豪宅的自持纷纷“开租”，杭州人，准备好进入混居时代了吗？

Original 江公子层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共6盘正在登记，明细见文末

猝不及防，“房企自持”就这样闯入杭州人的生活。

前两周，宁围一个待交付的住宅发布招租消息，结果引发了准业主们的大规模抗议。

起因是房企自持的3幢楼，将以单间形式对外出租，月租金1100-7000元不等。消息一出，业主震怒。他们觉得，小区租客数量太多了，势必影响后期入住后的品质与服务。

类似因业主与租客“混居”发生的纠纷，杭州已数次发生。只是冲突另一方主力为公租房住户。

比如一年前的中海御道，自小区公租房北门启用后，应商品房业主要求，物业对小区南门进行分时段开放。

公租房住户自认受到不平等对待，集聚小区南门要求恢复正常开放；商品房业主则投诉租客聚众闹事，双方闹得沸沸扬扬，相关部门出面沟通一时都未能解决。

这不，网络上已有段子横行：原以为逃过了公租房，没想到还有自持房这一更大的坑。

不光是杭州，深圳、北京、郑州等城市，都曾爆发过类似的冲突。

2017年，深圳龙岗信义金御花园，因小区花园与车位分配问题，832户商品房业主与726户公租房业主，站到了对立面。双方足足闹了2个月，在政府协调下才告一段落。

2017年，北京天璞家园、玉璞家园等多个小区，商品房业主为与自住房业主区隔开，在小区内建铁栅栏，后被政府强制拆除。

2020年，郑州管城区永威枫香庭西苑的业主，为了不让公租房住户进入小区共享生活设施，直接让物业用铁门强行与公租房住户区隔开。

业主与租客隔着铁门对骂的视频，一时全网刷屏。

别以为这一幕离你很远。从数据看，商品住宅“混居”将是杭州楼市的大趋势。

去年，我曾做过一项数据统计：2017年3月至2019年10月，杭州主城区出让的57宗纯宅地，有且仅有4宗既无公租房、又无自持。

看到数据的那一刻，先是怀疑，而后释然。

首先说公租房。

2011年，杭州响应国务院号召，在土地出让时首创“限房价、竞配建”政策，试行商品住房用地配建保障性住房。

同年，拍出11宗住宅配建地块，共配建公共租赁住房约6.4万㎡。滨江区的玲珑府，是杭州首宗配建公租房地块；艮北的远洋心里，则是杭州首宗交付的、商品房配建公租房小区。

2017年，作为全国12个试点城市之一，杭州重启商品住房用地配建公租房政策，并成为模范样本城市，由住建部向全国推广。

照计划，2022年杭州市区规划配建8万套公租房。截至目前，杭州市区挂牌需配建公租房地块共290宗，体量达212.7万㎡，预计增加房源3.73万套。

如果说，配建公租房是政绩工程，那么，房企自持则是市场化的产物。

2017年3月，为抑制土拍市场过热的势头，要求土拍溢价率在70%（后调整为30%）以上，转入房企自持比拼。

短短不到3年，杭州八区涉及自持地块多达130宗，占总推地量的三分之一，总用地面积约221万㎡。其中，95宗地块已完成房屋备案，确认可用于出租房源1.64万套。

目前，房企自持房源主力作为长租公寓对外出租。房源囊括单间、双套房、三套房等，月租金从八九百到上万元不等。

这本应是一幅社会大同的温馨城市生活场景。

可惜，人类一旦有了文明，有了财富，就有了分别心。一个群体往往很难真正理解另一个群体。

商品房业主认为：自己斥巨资购房，每月还得背负不菲的房贷，公租房/自持房住户每月仅需支付少量租金，就能享受同样的配套设施。

有限的资源被更多人瓜分，不仅使用不畅，未来二手房价预期还会被拉低。

这种不满背后，往往还隐含了对租客的刻板印象：租客更穷，素质更低，对公共资源损耗更大。

公租房/自持住户则认为：自己依法入住，按时缴纳租金、物业费，且租房合同明确可使用包括花园、车位等配套设施，理应享受同样的权益。

任何门禁、围墙或栅栏等隔离方式，都是阶层歧视，侵犯人格尊严。

一旦上升到人生而平等的高度，租户的诉求无疑更“政治正确”。毕竟，谁接得住“歧视较低收入者”这顶大帽子呢？

所以，《杭州市在商品住宅出让用地中配建保障性住房的实施办法（试行）》中有明文规定，业主与租户共享基础配套设施和公建设施。

但政策虽然不提倡，可《办法》中也并未禁止“分区管理”。

至于开发商，态度更为暖昧。比如杭州一豪宅，就为公租房住户单独设立入户通道。小区大堂也能进出，可一旦从大堂进入后，便没有通道能通往公租房楼幢，变相实现分区而治。

由于相关规定和开发商态度的不明朗，为交付后的纷争埋下了隐患。

一个有公租或自持的豪宅，交付后究竟呈现哪一种状态，全视业主与租户的后期博弈。

若现状没有大的改变，那么“是否分区管理”会和“是否包阳台”一样，撕裂无数中国的居住族群，成为纷争女神厄里斯手中的金苹果。

我认为，首先不能把“分区管理”与“阶层歧视”划上等号。

如今的中国人，往上数三代大多都是农民，阶层远没有固化。业主里也有很多刚需，租客也不乏高收入人群。更高收入也不等同于更高素质。

“混居”小区中，业主与租户的纷争，更多是因为人们面对不同物权时表现出的不同态度。对“自己拥有”的东西更珍惜，对“借来”的东西更随意。

随手打开APP，类似的租客负面新闻很常见。

比如今年夏天，萧山一小区女住户身着泳装，带着宠物狗在景观水池嬉戏，保安上前制止反被投诉耍流氓。

为此，小区物业更换掉水池内近300吨水，对泳池进行清洗、消毒，整整花了2天时间，总费用2000元。事后，业主寻找肇事者要求赔偿时，发现该女士并非小区业主，而是租户。

再比如，杭州有一小区，半夜电瓶车自燃，导致几十辆车子同时被烧毁，整栋楼的居民半夜紧急撤离到楼下。一问，又是租客违规充电导致。

至于践踏草坪、随意采摘小区内果树、乱丢垃圾等行为，就更常见了。

当然，不文明的业主也很多。但在权衡利弊得失后，业主往往更愿意主动改变。这其中的差异，主要体现在两方面：

第一，小区内大到建筑外墙，小到园内花草，小区公共设施设备的产权，归属全体业主共有。一旦遭受损害，首当其冲会影响业主荷包。

更重要的是，小区公共设施维护好差，还关系到二手房价。“主人翁意识”一旦觉醒，主观态度就会有转变。

第二，虽然一再提倡生活是自己的，可租房带来的归属感极弱。

首先是参与性上，各小区设立的业主群，极少让租客加入其中。物业的各项通知，往往下发到业主群内，租客只能通过房东，又或是公告栏、电梯厅里张贴的信息获知。

其次，碰上房东涨租，又或是出售，租客连说不的权利都没，只能被动搬离。

内心一旦启动这一设定，参与意识只好靠边站，更无所谓小区维护是好是差。小区维护得好，房东趁势涨租；小区维护得差，到期搬家便是。

其实，“混居”并非中国特色，实则是舶来品。

从趋势看，全世界各国在住房政策上的基本原则，都是弥合而不是拉大族群间的割裂。

上世纪70年代，美国就提倡通过政府推进不同收入群体混合居住；法国推行的“城市更新计划”，规定每个社区须提供20%的社会福利住房，并规定将廉租房建在普通住宅区内。

然而，国内只学到了规划上的形似，后期管理上却没有同步跟上。

比如日本。小雨在日本留学期间，租住的是当地一公寓。签订租房合同时就明确，若严重影响到邻居，或违反社会规则将被强制搬离。

还有类似宿管阿姨的房产管理公司，对租客进行日常监督。一旦违规（如垃圾未分类），将面临高额罚款。

“初到日本时，也不适应。但罚款罚多了，自然懂得遵守规则。”小雨说，日本文化一大重要特征，就是不给别人添麻烦。

德国法律则规定，多数情况下房东无权随意解除租赁合同，除非房东自用。因此，大多数租客会与房东签订5年或更长的租房合同。

房东也会要求求租者提供工作证明、个人征信记录、前房东推荐信等，从中挑选中意租客。且有权要求租客退租时，重新粉刷墙壁、修理地板以恢复原貌。

意大利是规范租房合同。合同内会详细列明屋内家具、摆设等清单，并注明损坏需赔偿的金额。

不论是高额罚款，还是制度、法律条文约束，目的是培养租客、房东的主人翁意识，而非旅行过客。

但在国内，业主更像是甩手掌柜。房子托管给各大中介公司，自己只管收取租金，至于租客情况、与邻里间关系，则是一问三不知。

这跟国情、观念、习惯等都有关系。只是，随着自持地块相继交付，未来类似的矛盾会越来越突出。

从法理上说，既然“小房东”能出租自己的房子，开发商作为自持楼幢的“大房东”，当然也有权将自己的房子分户出租。

而“小房东”作为商品房业主，担忧租户对房价有潜在影响，也可以理解。

但正如前面所阐述的，业主与租户并非天然对立的两个“阶层”，而只是拥有不同物权的一群公民，关键看物业公司如何管理。

我的一位“房姐”朋友，为了接送孩子上学方便，如今就租在望江府。计划明年等上品交付了，再去换租一套自持房。

她特别担心，到时候自己被上品业主视为“低素质人群”，隔离在会所和大花园外。

她认为，虽然租户相对不文明现象更多一些，但还达不到必须“隔离”管理的程度。只要物业公司管理足够好，公共界面也能维护完好，井然有序。

比如滨江物业，敢于拆除违规包阳台，移走占用楼道的杂物，甚至勇斗黑社会“二房东”，完全也能管好自持楼幢。

面对混居时代的纷争，目前最好的解决方案，或许还是先挑一个靠谱的物业公司。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
星合映	23000	板块：崇贤房源：144套户型：99-126㎡登记方式：首套验资50万，其他100万登记日期：11.27-11.29
澳海·云樾府	11300	板块：新登房源：116套户型：80-103㎡登记方式：验资20万登记日期：11.27-11.29
悦映城	高层18661，排屋26107	板块：锦南房源：114套户型：80-155㎡登记方式：验资50万登记日期：11.27-11.29
地上·南樾府	18791	板块：锦南房源：524套户型：70㎡登记方式：验资40万登记日期：11.27-11.29
保亿阳光城·丽光城	24088	板块：青山湖科技城房源：216套户型：89-108㎡登记方式：验资80万登记日期：11.27-11.29
融创·融望之城	25600	板块：南部新城房源：91套户型：101-130㎡登记方式：首套冻资65万，二套130万，其他210万登记日期：11.27-11.29