没有超级红盘，就是当下最大的楼市新闻 | 楼先生问答NO.588
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
每年都一样，越是接近年底，楼市的气氛就越紧张。一方面，房价数据要有合理的安排，另一方面，与往年不同，9月补丁打完后，“万人摇”就消失了。
几乎都知道，这是杭州楼市隐藏的两条红线。
对于购房者来讲，杭州楼市已经变得极其简单粗暴，信息也非常及时和透明。限价多少，中签率多少，弃选率多少......都不可能再有作弊的空间。但对于开发商，或者对于市场本身而言，却相当复杂。
复杂在哪里呢？开发商没有什么主动权，什么时候卖房子，卖多少价格，不由自己说了算。尤其那些红盘，一切都得听从安排，不能搅动市场焦虑情绪。“万人摇”是目前市场最大的楼市风险。
隔三差五被后台粉丝问：一是今年紫樟台还能开吗？二是今年有机会摇一次江河汇的住宅吗？一个是紫樟台，周边有巨大倒挂，次新房算上税费都站上5万了；一个是江河鸣翠，江河汇超级城市规划概念，再加上滨绿品质组合。
但市场情绪，不可能百分百被掌控。先是西溪公馆六万人摇，然后是杭州购房者经历“红盘集体不见”，结果是，杭6条出台。过去一个多月，熟悉的味道，熟悉的感觉。记住，超级红盘的出场，是要做足准备的。
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600W、文教/书香印翠、祥符/宸章新邸
@清风徐来
老师好，我们夫妻一个在十三中，一个在滨江春波路和江晖路交叉口上班，考虑学校上班较早要近一点，总价600万。前面也去摇了古翠蓝庭没有摇到。请问还有哪些楼盘可以选择？
楼先生：在文教区一带，跟古翠蓝庭同级别的楼盘，还有一个选择，而且门槛同样也放得比较低。这个楼盘就是建发位于翠苑位置的新盘，叫作书香印翠府，限价58000元/㎡，最小户型105方，总价刚好600万级。开发商在争取年底开盘，可以重点关注。
古翠蓝庭有滨江房产作为品牌背书，书香印翠的品质也不会差，建发的房子造得怎么样，可以去看看养云静舍和紫樟台的现房，很有特色，在市场中也挺有辨识度的。总的来说，600万在文教区只有这么一个选择了，品质和区域都能够兼顾。
其他的选择就只能往申花北，比如蓝孔雀板块的春月杭宁府，也是位置相对成熟的房子，限价45000元/㎡，这个选择也没什么问题，无非也是看能不能摇得到。另外，就要跨出石祥路，一个是金地大运桥西府，一个是远洋操盘的宸章新邸，都是4万出头一点的价格。
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改善+学区、文教/锦绣公馆、蒋村/中国府
@人类幼崽饲养员
彩虹城江景房139方3房2卫（非顶楼），之西湖89方3房1卫（顶楼），萧山公馆142方4房3卫3楼，想卖了一套置换，请问卖哪套合适？考虑学区，置换一个改善新盘，工作分别在城西和绍兴，请问哪个新盘合适？谢谢。
楼先生：手上这三套房子都不差， 各有优势。彩虹城的江景是稀缺资源，之西湖的小户型在滨江区也还是挺抢手的，萧山公馆在萧山市中心也是第一梯队的楼盘。怎么办呢，只能按照「卖旧换新」的习惯吧，一定要卖一套，就选之西湖吧。
或者说，彩虹城和之西湖都挂出去，哪套能先成交，就卖掉哪套也可以。毕竟现在新盘不等人，开发商也不知道什么时候说拿预售证就拿了，所以想要改善，尽早做准备，把房票和资金准备好，这样不会被动。
兼顾学区的改善楼盘，主要还是在申花文教一带，你们一方在城西工作，就盯住这个区域吧。可以选择的楼盘无非也就那几个，一个是文教区的中冶锦绣公馆，现房销售，边上有文一街托管的新学校，不会差。一个是申花的九龙仓天玺天荟、滨融府，一路之隔是育才小学。还有位于蒋村的中国府，也是现房，据说价格很惊喜。
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人才房票、中梁沐宸院VS建发紫樟台
@wyy
老师好，拿到了人才证，从自住或投资角度考虑，沐宸院和紫璋台应该考虑摇哪个？
楼先生：这两个楼盘大概率都会是「热点楼盘」，只面向无房户和人才摇号。原则上讲，不管摇到哪一个，都是值得的。毕竟未来科技城一二手房倒挂部分达到了2万左右，三墩北的一二手房倒挂也有1万5左右。如果政策上不限制的话，都可能是「万人摇」的楼盘。
但被定义为「热盘」之后，就要限售五年，而且限售期间，不可以做抵押。这一点要注意，对于纯粹投资而言，就没有那么灵活了，投资效率会打折扣。这两个楼盘分析对比，一个是板块更占优势，一个是现房占优势。总的来说，从中长期看，沐宸院的天花板更高。但短期来讲，紫樟台诱惑力更多，毕竟现房+学区。
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400-450W、学区+地铁、拱墅区/桃源
@黄宝
层楼老师，400万左右的总预算，宝宝2024年要读小学，但我们1月份才有资格开始摇号，综合考虑交通、学区等因素，有哪些重点楼盘可重点关注啊？
楼先生：要兼顾学区和交通，桃源板块可以重点关注一下，这里属于拱墅区，教育资源比较丰富，有福山和卖鱼桥学校。现在改革了，拱墅区的学区比较占优势，今后公办学区会慢慢上升，民办学校又多，能上民办的概率也大一些。
桃源的新盘限价34000元/㎡左右，你们的预算，能够买一个户型尺度比较好的小户型，比如北秀观云、合能桃源项目都可以关注。另外预算能撑一撑，拱墅区范围内，还能考虑祥符和运河新城，一个是前面提过的宸章新邸，最小113方，限价4万；一个是我们经常推荐的上河公元，最小105方，限价3万8，边上有上海世外领办的小学，不过它离地铁有点远。
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300-350W、纯投资/3-5年、未科/小户型
@幽谷百合
请问二套房，预算300-350万，纯投资，预计3-5年出手，钱江世纪城、未来科技城，以及云城附近有什么楼盘推荐吗？
楼先生：要是有资格参加「热盘」摇号，未来科技城肯定排在第一位，这是目前倒挂最大的板块之一，而且区域产业发展很有劲头，今后还有云城、高铁西站等发展，中长期看，房价还有挺大的发展空间。至于重点推荐的楼盘，中梁沐宸院、金成未来科技城项目，因为小比较多的小户型，符合你的总价要求。
如果未来科技城摇不到，或者没资格参与，可以考虑钱江世纪城，只不过钱江世纪城核心区、亚运村板块的楼盘，超出你的预算了。不过有一个备选方案，而且目前看，比较容易买到，中签率百分之四十左右，那就是宁围板块，而且可以摇的楼盘也多，汝悦美境、大家美筑、顺发美城美颂，以及景瑞晴海，一个个摇过来。
云城附近的楼盘，有倒是有的，比如良渚的蓝月春晓、万科大溪谷，或者瓶窑的良语久园、新力启云府，但相对而言，纯投资的话，不是第一梯度的选择。至于云城范围内，现在没楼盘可买，但未来几年陆续会有宅地供应，居住面积1500万方，毛估计住宅15万套左右。
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