大江东的二手房都要上3万/㎡了？究竟是谁在接盘
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文 | 《地产小王子》主笔 忆莲
嘶，要深深地吸上一口气。
什么时候，大江东的二手房都要上3万/㎡了？
在我的印象里，大江东是钱塘新区的一部分，是个新城，未来想象空间很大，但还在建设中，离杭州市中心很远。
最关键一点，价格便宜，受很多刚需、投资客喜欢。提到杭州的洼地，必有大江东一席之地。
没想到，就在今年，大江东二手房迎来“跃迁式”涨价，频频被曝出即将破3万/㎡的成交纪录——
近6个月，琅琴湾最高签约价为29207元/㎡。房源85.8㎡，位于29楼。
旭辉宝龙东湖城89㎡，3房2厅2卫，东边套，不满两年，成交总价270万，带车位，折合单价约30337元/㎡。扣除一个车位20万，算上税费，实际成交价约29662元/㎡。
现在，大江东的新房最高精装限价是19800元/㎡，稍微偏一点的，像杭房悦东方，洋房毛坯价也不过是14500元/㎡。
换句话说，大江东已经成为新一轮一二手倒挂“大赢家”，价差超1万/㎡！
但是，我对大江东的二手房市场处处都有疑问。
3万元/㎡是什么概念？摊开杭州地图——
主城区的丁桥，很多二手房源还在3万/㎡上下徘徊。
距离武林广场直线约15公里，有地铁1号线、东湖高架路、德胜高架路的乔司，二手房价大多都在3万/㎡以下。
杭州绕城内的崇贤，高层单价大多在2.3-2.5万元/㎡之间。带上车位，才能达到2.6-2.7万元/㎡。
再来看大江东的二手房，成交价真有这么高吗，还是只是传说中的“截图成交”，只为推高房价？大江东这些二手房到底是谁在买？
1
这两天，我抽空跑了一趟大江东。
一圈看下来发现，大江东的二手房价格没网上传的这么夸张，但也确实不低。
中介小哥先带我看了东湖城，目前这一片卖得最好的一个小区。小区地理位置占优势，出门就是地铁口，门口是龙湖天街，部分房子还能看到湖景。
▲东湖城
房源全部是精装修，装修中规中矩。
门口有玄关柜，阳台有阳台柜；厨房是燃气灶、油烟机、消毒柜三件套，摩恩水槽；卫生间采用科勒马桶和台盆。
▲东湖城约89㎡厨房
我看的都是约89㎡户型，三房两卫设计，有边套也有中间套——
第一套，7楼西边套，带车位，不满两年，挂牌总价260万，单价29213元/㎡。
第二套，5楼中间套，带车位，可配合满两年，首付要求4成，挂牌总价255万，单价28541元/㎡。
第三套，23楼中间套，带车位，不满两年，挂牌总价250万，单价28089元/㎡。
可以看出，现在东湖城挂牌价基本在28000-30000元/㎡左右，具体看房源情况一房一价。
大多数房源都需要捆绑车位售卖。抛开税费不是，按照20万一个车位，实际房源价格在25000-27000元/㎡之间。
▲东湖城
中介小哥告诉我，就在10来天前，东湖城成交了一套约89㎡——
23楼西边套，带车位，不满两年，总价270万，折合单价30337元/㎡。
当时挂牌时是267万，由于看房人太多，涨到了270万成交。就中介小哥的公司，就带了6-7波客户去看房。
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对比东湖城，宝龙广场距离地铁略有些距离，起步户型更大，98㎡三房两卫。房源基本是毛坯，单价更低。
▲宝龙广场
中介小哥带我看的是一套已经卖掉的房子，先了解下户型和价格——
建筑面积约98㎡边套，三房两厅两卫，次卧和客厅相连，带一个大阳台，主卧带卫生间和走入式衣帽间。毛坯，总价251万，单价约25612元/㎡。
这套房子是8月成交的，价格比较有代表性，不带车位，而且已经满两年了。
另外，中介小哥还介绍了一套房源——
约98㎡顶楼，卖250万，单价25510元/㎡，带车位，不满两年。按照目前的情况，应该可以再还一点点。
也就是说，宝龙广场不带车位不满两年的房源价格，基本在23000-25000元/㎡。
▲宝龙广场
前段时间，琅琴湾也上了热搜，最高单价达29207元/㎡。不过，实际跑下来，我了解到，琅琴湾整体成交价并没有这么高。
琅琴湾距离东湖城直线大概1.5公里左右大型商业综合体。物业一般，小区管理相对松懈。
▲琅琴湾
小区毛坯交付，有部分房东精装转手。房源赠送面积很多，一套89㎡，可以赠送20多个平方。
首先解释一下那套29207元/㎡成交的房源。据了解，这套房源的总价还算上了车位和税费，因此单价接近3万/㎡。
我看的两套房源，价格就正常多了——
建筑面积约89㎡，8楼，毛坯，带车位，满两年，挂牌总价235万，单价约26404元/㎡。
建筑面积约89㎡，18楼西边套，自住简装，带车位，可配合满两年，能看湖景，挂牌总价235万，单价26404元/㎡。
琅琴湾车位大概在17-18万一个。实际成交均价，会比东湖城和宝龙广场都便宜一些。
3
不可否认，今年以来，大江东二手房确实有很大涨幅。
“年初宝龙广场一期刚交付的时候，第一批房源甩出来，带车位才215万左右的价格。”中介小哥说到。
但没多久，那几套房源卖完，剩下的房源价格就高了。对比现在，宝龙广场一期房源起码涨了35万左右。
不过，现在大江东的3万元/㎡还含有一定水分。
一是含了车位的价格，二是可能含了税费。单论房子的价格，暂时与3万元/㎡有一定差距。
并且，这个价格也仅限于核心区。像义蓬、新湾等地，二手房价格就要便宜很多。
比如说义蓬的宋都丽郡国际，89㎡，毛坯，可以配合满两年，带车位，总价在230万左右；新湾一套89㎡二手房，满两年带车位，总价也就200万左右。
4
想必大家都和我有一样的疑惑：大江东看似并不热闹，都是谁在接手二手房啊？
不问不知道，一问才了解，有这么多人坚定投大江东！主要客群有来自萧山机场、下沙等地的工作者，也有来自各地的投资客。
▲大江东
中介小哥给我举了几个例子——
前几天就有人买了宝龙广场，12楼中间套带车位，买家买来自住，人在下沙工作。
去年年底，有一位客户，湖北人，在下沙工作，买了一套89㎡金色和庄，用来做婚房。20多楼中间套，175万成交，今年已经在装修了。他就觉得，一条江东大道就到了，很方便。
前段时间，有一个台州人来这里，专门住宾馆看房。他女儿在机场工作，现在租房在义蓬。女儿是觉得东湖城价格有点高，现在正在考虑买哪边。
有很多机场人来买的，比如说买义蓬、买河庄的，我都有遇到过。
下沙还有个老板娘呢，来这里也买了几套130多㎡的，都是二手房。她是四处都在投资，在钱江世纪城、未来科技城也都买了。
“看个人选择吧，有些人就觉得，买来自住，不需要理由；还有些人投资，反正也不是急着要马上出手的。”中介小哥说到。
当然，作为纯路人，对这个价格怕是不能接受了。
在回来的路上，我问了滴滴师傅。滴滴师傅表示：不会买，这里太远了！这个价格，在杭州还有很多选择。
▲大江东
5
现在的大江东，确实越来越有“国家级新区范儿”了。
打车到大江东宝龙广场下车，我就看到宝龙广场正在做开业前的准备工作，沿街商铺也有不少已经入驻。高楼林立，有新的住宅楼、酒店式公寓，也有办公楼。
▲大江东宝龙广场
除了略显冷清之外，整体感观还不错。
另外，大江东的各项配套都在筹备建设中了。
地铁7号线已经开始跑图，距离开通已经越来越近；地铁8号线一期拟定站名方案公示，已经实现洞通；龙湖天街在建中，预计明年开业；杭高设立了大江东分校，杭师大、杭州四中也都要来；还有市一医大江东院区......
▲在建中的龙湖天街
比起杭州很多刚需板块，大江东的发展速度，有目共睹。
但是，二手房价到3万元/㎡，还是要开始注意风险了。
连中介小哥都说：“亏是不会亏的，但短期内上涨空间有限，到3万元/㎡也差不多了。再往后，就得等配套都起来，起码几年以后吧。”
首先，在上一轮行情中，大江东的价格已翻倍，但板块定位还是刚需板块。包括产品，都还处在刚需阶段。这种观念一时很难转变。
目前来说，价格一旦过高，大家接受度就降低了。
第二，大江东离杭州市中心太远了，到武林广场直线30公里左右，到钱江新城25公里左右，远远超过未来科技城到市中心的距离。
哪怕地铁开通，这个距离要被接受也有难度。有人说笑：进城一趟，不容易。
第三，房多人少是大江东的特性。
东湖城二期、江与城即将交付，接下来几年融创城、星央悦府、花漾里等等也会交付。这些盘的投资客都很多，一旦交付，必定会迎来抛售。房多人少，未必都能被接盘。
并且，大江东面积超过300平方公里，相当于半个杭州主城。一则，全部开发完全有点困难；二则，未来还会有土地待开发，潜在供应量不容小觑。
第四，产业人口的购房经济实力一般。
目前，大江东以制造业为主，而从制造到智造，又是一条漫长的路。
且除了几家大型公司之外，微小型企业占比过低。这就意味着，后续购买力断档，暂时还撑不起一个庞大的新房二手房市场。
引进产业、吸引人才，都需要时间。能否像未来科技城一样，自成一城，形成内循环，还得看后续企业的引进和发展情况。
第五，大江东还要面临空港新城的竞争。
空港新城距离主城更近，新房限价2万+，同样有地铁。前段时间，又刚诞生了会展新城，由钱江新城投资集团负责打造，级别也很高。
▲江与城
总的来说，大江东是很好，新房随便摇，短期就有上升空间；二手房到了3万/㎡，谨慎接手，短期有风险。
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编辑∣二叔
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