昔日“万人摇”红盘，如今出租回报仅0.9%！杭州租金继续沉沦
◎Tips：今日共16盘正在登记，明细见文末
01
一边是投资房出货赚饱，一边却是房子难租。
即使“万人摇”红盘和板块，交付后能套利到令人眼热。但在租金上，大多数似乎永远差一口气。
很典型的“万人摇”板块良渚和崇贤，都正在遭遇难租、租金低的问题。
有网友爆料，自已一套融信澜天83㎡，三室一厅一卫都不到3000元/月的租金。
要知道，作为曾经的“万人摇”红盘，澜天最后一次开盘均价18460元/㎡，相比现在澜天3万/㎡二手房价，足足涨了62%。
这么一对比，一套总价250万左右的83㎡房源，不到1.5%的租金回报率真是没眼看。
02
这是该套房源的特殊性，还是整个澜天、甚至良渚租金的缩影，我们调查了一番良渚的租金市场。
我以租客的身份找到一良渚做租赁的中介，他向我介绍了目前澜天的租金情况。
毛坯交付的澜天，主要有两种主流出租方式，一种是纯毛坯出租，需要自己后期装修；另一种则是房东简装，会配家具家电，可以做到拎包入住。
毛坯的83㎡基本2000元/月内就能搞定，89㎡也就适当加个一两百的情况。
至于简装过的房子，价格则会略高。89㎡基本要在3300-3500元/月之间，83㎡则是3000元/月上下，视不同装修情况会有一定价格差异。
“可以选的房子还是很多的，整个小区上百套呢。只要诚心租，价格也都有的商量。”中介小哥表示。
按照中介的这个口径，这些房源多多少少在价格上都还会有一定折扣，这也难怪网友的83㎡很难租到3000元/月了。
而在今年上半年的五六月份，是澜天租金最好的一段时间。
89㎡精装全配，在当时基本能租到3600-3800元/月，甚至装修不错的还有更好的价格。
“如果不喜欢澜天的简单装修，隔壁的未来城二期是开发商精装的，很不错。”看到我有所犹豫，机灵的中介马上为我推荐了plan B。
因为开发商精装的关系，虽然未来城二期的装标也是比较刚需朴素的，但比澜天房东们的野路子装修，显然是要舒服不少。
但价格也上来不少，基本很难找到3500元/月以下的89㎡。
除了澜天和未来城二期，中介还向我推荐了数个周围的楼盘，都是近两年刚交付的，和昌府、藏珑玉墅、未来城三期等等，价格都大同小异。
03
随后，为了再次求证租金价格，我让一个相熟的澜天业主S小姐，去附近中介门店打听一下自己的房子能租多少。
“中介一看到我来出租房子，就问我是边卖边租，还是要长租的。”S小姐说道，“问了我带不带装修和家具家电后，他们就给了一个3500元/月的价格，让我先挂着。”
一套89㎡带装修和家具家电的房源，这个挂牌价格和我以租客身份了解到的价格，基本处于一个持平的状态。
不过，紧接着S小姐复述了中介的原话：现在至少要一两个月才能租得掉，如果着急出租的话，其实可以适当先降低价格。
打开链家app，可以看到不少房源都在近7天内有降价的痕迹。
以一套装修不错的中间楼层89㎡为例，最初房东挂牌价为4000元/月，这两天往下调了300元/月，而事实上这个价格还有不少可谈的余地。
“白白空置几个月，其实还不如租金降个几百块，早点租出去来得划算。”
的确，按照目前良渚的租赁行情，一到两个月的空置期是很正常的，这还是建立在价格不离谱的基础上。
04
除了良渚，崇贤的“万人摇”红盘上河宸章，租金状况也堪忧。
经过房东简装，能拎包入住的89㎡三房租金，基本在2500-3000元/月之间。至于毛坯的就更惨淡，89㎡只有1500元/月。
“有套最便宜的毛坯的89㎡，只要1200元/月，不过房东要求配合看房，可能随时要卖的。”中介介绍道。
按照1200元/月的租金计算，租金回报率竟然卑微到只有0.91%，要租整整110年才值回房价。
去年11月末，诸葛找房数据研究中心发布了《全国重点50城租金收入比调查研究报告》。报告中显示，杭州2019年租售比为1:604，换算成租金回报率大约为2%。
更尴尬的是，毛坯交付的上河宸章，目前在租的房源只有不到两成是已装修的，剩下的毛坯即使降至地板价也无人问津。
“毛坯一直都是1500元/月左右，装修过的上半年基本可以租到3000元/月，现在低了不少，我上个月刚租掉一套2800元/月的，装修还好得很。”崇贤一租房中介说道。
05
无论是良渚还是崇贤，都是投资客青睐的“万人摇”板块，但在租金市场上却一蹶不振。
两个板块租金的下降，无疑受到了今年租金市场大环境的影响。
根据我爱我家数据，虽然受疫情影响，但开年以来到7月，杭州二手租赁单位租金价格处于波动上涨的状态，最高值是7月的59.7元/㎡/月。
不过随后的4个月里，租金价格处于一个持续下跌的状态。
11月杭州二手租赁单位租金价格仅为57.22元/㎡，比今年1、2月还要低。
成交量上，从8月开始也是肉眼可见的下跌，11月的出租量仅比1、2月略高。
数据来源：我爱我家
此外，还有很重要的一点，当然是板块的自身因素。
首先，今年这两个板块的租赁市场的供应量都很大。
良渚光今年就有3个住宅交付，崇贤三兄弟也在今年年中交付，去年底还有一个现房交付的上河宸章。
新盘交付不仅会有大量房源进入二手房，也意味着板块出租的房源量会暴增。
以澜天为例，仅在贝壳找房app上，就一共有120套房源挂牌租赁。按照澜天1605套的总户数，出租房源至少占7.5%。
在贝壳上，良渚有1470套房源挂牌出租，崇贤则是978套。
很显然，实际这个数值还会更高，更多的中介机构、二房东、回迁房小区门口的大爷大妈，他们手上可以出租的房源还有更多。
但是与之成反差的是，这两个板块明显没有支柱产业，入住和租房人口基本靠外溢过来。
而外溢的最根本原因，还是因为便宜，这也间接遏制了板块租金的上升空间。
06
那么，接下来租金市场走向又会如何呢？大概率上还是相对平稳的。
首先，作为人口净流入大城，杭州租房需求整体确实向上。
根据相关数据，今年1-10月杭州就引进35周岁以下大学生30.9万，换算下来一年就有36万的新增量，而这其中很大一部分人都有租房需求。
但与此同时，杭州的房源供应量也在不断上涨。
以今年为例，1-11出让土地，商品住房预计建成面积2279.4万㎡。
按照人均居住面积40㎡计算，可满足57万人的居住需求，足以覆盖去年新增人口量。
再者，杭州可供租赁的房源，还有公租房、廉租房、人才公寓、蓝领公寓等。根据杭州规划，未来公租房保有量要求不低于8万套，人才租赁房不少于5万套，蓝领公寓目标筹建4万套。
按照各种数据情况，杭州整体租金并不具备上行条件。
所以即使是像澜天、上河宸章这样“万人摇”红盘的租金，也时刻面临下跌的境况。
不过，也是有例外的。
比如产业力量强劲的未来科技城和滨江，它们可能就是整个租赁市场中的独立行情了。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 路劲银城澜仕里 | 23000 | 板块：崇贤新城 房源：237套 户型：89-123㎡ 登记方式：验资60万 登记日期：12.8-12.10 |
| 万科大溪谷 | 20800 - 30000 | 板块：良渚新城 房源：154套 户型：97-130㎡ 登记方式：首套冻资50万，其他100万 登记日期：12.8-12.10 |
| 杭州第三城 | 20799 - 21523 | 板块：临平新城 房源：252套 户型：89㎡ 登记方式：首套冻资45万，其他95万 登记日期：12.8-12.10 |
| 电建泷悦华府 | 28000 - 33600 | 板块：丁桥 房源：158套 户型：120-134㎡ 登记方式：首套冻资100万，二套200万 登记日期：12.8-12.10 |
| 合景观棠明月 | 19208 | 板块：余杭塘栖 房源：150套 户型：95-128㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：12.8-12.10 |
| 绿地众安宸瀚里 | 23000 | 板块：崇贤新城 房源：208套 户型：87-124㎡ 登记方式：首套验资50万，二套100万 登记日期：12.8-12.10 |
| 新希望美的长粼府 | 31400 | 板块：丰收湖板块 房源：104套 户型：95-122㎡ 登记方式：验资70万 登记日期：12.8-12.10 |
| 绿城春来晓园 | 50097 | 板块：笕桥 房源：237套 户型：140-160㎡ 登记方式：冻资210万 登记日期：12.7-12.10 |
| 中交保利江语云城 | 16300 | 板块：富阳江南新城 房源：144套 户型：89-109㎡ 登记方式：首套验资50万，二套80万，全款140万 登记日期：12.7-12.9 |
| 天润西麓府 | 15600 - 26000 | 板块：余杭径山 房源：86套 户型：89-169㎡ 登记方式：验资100-200万 登记日期：12.7-12.9 |
| 众安顺源府 | 20418 | 板块：富阳银湖 房源：143套 户型：89-120㎡ 登记方式：验资30万 登记日期：12.7-12.9 |
| 长麓府 | 18550 | 板块：临安锦北 房源：192套 户型：43-99㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：12.7-12.9 |
| 新希望华发·锦粼云荟 | 32500 - 34000 | 板块：市北东 房源：166套 户型：97-125㎡ 登记方式：验资85万 登记日期：12.7-12.9 |
| 保利欣品华庭 | 27000 - 32800 | 板块：新街 房源：182套 户型：96-106㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：12.6-12.8 |
| 滨江翠语华庭 | 37500 | 板块：市北西 房源：306套 户型：106-125㎡ 登记方式：首套冻结90万，二套冻结180万，一次性冻结300万 登记日期：12.6-12.8 |
| 兴耀星漫里 | 37500 | 板块：市北西 房源：200套 户型：96-118㎡ 登记方式：首套冻结100万，二套冻结200万，一次性冻结300万 登记日期：12.6-12.8 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣费洛蒙
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络