警惕新一轮的一二手房倒挂 | 楼先生问答NO.591
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
理性和克制，是当下每一个自住买房者最需要的。
我们无法改变市场环境，只要预期不调头，没有人会醒过来，也不可能被叫醒。举个例子：有人拿着无房户三成房票，三个人拼单到富阳买了一套房子投资。你让他别买了，反倒成了阻拦赚钱的“坏朋友”。
我们已经通过《层楼》说过很多呼吁理性的观点，比如“世界上不存在买到就是赚到”、“任何市场都遵循二八定律”、“警惕幸存者偏差”、“楼市是最大的灰犀牛”、“老破小行情来了就代表市场疯狂到极致了”....等等。
很多粉丝在后台留言：为什么政策还不加码？
只能说楼市参与者的立场皆不同，都有自己的“小算盘”。刚需希望房价能跌，投资客恨不得市场一直疯狂，改善置换总想着怎么二手房卖贵点，又马上能摇到限价红盘。
作为政府层面，一定有更全面的考虑，想着怎么让更多人和人才愿意来杭州，才是城市发展长远之计。想通了，就是房子的事情，在房子上放足诱饵。
而最大的诱饵就是一二手房倒挂。杭州已经经过了一轮二手房倒挂，但现在看来，随着一批品质极高的新盘交付，新一轮倒挂又开始起来了。这些板块包括未来科技城、申花、城东新城、萧山市北以及九堡、祥符。
我们无法控制高价二手房成交，有人敢卖，有人敢买，那是你情我愿的事情。我们能做的还是呼吁：首先不要拿挂牌价说事，这是最大的陷阱；其次不要只看个别成交，要分析是否带车位、含税、带软装家具；最后要看整个小区的平均成交价，以及区域的平均成交价。
拿挂牌价当倒挂，拿个案高价成交当普遍现象，这是这几年杭州楼市养成最坏的习惯，没有之一。
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萧山所前板块、泊岸江宸轩/限价2.14W
@方方
你好，层楼老师。我和男朋友在钱江世纪城附近工作，这两年也要考虑结婚，所以想着准备婚房，但杭州房价涨得太高了，我们预算有限，努努力也就220万左右，请我们可以还有哪里可以买？所前的泊岸江宸轩这个楼盘值得买吗？感觉很远啊，可以说一说吗？
楼先生：在杭州楼市地图里，所前这个板块可能还有点陌生，甚至会认为属于「萧山腹地」，但事实上，所前、戴村和浦阳这些板块，绝大部分的房子都是被杭州人买走的。所前板块虽然陌生，与南部卧城的直接距离也就3公里左右，而且以绕城高速画一个圈，所前板块还在这个圈里。随着城市骨架拉伸，所前是杭州南继续发展的第一站。
对于所前，要用发展的眼光看，如果现在还认为是偏远不可接受的区域，观念显然就落伍了。杭州这座城市会越来越大，发展速度可能比观念认知更迅速。往前看几年，南部卧城也是杭州人不可能接受的板块，但现在杭州人对这里没有一点抗拒。
再回过头看看「绕城内」这个问题，精装2万出头一点，所前是唯一的选择，也是目前最便宜的选项。这是杭州刚需买房的底线所在，对比一下南部卧城29800元/㎡的限价，3公里不到的距离，近乎1万的价差，对于真正考虑自住的刚需来讲，非常友善了。另外，打开地图可以看到，与所前镜像存在的崇贤已经23000元/㎡，而且正在变得难买。
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450W、祥符/宸章新邸、春月杭宁府
@红豆在望
请问老师，刚需置换闲林的房子，房子已经卖掉了，手上无房。能接受总价450W左右，想要带点学区，不用太好。小孩2024年9月上小学，置换二手房还是一手房？我比较想买新房，但担心长期摇不到。
楼先生：杭州仍然把新房价格摁住，就是为大家争取时间摇号。更何况，按目前行情看，一时半会是不会放松限价。另外，接下来都是双限地了，拿地时候就知道楼盘要卖多少钱。所以，如果不急着用学区，加上对学区本身要求也不是很高，建议还是先关注新房吧。
450万在城西城北一带就有不少选择，像春月杭宁府，接下来会开盘，它的位置要比闲林好太多，而且学区也比较值得期待。这样市中心范围的带学区卖点的楼盘，中签率会很低，不过有机会当然要参与下。
此外还有祥符和运河新城，也能关注，这里属于拱墅区，教育资源都不会差，虽然都是新学校，慢慢也都会成长起来。一个是祥符这里的宸章新邸，这个楼盘很纯粹，没有公租房也没有自持部分，而且远洋在城北比较有市场口碑，品质靠谱，另一个是运河新城的上河公元，附近有一所上海世外品牌的小学。
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上班在九堡、丰收湖板块、德信观湖之宸
@Chloe Share
你好，上班在九堡，观湖之宸值不值得买？30岁以下首套，总觉得应该去摇个红盘，这个想法正确吗？
楼先生：想法上，倒没什么不对的。目前大家还是看着中签率买房，哪里低就买哪里。但事实上，很多人就因为这样错过了很多好房子。客观讲，市面上有很多板块、楼盘都比丰收湖板块更具投资性和诱惑力。丰收湖板块中签率很高甚至流摇，一个板块热度不是很高，没什么话题性，一个没什么价格倒挂，没体现出限价红利。
但对于你而言，自住角度看，在九堡上班，如果预算上又是300万左右，那就非常适合啊。换一个角度看问题，因为丰收湖板块不用怎么摇号，就可以比较从容的挑选房子。除了观湖之宸，板块内还有五六个新盘，认认真真挑一下喜欢的楼盘、户型和装修，不好吗？
现在丰收湖板块的中签率还很高，但谁能保证一直是这样的状态呢，说不定一转眼，也可能变成一房难求。这样的反转，回过头看看申花、城东新城、祥符，很多人都后悔呢。
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300W投资、宁围/限价3.35W、南部卧城
@我叫肉滚滚
目前名下有一老破小，父母名下有一套次新房，两套房子都是全款抵押贷款，现在我想把老破小置换城更有投资价值的板块和楼盘，按目前能力总价预算300万，想买未来科技城，都说那边还会涨。这个预算还可以买哪里的房子？另外是一次性付款还是按揭，哪个比较划算？
楼先生：答案是很明确的，卖老破小，置换更有升值潜力的新房，肯定不会吃亏。另一个，能按揭当然要用银行的钱，除非老人房票，银行也不给做接力贷，那就只能全款付清。总之，置换老破小肯定是正确的选择，能按揭就按揭，不能按揭，全款置换也是划得来的。
至于300万预算可以买哪里，可以买前面提过的丰收湖板块，选择余地很大，而且目前还不用怎么摇号；也可以买南部卧城，彩虹天空之城、朝闻花城、樟宜翠湾，也都够得着。如果可以垫垫脚，三百万出头一点，宁围可以作为一个重点选择，限价3.35万，是江南岸的一个价格洼地。
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600W、青山湖合院VS市区新盘、投资
@easylife
目前手上有一套学军的学区房，明年小孩入学自住用（5年后准备出售），另一套朝晖七区老破小出租中。考虑到杭州楼市目前这种行情，考虑出售掉微亏的朝晖房子，购买新房。现在有两种选择：1、持币参加摇号；2、选择青山湖这类周边区域的别墅墅，至少10年后才会考虑入住。预算600万以内，请问哪种比较适合我？有什么推荐吗？
楼先生：答案同样很明确，选择杭州市区范围内的新盘，而且选择有很多。至于青山湖附近的排屋合院，既然短期内都不会住，那就先搁置一边吧，等以后想住了，再去买或置换过去就是了。同样是600万的房子，市区的升值收益会更高，以后随时都可以再换。
600万的预算，纯投资的话，建议你关注奥体和亚运村，君品和嘉品都还有符合你总价的房源，不过都剩下最后一批了，不知道12月能不能拿到预售证，已经在排队，看看能不能赶得上吧。如果赶不上，亚运村也是边摇边等，大概率要到1月份了。
另外还有两个楼盘也值得等一等，一个是建发的书香印翠，600万是它的门槛，还有一个是文晖三芒星项目，案名叫和品，最小户型110方，限价5.17万。这两个楼盘，投资也好，也有很不错的居住品质。
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