一堆人才房票等着一堆红盘预售证 | 楼先生问答NO.587
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举个例子：5月那次开盘，未来天空之城的人才中签率是100%，28套房源，26张人才房票报名。到了9月份这次，新政之后，人才中签率降至25.76%，113套房源，599张人才房票参加摇号。
看看其他红盘：养云静舍的人才中签率则是60.85%，嘉品最近一次9月人才中签率是64.93%，而7月还是100%，59套房源，25张人才房票。位于申花的九龙仓天玺，一直都没有人才看得上，但到了10月份，人才中签率竟然77.02%，14套房源，冒出了19张人才房票。
再来看看杭州壹号院6月开盘的那一次，46套房源，74张人才房票，中签率是65.44%，当时开盘的户型是222-267㎡，总价都是每套千万级以上的房源。
看出来了吧，第一，名下无房的「人才房票」都相当有钱，上千万的房子也可以承受。所以接下来御潮府、江河鸣翠，人才房票都会一拥而上。第二，越到后面，人才房票会越多，只要有条件，要么已经申请完成，要么正在申请的路上，我的同事明年1月就可以拿到。
最后一则关于人才房票的消息：某楼盘统计置业顾问手上的客户情况后，已经有一百三四十张人才房票。现在还没开盘呢，后续真正登记时，估计还会有不少人才房票。
怎么办呢，人才还是要吸引的，杭州需要人。大家吃相还是和谐一点吧！
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800W、春来晓园/7层洋房、锦绣华府
@三千
我们现在在卖鱼桥小学文汇校区有一套老破大，市值800万，另有一套期房未交付。感觉老破大没啥升值潜力，想卖掉后摇新房。夫妻双方都在庆春路沿线上班，小孩一岁。请问有没有好的建议？不胜感激。
楼先生：老破大的房子，道路只会越走越窄。哪怕有不错的学区加持，老破大的房子也不是很值得留着。反正要是用不到了，现在又能卖出比较理想的价格，卖掉问题也不大。退一步讲，放眼杭州这么多板块，总价800万左右的楼盘遍地都是。从资产角度看，随便哪一个，都比你手上的老破大要有前景。
从自住角度出发，可以重点考虑城东方向，一个选择是市中心的几个板块，比如文晖、三塘，接下来还有中海望庐可以等，它是小高层产品，上一次中签率只有个位数了，到明年的话，保利、越秀和滨江合作的三芒星项目，限价5.17万，地段很好。
至于三塘，有一个锦绣华府，是现房楼盘，户型139-169方能符合你的要求。其实更建议关注一个楼盘，很不错，就是位于笕桥板块的春来晓园，绿城出品，城东大盘，800万往上一点，就可以够得着它一楼带花园的洋房，这样的话，品牌、产品和品质，一步到位了。
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400W、次新房/未科三兄弟、春月杭宁府
@Desperado
目前有一套中海紫藤苑89方出租，两房户型需求量比较小，并且现在看起来小区已经有些旧了，最近弘益中学学区有带来一些上涨，但小区整体升值空间有限，且租金不高，所以希望置换。预算400W，希望置换到更保值、租金好一些的区域，看了未来科技城的几个二手红盘，价格都在5W以上，超出承受范围。这个情况是新盘摇号还是买二手房？有没有推荐的新盘？
楼先生：把手上的房子卖掉之后，更好的建议肯定是摇新盘，一个是产品更进步，一个仍有限价红利。中长期看，未来科技城的次新房还有上涨空间，这毋庸置疑。但短期看，去接盘这一批次新房，自住可以的，纯投资而言，下一波行情有可能得等一段时间，所以意义不大。
400万的预算，果断换新房吧，如果是人才房票或无房户，未来科技城、勾庄的新盘都可以摇，像沐宸院、天空之城、万科前宸等等，谁先来了就先摇哪个。如果只是普通家庭，也不是没选择，比如祥符、运河新城以及桃源板块，这些方向都没什么问题。如果预算可以稍微提高，比如到450万，春月杭宁府可以重点关注，相比紫藤苑，明显跃升一级。
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300-350W、丰收湖板块、源著天樾府
@哈
请问：手上有点闲钱想投资房产，但是没有房票，这种情况下是以父母名义（二套房）一次性付款参与摇号购房，还是以自己名义购买不限购的楼盘？如果一次性付款只能考虑到300万总价，自己买可以考虑350万。另外，不限购的话，青山湖的湖光山社值得买吗？谢谢。
楼先生：湖光山社是滨江在青山湖科技的第一个楼盘，对于滨粉是很有诱惑力的。从开盘的情况也能看出，青山湖科技城绝大多数楼盘都还是随到随买的时候，湖光山社一开盘就要摇号了。但从投资角度来讲，地段和板块还是第一位，青山湖科技城中长期会有发展，但短期投资会有压力。
我们鼓励投资买房要适当用上杠杆，但根据你的实际情况，一个是全款300万，一个是按揭350万，其实相差也不是很大，但能买到的楼盘可能就大不相同了。虽然用父母名义全款买房，尤其投资来讲，有点吃亏，但还是要遵循一个原则：投资买房先看地段和板块，再看楼盘。
二选一的话，300万的总价，还是更建议关注桃源、丰收湖、良渚瓶窑一带的新盘，比如丰收湖板块的观湖之宸、源著天樾府，后者是板块内的地铁盘，学校也在边上。还可以考虑南卧新城、萧山科技城这个方向，那边限价2.56万到2.98万之间。
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亚运村三兄弟VS宁围四姐妹、景瑞晴海
@一路平安
老师你好。觉得亚运村大概率摇不到，想想还是算了。宁围板块，预计2021年1月1日之后开盘的有哪些楼盘值得关注？主要投资兼顾自住，总价600W以内。
楼先生：亚运村三个楼盘最近样板房不对外开放了，大概率2020年是开不出来。但实际上，开发商已经很想开盘了，一刻都不想再等。毫无疑问，亚运村肯定很难摇，而且很有可能三个楼盘一起拿证，华润、万科的住宅套数比较少，可能一次性就开完了，绿城2700多套房源，会来两三次的样子。试试运气吧，每次摇号都参与一下，亚运村真的太好了。
至于宁围板块，目前有4个新盘，三盛操盘的汝悦美境已经开盘了，限价3.35万，中签率还挺高的。第二个开盘的会是大家房产操盘的美筑项目，后面还有顺发和景瑞的项目，不会很快就卖完。景瑞项目案名已经公布了，叫作「晴海」。宁围是拥江发展南岸的一块洼地，如果对自己摇号没有一点信心，宁围是很好的B计划。
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450W、绿城茗春苑、4-5层民国风洋房
@恺家
我在塘河北村有一套旧房，2006年开发的108方。因结构不理想加上靠马路等原因，想卖掉置换成一套环境好点能兼顾投资的小户型住宅，总价控制在400-450万，地理位置想选在之江或转塘这地块，目前在看绿城的龙坞茶镇，请问这个楼盘如何？有其他也合适的楼盘推荐吗？
楼先生：那可以选择的楼盘就比较有限了，之江目前在售就两个新盘，一个是云境，已经接近尾声了，还剩最后一次开盘，是小高层。还有一个是珊瑚世纪，还有高层和叠墅，高层限价3万8左右，小户型有108方左右，符合你的需求。不过之江的新盘已经很难买了，只能碰碰运气，祝你好运吧。
靠近之江的转塘板块，今年出让了两宗TOD宅地，被地铁集团拿走，按以往的惯例，会找其他开发商合作开发，大概率有点类似转塘版的「天空之城」，无非现在不知道什么时候能上市呢，当然真上市了，也是要摇号的。
至于龙坞茶镇，地理位置不属于之江转塘的核心区，意味着这个楼盘不会是市场上非常主流的刚需、刚改的产品。但位于龙坞景区，自然环境不可复制，加上容积率仅1.2，产品是4-5层低密洋房产品，民国中式风格，绿城和蓝城联手打造，喜欢的人就会很喜欢，喜欢就买吧。
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编辑∣二叔
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