2020，杭州提前锁定“抢人大战”冠军？各城区人口流入分析

Original 麦格层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共12盘正在登记，明细见文末

年末将至，人口流入又成了热点话题。

尤其今年新冠疫情突袭，让全国各大城市的“人才争夺战”，更加趋于“白热化”。

像济南、南宁、昆明等城市，全面放开了落户限制；上海四校应届本科毕业生，可直接落户；杭州则推出了高层次人才购房补贴、人才优先摇号等政策。

在新一轮“抢人大战”中，谁能胜出？去年以55.4万新增人口傲视全国的杭州，还能蝉联榜首吗？

至少从目前透露的几个数据看，杭州依然处于领跑位置。

一是：据官方公布，今年1-10月，杭州新引进35岁以下大学生30.9万人，相比2019年全年增长45.84%。

二是：10月统计月报显示，基本医疗参保人数为1058.5万人。

三是：截至7月底，杭州A-E类人才，累计认定量已有20374人。相比去年8月的6000多人，大幅增长。

还有一个说法是：去年5月底，杭州才推出大专生落户新政（社保满1月），而常住人口是指全年经常在家或在家居住6个月以上。

也就是说，大量去年下半年的新入杭人员，并不包含在2019年末的1036万人当中。

不少人喊出口号——杭州已提前锁定年度人口新增冠军。

不管最终排名第几，都不得不佩服杭州的吸引力。

杭州常住人口的猛增，起始于2015年。当时有两个重要引擎，一是杭州接连被宣布为2016年G20和2022年亚运会的举办地，二是全国大行情触底反弹。

双重因素叠加下，杭州开启了一轮延续至今的牛市，直接带动了人口的爆发式增长。

2015年-2019年，杭州新增人口一年一个台阶，分别为12.6万、17万、28万、33.8万、和55.4万。

那些人口增长最快的板块，迅速成为杭州楼市的明星。

以2019年为例，人口增量前三位，分别是余杭区的28.8万、萧山区的8.4万，以及滨江区的6.3万，恰恰对应未科、奥体和滨江楼市热度。

但在我看来，各区域人口的变化，其实更反应了城市发展的脉络。

杭州前二“人口大户”的变化，就是典型表现。

2019年，余杭区常住人口189.1万、萧山区158.5万，相差30.6万，是杭州唯二人口过百万的城区。

但在2017年以前，萧山人口可是超过余杭的。

2016年，萧山140.1万人、余杭135.9万人；2015年，萧山139.05万人、余杭125.89万人。

为什么2017年，余杭开始逆袭上位？最大的缘由的就是未来科技城的崛起，余杭新增人口中，很大一部分都流向了这里。

前不久，未科招商局局长表示，板块人口已从当初的6万多，增长到2019年的40多万。且人口结构也发生了质的改变，从务农为主，变为年轻码农为主。

目前，主力就业人群集中在25到35岁，平均32.5岁。

杭州第一产业高地的吸引力，果然名不虚传。当然，也正是因为年轻人才的持续流入，才成就了未科，决定了板块楼市价值。

至于萧山，虽然人口绝对量被反超，但仍是杭州第二人口大区和增量大区。

其核心原因，在于拥江发展的城市战略。无论奥体世纪城、亚运村，还是萧山科技城、市北，未来都将容纳更多的新杭州人。

所以，你可以看到，那些传统老城区的人口，基本原地踏步，甚至负增长。

像上城区和下城区，2019年和2017年前相比，常住人口都减少了1万左右。为什么？

原因很简单，作为老城区，物理空间被牢牢限制了，开发空间很小。即便受益于城区改造，能腾出一些土地，也基本散落各处，难成气候。

说的直白点，都没土地盖楼宇、造房子了，人怎么可能增加起来。

反观未科、奥体亚运村、钱塘新区等板块，幅员辽阔，土地供应充足，闪转腾挪的空间很大，急需大量人口填充。

而且，基本可以证明，人口增加较多的区域，楼市热度普遍很高。

比如钱塘新区，先是万人摇频出，再是被确定为热点盘，据说二手房价也已逼近3万。它的背后，正是排名第5的年新增人口（2019年新增3.5万人）。

不过，一个区域人口减少了，也不代表楼市肯定冷却。

像上城的南星，下城的文晖、东新，一有新房推出，市场摇号热情还是很高昂的。毕竟，老城区各种配套资源还是很完善的。

人口红利的影响，在新区体现得更为明显。

翻开杭州近5年各区人口变化表，还可以发现一个有趣的现象：

两大融杭顶级选手——富阳和临安，也就是我们口中的第九区和第十区，这几年人口只有微弱的增加。

富阳2015年73.35万人，2019年74.4万人，平均每年仅新增2600多人；临安2015年58.74万人，2019年59.6万人，年增2100多人。

以两区超大的版图来看（合计近5000平方公里），几乎可以忽略不计。

但从楼市成交量看，临安和富阳可是表现不俗，长期位居前列，基本只排在余杭和萧山后面。就拿临安来说，今年上半年卖了杭州将近5分之一的房子。

那为什么人口不见涨呢？

一种解释是，投资客太多（临安不限购），自住客偏少，且大量新房尚未交付，需要时间换空间，实现居住人群的更迭。

还有一种观点是，融杭加速了杭州主城的“人口抽水机”效应，反而导致郊区人口流向市区。

但我认为，作为新一线城市，杭州发展空间巨大，人口远不会就此止步。

纵观北上广深，人口向大城市、超大城市聚集，始终是一个长期趋势。而随着房价倒逼、城市轨道趋于完善，外溢群体也终将逐渐填满各个外围区域。

只是这个过程，漫长而又艰辛。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
德信金科·泊岸江宸轩	21400	板块：萧山所前房源：299套户型：89-107㎡登记方式：验资30万登记日期：12.13-12.15
大家湛景·天承美筑	36000	板块：祥符房源：122套户型：98-108㎡登记方式：首套冻资100万，其他200万登记日期：12.13-12.15
德信中心‍	46500	板块：城东新城房源：229套户型：110-150㎡登记方式：首套冻资150万，二套300万登记日期：12.13-12.15
珊瑚世纪	38000 - 55000	板块：之江房源：117套户型：125-186㎡登记方式：首套冻资200万，二套300万登记日期：12.12-12.14
阳光城东原·印江滨	32000	板块：南站新城房源：70套户型：89-108㎡登记方式：验资70万登记日期：12.12-12.14
宸宇府	25600 - 45336	板块：南部卧城房源：128套户型：99-119㎡登记方式：验资60万登记日期：12.12-12.14
阳光城·檀瑞府	22000	板块：富阳富春板块房源：418套户型：96-116㎡登记方式：验资60万登记日期：12.12-12.14
大家坤和美筑	33500	板块：宁围房源：216套户型：96-109㎡登记方式：首套冻资80万，二套160万，一次性260万登记日期：12.12-12.14
博翠碧蓝湾	47300	板块：艮北新城房源：48套户型：168-195㎡登记方式：验资50万登记日期：12.12-12.14
潮悦前城	18000	板块：大江东房源：304套户型：89-117㎡登记方式：首套冻资45万，其他90万登记日期：12.12-12.14
桃李湖滨	27027 - 33053	板块：青山湖房源：229套户型：59-210㎡登记方式：不设条件登记日期：12.11-12.14
望林府	40000 - 47700	板块：祥符房源：313套户型：97-188㎡登记方式：首套冻资100万，其他200万登记日期：12.10-12.14