买不起二手学区房，不如选择未来可期的“学区新房” | 楼先生问答NO.586
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
对学区的需求是与日俱增。在我们的后台粉丝留言中，不论是改善还是刚需，不论是新房还是二手房，都对学区的提出不同程度的要求。
真有钱的家庭，我们建议关注西湖区的四小金刚，或杭州的第一梯队学区——也不仅仅为了孩子，更关键是，有一套学区房在手，至少一定程度上能够减轻家长的焦虑。
从资产角度讲，顶级学区房是超级硬通货。一方面，教育改革对公办学区是利好，另一方面，杭州常住人口增加，作为城市资源的一部分，顶级教育资源只会越来越稀缺。
今年二手学区房价稳稳上升。只要杭州继续吸引常住人口流入，尤其是年轻人，学区房的趋势还会保持下去。
但学区从来不是一成不变的。今天看到的很多学区，曾经也是非常普通的学校，但一届又一届的优秀毕业生，扎扎实实把成绩和名气读出来了。
所以我们一直的观点是，有能力的话，当然可以一步到位买顶级学区房，这样的操作方式最稳妥。但对于大多数能力不大够的家庭而言，不如选择未来可期的学区，这两年我们看到很多有发展潜力的新学校。
比如下城区文晖、三塘板块，安吉路新天地实验、长寿桥岳帅校区，申花板块的育才登云小学，运河新城规划的上海世外品牌，萧山科技城的崇文+学区，还有桃源引入的卖鱼桥，以及华丰板块的青蓝青华实验，都可以重点关注。
退一步讲，读书好不好，还是看孩子自身。更何况，什么学区房都比不过自家的书房，每天花一到两个小时陪孩子在书房里看看书，比什么都强。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
御滨府/500万起、萧山科技城/崇文+学区
@Echo
金色钱塘113方，估价约350万，想置换学区，孩子两岁半，请问有什么好的楼盘推荐？看了江南实验小学的二手房，有可能够不着，不知道还有什么学区比较值得选择的？
楼先生：如果纯粹是为了学区，江南实验小学对应的小学，总价范围可大了，贵的上千万也有，便宜的300万不到，就拿东方郡来说，就是很典型的案例，现在挂牌量上百套，选择余地很大。除此之外，边上迎春小区、铂金时代都有500万内的房源。但是从自住角度看，这些房源居住体验不会好的。
任何一个学区都是靠读出来的，所以学区是慢慢成长起来的，滨江区的几个学校，也是这几年才逐步被家长们认可。你要是相信这一点，可以有另一个选择，那就是属于滨江区的御滨府这个楼盘，它的边上就有新学校，而且有101方户型，总价500万，还是滨江制造。预售证拿到了，正在登记中。
其他的选择，可以往萧山科技城方向，崇文加学区组合落地，是很大的利好。相比之下，萧山科技城3万左右的限价，你们也不会有太大压力。而且目前还能买到不错的房子，一个是仁恒开发的项目，江上湾卖完了，但后面还有地块，另一个是融信操盘的荣望轩，是板块内离地铁最近的项目，刚刚拿到预售证。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
500W/自住、城东新城/笕桥/艮北、對樾天
@笑呵呵
老师好，自住，500万左右，想在城东买一套房子，请问有什么新房可以考虑？
楼先生：总价500万左右，如果不想怎么摇号，可以关注城东新城的两个新盘，一个是归锦府，一个是悦风华，都有小户型。这两个楼盘没太大区别，喜欢哪个多一点就买哪个。城东新城是一个没什么倒挂的板块，但房价很夯实，交通又很方便，其实挺适合居住的。
性价比更高一点，可以到艮北新城，重点留意一下對樾天这个楼盘，相比艮北上一批新盘，限价涨了2000元/㎡，但第一次推出183套房源，还是有743组客户报名，中签率只有24.63%。目前新塘路已经打通，艮北与城东新城就不再有断层。
要不然就到笕桥，也是一个选择。目前笕桥看起来城市界面有点「糟糕」，但离市中心是真的近，所以越是这样，今后发展的空间就越大。笕桥限价40800元/㎡，而且几个楼盘都比较好买，不用怎么摇号，比如森临澜府和揽月臻翠府。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
申花/高端改善、6万5-7万、养云静舍/139方
@鼓聲若響
摇到养云静舍139方的四叶草户型，主要还是投资，但感觉申花利好出尽了，是否可以年底交房后出售，然后换未来科技城或钱江世纪城？请问到时候还有什么楼盘可以摇？老师对申花板块怎么看，能涨到多少？谢谢老师。
楼先生：申花是一个很神奇的存在，地价很贵，房价也不便宜，但跟奥体、未科相比，属于「三无」板块，没有概念，没有规划，也没有产业。哪怕跟城东新城相比，至少城东还有一个交通枢纽。可以说，申花利好早就出尽了。一定要给申花找一个类比的板块，跟南星桥有一点相似，是很纯粹的高端居住区，有钱人聚集了，房价就能坚挺。
申花的房价天花板，短期看，6万5到7万是可以达到的，毕竟锦绣之城已经站上了7万。中长期看，8万也有可能，等到宜和园、沁园、古翠隐秀都交付后，整个申花就基本成型了，接下来每一块宅地都会显得非常珍贵。申花的房价不大会像未科、奥体那样猛涨，而是一点点往上，没什么泡沫的那种。
养云静舍买来投资，本来就图一个短平快，赚一波就走。下个月，君品、嘉品都要开最后一批房源，亚运村大概率明年1月了，都可以关注。至于未科，主要还是天空之城、富力中心以中梁沐宸院这些，但开盘时间不好说啊。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
500W、热点盘板块、奥体/君品/105方
@刘翔
老师好，总价500万以内，杭州无房家庭，我们是纯投资，请问有哪些超级倒挂红盘推荐去参与摇号？能给我们排一个顺序吗？
楼先生：杭州有三个「热点盘」板块，分别是勾庄、未来科技城和大江东，也就是只面对人才和无房户摇号，之所以对摇号资格进行限制，无非就是这三个板块限价红利大，一二手房倒挂厉害。不言而喻，这三个板块是最适合投资的。但大江东的标的小，花不了五百万，所以可以pass。重点可以关注勾庄和未科的新盘。
比如未来科技城，就等着富力中心和天空之城，还有中梁沐宸院和金成未来科技城项目，价格在3.45万到4万出头一点，这四个楼盘哪个先出来就摇哪个，如果同时出来，挑一个最喜欢的摇就行了。勾庄的话，一个是星创创，一个是万科前宸，每个都去摇吧。
另外就是奥体和亚运村一带，君品可以等等看，它最后一批房源还有105方，是奥体的最低门槛了。然后还有亚运村，万科和绿城都有小户型，500万应该够得上。摇号拼的是运气，摇中哪个就是哪个，所以排序也没什么意义了。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
二套改善、金地大运桥西府VS中冶锦绣华府
@张琪
老师好，二套改善，从学区、开发商、未来升值角度分析的话，金地大运桥西府和中冶锦绣华府请帮忙分析一下？
楼先生：这还真的有点难倒我了。这两个楼盘各有优势，大运桥西府的价格更实惠，限价4万左右，而一路之隔的二手房价格已经站上6万了，倒挂很厉害。锦绣华府跟周边二手房倒挂不明显，但好在这个房子是现房销售，买了马上就可以住，而且品质实实在在看得见。但相比大运桥西府，价格要高6000元/㎡左右。
地理位置上，与市中心的绝对距离，还是锦绣华府更近一些，但从规划上看，大运桥西府是属于运河新城，规划很宏伟，作为桥西沿着运河延伸的定位是很明确的，虽然目前城市界面很一般，工程车很多，但今后是看得见会变好，而且会变得很好。
所以真的很难比较，只能从大方向上讲，学区都是名校新建的分校，都需要时间去沉淀，然后一个是现房，价格贵些，一个是期房，价格实惠，地理位置都不差，没有本质的差异，前者武林往北的外溢，后者是桥西往北的外溢。
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络