“学军托管”告吹，青枫墅园房东却还想涨价！就算真挂名办校，又如何？
走偏、过热的名校合作办学影响了正常的教育生态平衡，亟待加强引导规范和监管。
——2月26日《人民日报》评论
01
等来了学校，跑了“学军托管”！
杭州楼市开年至今的最大反转，当属未科三中、四小的学区风波。去年9月传出学军托管，前几日学区划定，官方却回复：
关于学军中学托管三中、四小一事不属实，截至目前未有合作办学协议。
消息一出，不少此前高位接盘的网友“哀鸿遍野”：“青枫墅园算是白买了，我就奔着学区去的！”、“买了三中、四小房子的，哭晕在厕所”……
也有人幸灾乐祸：“卖掉的老业主做梦都笑醒了吧。”
失去了学区光环，去年大涨的青枫墅园二手房挂价，从现场实地走访来看，却浮夸依旧。为了不帮他们抬轿子，这里我们就不出现具体数字了。
青枫墅园楼下的资深中介老刘说，学军托管不实消息发布第二天，小区还签约了一套89㎡，成交价相当高。估计买家还没反应过来，定金也早就下好了，
老刘说：“最近摸了一圈房东心态，发现依然想吊着卖，不少还想进一步突破。”
比如，最近两天新挂牌的一套133㎡和86㎡，折合单价都很高，而且仍打着“学军托管”的招牌。
贝壳网显示，目前青枫墅园挂价最低的89㎡，也要395万，且是低楼层。
这种情况，说实话我一点也不意外。炒房客就是这样，有利好时理直气壮涨价，利空来了却装作什么也没发生，没有谁会主动降价。
他们才不会马上认输呢！
02
房东与接盘侠之间，还在进行心理的博弈。
在这一片卖房四五年、已和不少业主成为朋友的老刘，总结出两个房东最后的心理防线。
第一是从公众号回复口径看，“话似乎没说死”，学军托管可能性并非彻底变零。许多业主和中介都揣测，这次可能是“虚晃一枪”，目的是为了让周围小区不“搞事情”，硬挤到学区内。
毕竟，任何传言都不是空穴来风。或许几个月后，直接砸下一个红头文件，摇身变成“名校学区房”。
“只是暂时未签协议而已，又不是一定不托管，不能过早下定论”、“未来的杭州看未科，未科没有好学校，还叫未科吗？”……持相关论调的业主，不在少数。
风口中心的区位优势，则是业主对未来充满信心的另一原因。
直线距地铁绿汀路站约200米，这里不仅有TOD配套，更是未科的公共中心。
板块新房，无论3万5左右的高层，还是5万2的叠墅，中签率都很低。已交付的三兄弟，更出现了5-6万的网签价。
第一点，接盘炒房可以赌一赌，可能性还是有的，大不了亏点钱。但真是自家孩子要读书，你敢赌吗？
第二点，以杭州人这“喜新厌旧”的脾性，如果房龄过老，天字号的利好也提携不了。青枫墅园和刚交付的未科三兄弟，完全没可比性。
03
这一轮青枫墅园二手房价的上涨，靠的就是学区炒作。
据公布内容，未科四小学区范围包括仓南和宋家山两个社区，涵盖青枫墅园、新湖果岭、菲林、瑞城花园、瑞亿家园等楼盘（与先前传言相差不大）。
去年9月，学军单方面宣布即将托管消息后，周边二手房价就进入了难以控制的态势。
最为典型的就是青枫墅园，不少房东连夜涨价100万以上，不少此前降价的房源，也火速调高了报价。
网签均价，也从去年3月的26470元/㎡，飙升至去年9月的35787元/㎡。根据兔博士数据，今年1月成交价，更是高达45247元/㎡。
相当于，不到一年的时间，二手房价几乎翻了一倍。其他小区房价，也是应声上涨。
一战封神的青枫墅园，就楼盘品质而言，实属一般。
2014年一期交付，距今已有7个年头。外立面已出现斑驳发黑的痕迹，户型更是很另类。
相对于现在三开间朝南的中间套，或是两房朝南的边套户型，青枫墅园的89㎡，着实有点一言难尽。
以其中一个户型为例，客厅开间小，三个卧室形如叠蛋糕般的错层，南北还不通透。
如果没有“学区”加持，几乎不可能实现跳跃式上涨。
04
如今，学区已几乎沦为炒房客的工具，严重变味，青枫墅园只是一个缩影。
昨天人民日报评论也发表署名文章《有名无实当休矣，声誉质量应为先》，指出在许多城市，一些机构把合作办学的“好经”念坏了，把办校变成“售楼招牌”。
走偏、过热的名校合作办学，影响了正常的教育生态平衡。
以杭州为例，就在上个月底，申花的融信蓝孔雀成交了一套89㎡，总价672万，折合单价高达7万5（网签）。
从当初2万左右价格肉搏的新房，到如今二手站稳6万+，甚至冲上7万，靠的就是一个“没有毕业生”的华师大附小加持。
崇文和文澜都在传言“民转公”后，二手房挂价大涨，其实民办依然保留，只是新办了一所公办学校。
“名校”流水线化生产，不仅暂时没有成绩验证，更回避不了一个残酷的事实。
目前杭州六个主城区名校覆盖率高达83.35%，而再多“名校”，杭州前八重高的招生人数就那么多，不可能“你好我好大家好”，只能是“你有则我无”。
杭城遍地开花的名校新学区房，现在基本靠吹，最终能有多少真正跻身“好学区”，还得靠以后的硬实力说话，即成绩。
否则，第一届毕业生出炉之时，便是房价打回原型时，典型如前不久上海的紫竹半岛。
冠着“华二”的名校title，从7月的成交单价74816元/㎡，一路飙到了12月成交单价127916元/㎡，涨幅达到了惊人的70.97%！
但全区第九的成绩出炉当天，房价立刻暴跌3万。
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回头来看，青枫墅园不要说现在学军暂时不托管，就算真托管了，就一定很出色吗？
相比于名校分校、重金引进等方式，托管办学的影响可能是最小的。它一般是指，由名校集团派出校长或管理团队，主持托管学校的教育教学及管理工作。
主要是一定程度上输出品牌管理，输出质量标准，师资上并不像集团化办学那样流通，更多的是一种以强帮弱的存在。
从某种意义上来说，相当于多了一个冠名商，没有太多实际性的提升。
此前之江、丁桥都有过小学冠名或托管后，却泯然众人的案例。家长高价购买“学位房”，最终发现教学质量并不如人意。
正如昨天《人民日报》那篇评论所写的：
有的所谓名校合作办学，只是单方面蹭名校热度；有的合作办学虽与名校有关，更多是挂块牌子，实质性指导和资源投入不足，教学质量堪忧……
但这一切，却让原本“公益性、普惠性”的义务教育水涨船高，加重家长经济负担、加剧社会焦虑。
对恶意“蹭名牌”的行为，名校要及时向社会澄清，以正视听。防止名校合作办学野蛮生长、变形走偏，相关部门应加强监管力度。
合作、联合办学只是提升办学质量的路径之一，加大本地教育投入、扎实练好自身基本功，才是根本。
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在买学区房这件事上，之前《层楼》就给过大家建议。
如果是纯粹为增值，随大流买投资客扎堆的“新学区房”，总比那些没人发声的普通老房子更稳妥一些。如果真是自己孩子上学，老牌名校本部更靠谱。
即便是第一种情况，在过高的点位上接盘，也还是要谨慎。
比如经历了大喜大悲的青枫墅园，别看现在价格“坚挺”，房东们绝不认输，成交量其实已经萎靡。
去年7-9月三个月中，青枫墅园有48套成交，平均两天能成交一套。近几个月来，成交量持续走低。去年12月只有4套，今年1月也只有12套，2月再次走低。
与此同时，带看房也持续下跌。一套低楼层挂价399万的89㎡，近一个月只有4人看房。
对于那些真正为子女读书买房的人来说，就要从生源、师资校长、教育理念等方方面面做功课了，毕竟读书不是试验品，可以推倒重来。
又或者，不妨多一颗平常心。
就像一位未科业主所说，“一个学军托管当然不能成就名校，但能就近入学就是最开心的事情了。”
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文∣麦格/费洛蒙
编辑∣二叔
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