没办法，高端改善和亚运村，都还要再等等 | 楼先生问答NO.584
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有几个楼盘，始终不见踪影。
最近层楼后台有不少楼盘的咨询量暴增，一个是御潮府，一个是江河鸣翠，还有一个就是亚运村。连养云静舍、杭源里都开了，为什么这几个楼盘还不开？
御潮府和江河鸣翠，限价分别是69800元/㎡和68500元/㎡，属于杭州第一梯队的限价。要知道，越是接近年底，低价盘越是容易拿到预售证，而高价盘越难开盘，即便是开盘了，网签速度也会很慢。
这两个“高价盘”，到11月都已经具备了预售证条件，但目前看，11月是肯定是没机会了。至于12月能不能开，有消息说会二者选其一。
杭州房价统计上隐藏这一条红线，所以高价盘和低价盘，要配合出场。上半年高价盘出多了，下半年低价盘就要多开几个。这是政府玩的一套统计学。
这与购房者没什么关系。一方面，限价牢不可破，无非是早点摇还是晚点摇的事情。另一方面，晚点开盘不一定是坏事，“要么索性卡到现房销售吧”。
反而是对开发商极为不利。每一天都在消耗财务成本，“每天一辆卡宴开进钱塘江”是某项目总对拿不到预售证的无奈。尤其双限以来，开发商拿地的时候，已经将利润和成本压到最低限度了，甚至是亏本线拿地。
但对于开发商而言，预算条件达到了，却拿不到预售证，是拿地之时无法预测的啊。如果连这个都要考虑到，那拿地是拿不好了。
至于亚运村，有不少业内人士提前看到了样板房，但最近又通知“整改”，12月能不能开盘又是未知数了。亚运村这个项目，开发商才真的身不由己，两年多时间，项目都结顶了。没办法，明年再看亚运村吧，反正也就一个半月的时间，大家可以早点准备好房票，至少摇一次。
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申花/高端改善、珑玺89方、以小换大
@初阳
工作在武林门，有一套自住九龙仓珑玺89方小户型，前年贷款200万。有两个想法：第二卖掉之后去摇新房，但未满30岁单身，摇不了热盘，第二卖了之后去买勾庄或萧山市北，房子可以换成大一点，房贷可能也会少一点，这个操作推荐吗？现在已有买家出550万，另外想问下：2022地铁10号线开通、亚运公园造好，珑玺还有升值空间吗？
楼先生：看置换的目的是什么了，如果是面积不够住了，想换一套大的房子，当然可以。申花往北的方向，比如祥符、运河新城或者到勾庄，单价要比申花一带便宜得多，如果考虑新房，限价之下，新房便宜，二手房又能卖得不错，确实会让人产生冲动。这也就是为什么杭州改善好像源源不断冒出来，因为是比较好的改善置换的时机。
但仅仅只是为了少还一点房贷，那没什么必要吧。总的来说，每个人或家庭的经济收入总是越来越好的，头几年按揭压力会大一点，越到后面这个压力也就慢慢适应或者收入高起来也就没感觉了。所以我们一直鼓励大家买房可以「踮踮脚」。
至于550万的出售价，现阶段已经是不错的价格了，但申花中长期看，还是很上升空间的。毕竟锦绣之城7万已经站上了，不是没有想象力的。接下来新一批定位更高端的新盘交付后，整个申花纯高端改善的居住区，给人感觉会很强烈，想住到申花来的人会很多。总之想换要以小换大，那就折腾一下，不然就算了吧。
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800W、申花核心区/滨融府、地铁+学区
@E
老师好。首付三成240万内，非无房户，自住为主，兼顾地铁和学区，因为生活在城西一带，希望离城西不要太远，请帮忙推荐一些楼盘？之前天空之城没摇中，现在有人推荐祥宸府的洋房和叠墅，不知是否适合？请帮忙参考。
楼先生：祥符板块的学区只能说可以期待，拱墅区在教育资源方面加大了投入力度，但任何名校都是靠读出来的，只是挂一个名头是不够的。至于祥宸府的洋房或者叠墅，可以满足更大的居住尺度，或者满足楼上楼下的空间，以及有天或有院子，只要自己喜欢就可以买。再怎么说，相对市区范围的洋房或叠墅，还是有一定稀缺性的。
当然从板块发展来说，祥符一带的成熟度还需要一段时间，相比未来科技城，那肯定后者更加诱人了。但你不是无房户，连参摇的资格都没有，只能跳出来到别的板块。其他的推荐，可以关注运河新城，有上河公元、云澜天第这样的新盘，限价3万8，或者直接买到申花，800来万的预算，九龙仓够得上了，马上滨融府也要来了，滨江和融创的房子。
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300W无房户、刚需+地铁、勾庄/三墩北
@柚西西
老师好，想问下：我和男朋友分别在城西银泰和乐堤港附近上班，预算300万左右，希望离地铁近，刚需首套，想问有哪些楼盘适合呢？
楼先生：是不是无房户呢？如果是无房户，那就好办了，300万左右的预算，有两个方案。一个是勾庄，非常适合你们，板块规划很厉害，两条地铁在勾庄交汇，这些楼盘地铁都挺近的，今后板块内还有星创城、万象城这样的综合体。目前勾庄还有两个新盘可以关注，一个是开过一次的万科前宸，一个是本月有可能拿证的星创城。
另一个方案是三墩北，只是地铁不够近，不过三墩北就挨着「云城」，今后的发展是看得见的。另外三墩北的倒挂很诱人，哪怕是自住，这样的限价诱惑力也确实难以抵挡。板块内第一个值得关注的楼盘就是我们推荐过无数次的紫樟台，精装现房，限价2.81万。其余还有融信的天澜里以及钱江房产的古墩彩虹轩，这两个是期房。
如果你们不是无房户，那勾庄和三墩北就只能看看，大概率是没资格参与。这样的话，你们的预算，建议考虑桃源、华丰一带，像春和云境、北秀观云以及合能桃源项目，都可以。其他方向要么就再往北面，比如崇贤新城，限价2万3，可以买到一百二三十方的四房了。崇贤看样子也会有地铁过来的。
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500-600W、艮北/笕桥/城东新城、亚运村
@piggg
总价500-600万，在杭州地铁集团总部上班，买水澄南苑二手房作为改善，这个地段值得买吗？如果不推荐的话，老师有什么更好的建议？
楼先生：复兴这个位置，喜欢的人会很喜欢，背山面水，偏居一隅，比较安静。但看不上的人，就会嫌弃这里发展不够快，今后没什么想象空间。另外这一带的房子还是有点旧，作为改善居所，只能说因人而异吧。如果你比较佛系，对房价涨得快不快也不怎么介意，那考虑复兴也没问题。
但从城市发展来讲，肯定还是往东过去更有前途。我一直强调：买房子跟着城市规划发展的步伐，就能吃到红利。你在地铁集团上班，其实不必舍近求远啊。近一点可以考虑艮北、笕桥，限价4万出头，有森临澜府等等，或者城东新城这边城市资源更集中，也有归锦府、悦风华这样的选择。
这些板块觉得不够热的话，五六百万也可以跨江到对岸，奥体的君品还有最后一批小户型，另外亚运村也可以等等看，不管是万科还是绿城，都有100来方的小户型，产品做得很不错，又是未来社区，亚运村的对面就是江河汇。
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550W、卖小老房子、被低估的城东新城
@三导
500-550W总价，自住需求，拱墅卖小学区老房子，还是城东新城新房，但没什么学区，请问：我应该怎么选择，哪个更保值或者更有机会？
楼先生：从资产角度看，学区房是一个非常稳妥的选项。杭州作为一个有竞争力的城市，有能力的人都愿意到杭州来实现梦想，加上杭州也加大引进人才的政策和力度，未来几年人口还会源源不断流进来，那学区的需求只会越来越多。今年以来，学区房的行情就看得出来了，很多二手房价格涨不上去，但学区房的价格一直稳步上涨。
但从自住角度，老房子毕竟是老房子，产品设计、房型格局都是很过时的，甚至有些老小区的物业服务水平，都要遭到吐槽。相比之下，城东新城的新房，不管是硬件还是软件方面，都甩出老小区很多条街。总之住过新小区的人，是很难住回老房子的。
二选一的话，建议考虑城东新城的新房多些，哪怕考虑二手房，尽量买新一点、品牌一点的楼盘。另外，限价4.65万的城东新城，其实边上什么都有了，这里出行到哪都很方便，只是板块缺少话题性，投资客有点少，所以整体价值有一点被低估。
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编辑∣二叔
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