98-139㎡

登记方式:冻资100-200万

登记日期:11.19-11.21
滨江御滨府
49376

板块:滨江区

房源:102套精装高层

户型:105-139㎡

登记方式:冻资140-420万

登记日期:11.19-11.21
众安荷源府

高层30000

洋房36900

板块:萧山火车南站

房源:226套精装高层、洋房

户型:89-125㎡

登记方式:验资50-100万

登记日期:11.19-11.21
众安顺源府
20655

板块:富阳银湖

房源:68套精装高层

户型:89-120㎡

登记方式:验资30万

登记日期:11.19-11.21
中国中铁溪畔云璟府
21300

板块:富阳高桥

房源:108套精装高层

户型:98-126㎡

登记方式:验资50万

登记日期:11.19-11.21



▍观点·问答·导购·土地·市场

C E N G L O U · C H I N A



◎11月开盘:60余盘要拿预售证,两大红盘也要上市

◎杭富城轨+6号线开通在即,银湖会是下个青山湖?

◎150个新交付住宅,仅26个不包阳台,卖得贵一点?

◎时隔15个月,崇贤中签率重回个位数,但依然没倒挂

◎杭州第一梯队二手学区房抄底指南(上)

◎学区房“流量王”,东方郡116套挂牌房源全分析

◎没有倒挂,中签率也可以很低 | 楼先生问答NO.583

◎他强由他强,不在意二手房价的,才是真神盘业主

◎杭州三个“热点盘”板块,8大纯新盘来袭

◎五六百万,市中心改善看哪里?| 楼先生问答NO.582



- End -



文∣乐福

编辑∣二叔


©本文版权归“层楼”所有

部分图片来自网络


这里有杭州楼市最新鲜的热盘和消息


微信ID:ultraplus_cross

长按二维码关注层楼

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存