又一个买房“不赚钱”的现实样本，正在接盘的你，慌吗？

Original 江公子层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共10盘正在登记，明细见文末

2018年中，从楼市获利百万的老张，又一头扎了进去。

托了朋友，辗转拿到崇贤两套旭润和府的内部房源，楼幢、楼层都不差。一套是112㎡四房两卫、另一套是89㎡三房两卫，表价不贵，毛坯单价11000多元/㎡，可得绑定车位（30万一个），且需一次性付清。

2017-2018年中，杭州还是全款+关系盛行的年代。

就在入手旭润和府的前两个月，老张高价出手了丁桥龙湖武林九里的二手房，净赚100多万。原计划是卖了武林九里，全款购买城北一新房，关系都托上了。

结局大家也猜到了，城北新盘因价格原因拖着迟迟未开，杭州又适逢发布“摇号新政”。多少个“老张”，一夜间买房梦碎。

随大流摇了十几次号失利后，眼看着“万人摇”一再增加，越摇越慌的老张听闻朋友那还能买到新房，各种动员。

最终，以160万全款拿下旭润和府的112㎡；另一套89㎡则由朋友买下，带车位约130万。

去年底，旭润和府交付。参照上一集剧本，老张本应再次享受投资胜利的果实。

等待他的，却是一大批同样着急出货的投资客，以致二手市场严重踩踏。整个小区一共800多户，目前光是好找房平台上挂牌在售的，就多达134套，占总房源量的16%，隐性库存更高。

再加上规划已定的镜子山垃圾场，二手销路更难。

老张决心不再恋战。今年4月，以不到196万的价格脱手。老张朋友又多熬了半年，可二手房价不涨反跌。就在上个月，带车位163万卖出。

算下来，老张跟朋友的这次投资，前后两年多也就赚了约30来万。差不多10个点的理财利息。

类似“投资失利”的现实案例，我们写过不少。比如宝嘉誉府、东方星城等。

不论结果如何，这几年投资新房多少能赚点利息钱，可买二手房就不一样了，一不小心连本金都给亏了。

前些时日，一则“世纪城坑的小白鼠，三年赔了辆保时捷”的帖子，在论坛爆红。大致内容是：网友在2017年9月，以4万2的单价买入春和钱塘128㎡的二手房，含税每平米约4万5。

三年过去，原价出售都未必能找到接盘侠。亏了3年利息钱不说，还浪费了珍贵的3成贷票。

据兔博士数据，春和钱塘最近有128㎡成交，还是今年五六月份。5月底，一套高楼层的128㎡，网签单价47303元/㎡；6月中，一套低楼层的126㎡，网签单价39025元/㎡。

不仅成交量少、价格还涨不上去，双重打击。

3年前，世纪城新房（时代奥城、创世纪等）限价3万5，可基本只收全款/关系户。该网友买不到新房，只好高价入手了套同板块的二手房。

春和钱塘并非个例。这两年高位接盘二手房的买家，不胜枚举。

比如城东的A小区，2018年下半年，一套沿高架的二楼，买家含税4万5接盘；现在同一幢楼、同一户型，楼层更好也就只能卖个4万出头。

还有城西的B小区，去年初有买家4万3接盘该楼盘一底跃，一年半过去，价格不仅没涨，单价还跌了一千多。

有媒体统计过数据，杭州180个二手房成交活跃小区，过去两年来有8成横盘未涨，甚至比2018年最高点跌了10%。

房价两年未涨，实则就是亏。

眼下，各大业主们狂欢，自家小区二手房价又创新高，另一方面也意味着，杭州又诞生了新一批高位接盘者。

楼市行情整体上行的大趋势下，买房还能跑输大势的，不外乎以下三大原因：

其一，选址失误。要么不是在楼市热点板块，要么就是自带硬伤。

旭润和府就十分典型。它既不在崇贤热门的崇杭街上，还被秋石高架、临平大道高架两面环绕，小环境本就一般，再碰上镜子山垃圾场，二手房价自然上不去。

稍有点经济实力的，都选择绕道而行。好在当年新房价格便宜，二手房价让点利也能顺利出货。

其二，选筹失误。比如面积过大、楼层过低，又或是叠墅、排屋等升值潜力本就一般的产品。

春和钱塘的失利，户型之失占大头。虽说房价不敌世纪城其他二手房小区，可同小区的90㎡，二手房价贵的能卖5万出头，流通性还不差，一个月至少能有两到三套成交。

另一典型“失利样本”，就是远郊的叠墅、排屋类产品。比如瓶窑的碧桂园良樾，叠墅产品，2018年新房销售时，毛坯均价2万—2万1上下；今年上半年交付后，二手房也就只能卖个2万1，基本与新房售价持平。

算上利息、各项税费，买家甚至还得倒贴。

其三，接盘节点失误，这在二手市场表现最为明显。

冲高的楼市，需要一批又一批的接盘者，才能缔造上行的楼市行情。二手房不同于新房，除了运气成分，还考验购房者的专业度以及对后市的预判。

大火的行情下，没人会认为，自己是在高位接盘。更多是忧虑，此时不接盘，万一房价又涨了怎么办？

毕竟能准确判断后市的，少之又少，更多人是误打误撞。

有亏有赚，是正常的市场行情。

这几年，恰好碰上新一轮上涨周期，涌进楼市里的人，普遍赚得盆满钵满。以至于买房不赚钱、甚至亏本的历史，也被摆在一边，都想赶在盛宴结束前夕，参与其中。

自住无所谓，房价涨跌不过是纸面财富，在未兑现前，它只是一串数字。但像老张这样的投资客，就不一样了。

过去几年，杭州一直是看多者占据上风，甚至连坚定的看空者，也被现实一再教育，由空转多。

最近两个月看多现象更为明显。在无热门红盘助推下，普通新盘中签率依然创下新低，可见购房者对后市的强有力预期。

然而，楼市超值红利期的晋升通道，大幅缩窄。除个别网红热盘，还有显著的一二手倒挂外，大多楼盘，并不具备高倒挂的现实条件。

新房如此，二手房更甚。4万接盘的青枫墅园、5万接盘的西湖国际城，谁又知道下一次再创新高，会是何时。

两年前，老张若选择继续摇号，而不是慌不择食地接盘旭润和府，结局会否不同？

别忘了，楼市是政策市，稍有点风吹草动，风向立马变化。更何况，大众的心态历来是买涨不买跌。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
宋都弘阳·济宸府	16300	板块：富春新区房源：79套户型：100-105㎡登记方式：验资50万登记日期：11.24-11.26
景瑞路劲·海逸翠廷	23000	板块：崇贤房源：123套户型：62-125㎡登记方式：验资60万登记日期：11.24-11.26
杭房·悦东方	洋房14500	板块：大江东房源：126套户型：118-138㎡登记方式：无房无贷50万，其他100万登记日期：11.24-11.26
杭房·悦东方	联排25200	板块：大江东房源：49套户型：200-260㎡登记方式：无房无贷100万，其他200万登记日期：11.24-11.26
新湖香格里拉蓝月春晓	22988	板块：良渚房源：380套户型：89-135㎡登记方式：验资60万登记日期：11.24-11.26
天樾四季	23100	板块：塘栖房源：44套户型：95-139㎡登记方式：验资45万登记日期：11.23-11.25
大华·春山椿树	23500	板块：青山湖科技城房源：109套户型：102-168㎡登记方式：验资50万登记日期：11.23-11.25
观棠明月府	19700	板块：塘栖房源：51套户型：95-128㎡登记方式：验资20万登记日期：11.23-11.25
九龙仓·天玺	54011	板块：申花房源：87套户型：128-149㎡登记方式：首套冻资128万，二套420万登记日期：11.23-11.25
万科·樟宜翠湾	29800	板块：南部新城房源：130套户型：98-131㎡登记方式：首套验资50万，二套100万，一次性150万登记日期：11.23-11.25