冷静一点，今年“限售5年”或将成普遍现象 | 楼先生问答NO.613
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
望林府最终的中签率是10.05%，险些就要被限售五年。从“虎口”挣脱而出，还上演了一场戏剧性的反转。
无独有偶，萧山市北的潮起云上府最后400套房源，一共5359户家庭报名，整体中签率7.64%，其中人才37户，无房家庭1465户。又是一个需要限售五年的楼盘。
正如我们所料，不仅仅是红盘（第一梯队）会被限售五年，这一条灵活的政策，会随着市场热度的增加，进一步下沉到二三梯队的楼盘。
农历年后，大家都在感叹：杭州还有难卖的房子吗？去看看丰收湖板块，去化速度在加快，还有宁围和笕桥，中签率一直往下降。最有趣的是城东新城，两个不用摇号的楼盘，剩余房源开始销控了。
再来看看接下来会开的红盘：亚运村、和品、望品、滨融府、中国府、锦绣公馆......都做好限售五年的准备吧。农历年前的那波红盘潮，有两个逃出来了——晓月澄庐和观品，接下来，这两个楼盘也会限售五年。
“限售五年”就是杭州楼市的一个温度计，限售的新盘越多，表明杭州楼市越热。当然从更宏观的角度看，尽管美国通过1.9万亿美元大放水，但国内的预期是暂时不跟，货币政策收紧，股市大跌。所以今年包括房子在内的所有核心资产都会稳定下来，不会像去年那样动不动就大涨。
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200W、崇贤/临平北、所前/泊岸江宸轩
@十四
预算在200万左右，名下房产刚刚卖掉，自住，不考虑学区，摇号无政策倾斜优势，在新政的影响下，请问买哪里的房产比较好？
楼先生：关键在于，看你要住在东南西北哪个方向。目前200万左右的预算，在杭州还是可以买得到房子。比如东面可以关注大江东，不过核心区的新盘都只面向无房户和人才，看你描述的情况，应该是没法摇。所以考虑大江东的话，就只能是非核心区的楼盘，比如新湾板块的悦潮前城，以后也会有地铁。
往北面可以是临平北，目前单价2万出头，有几个还是地铁盘，可以重点留意，比如曲江新鸥鹏的杭州第三城，自带商业，这里应该会成为一个人气中心。另外，城北方向的崇贤新城也是一个选择，限价23000元/㎡，崇贤已经纳入了地铁规划，这里离主城区很近。
其它的方向，比如西面可以是瓶窑或青山湖科技城。还有南面所前、戴村和浦阳也都有机会买到，你可以重点留意金科和德信合作的泊岸江宸轩，地铁规划来了，热度上来了。200万左右，在杭州选择余地还是可以有的。
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1000-1300万、纯投资、绿城晓月澄庐
@昆仑
总价1000-1300万，纯投资，杭州哪里合适上车？目前住在钱江新城，滨江上班，对别的区域都不太熟悉。谢谢指点。
楼先生：合适的地方有不少，但都很难摇。现在的杭州越是总价贵的房子越难摇，因为总价千万级的新房供应实在太少，而且一个比一个抢手，中签率都很低。比方说江河汇板块，在这样大分流的情况下，中签率依然只有5.65%，431套房子，7635组客户登记报名。这是很无奈的。
只能说，不管是望江新城、江河汇，还是奥体和滨江区，包括接下来的亚运村、老城西以及未来科技城的叠墅，现在千万级的房子，摇号完全靠运气，可以去努力一下。具体的楼盘有已经开过盘还有下一批次的观品、丹枫四季，以及像望江新城的新世界、江河汇的新鸿基，亚运村也有不少千万以上的大户型。
另外，像淘宝城边上的晓月澄庐，绿城出品，也是很好的选择，还有蒋村的中国府，老文教区的锦绣公馆，以及之江核心区的珊瑚世纪，还有最后一幢叠墅，这些都是投资的热门选项。
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亚运村/开盘临近、大概率一把开、回迁房
@ookidoo
现在手上有两套房，一套是丁桥后珠家苑145方回迁房，在3号线地铁口，我想把回迁房出售置换，请问：是现在出售还是等年底3号线开通再出售？亚运村什么时候开，我又不想错过亚运村，所以比较纠结。
楼先生：没什么好纠结的，亚运村这样的机会，能不错过就别错过，可能每个人都只有一次参与机会，以后也不会再有了。从楼市角度来讲，杭州这座城市发展的两个制高点，一个是亚运村，另一个就是江河汇。对于不少人来说，江河汇的参与门槛就高了一些。
换个角度看，手上的回迁房能早点换掉，就没必要留着，这样的房子后劲不会很足，直白一点讲，如果能跟上顺顺利利大势就已经很不错了。如果能腾出房票，也有实力参与亚运村的摇号，当然很值得。只不过，哪怕亚运村有4400多套房子，也不是想买就能买到，到时摇号又是一次盛况。
退一步讲，到时摇不到亚运村，也没关系。目前市场上的那么多新房，都比你手上的回迁房强。至于亚运村什么时候开，是不是一把开完，都不是开发商自己可以决定的，这毕竟是一个非常特殊的项目。
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700W、申花/九龙仓天荟、三塘/檀映里
@嘉玲
总预算700万左右，我们是二套，想至少三房二卫，有学区，我们工作地点在滨江和钱江新城。目前自住蒋村，有学区，小孩今年上幼儿园。想改善和学区为主，请问有推荐的新房吗？
楼先生：如果预算可以稍微抬高一点，可以重点关注申花板块，比如九龙仓天荟，它对应的登云育才小学，应该会成为拱墅区比较好的教育资源，至少目前看，大家对它的期待值还是挺高的。天荟的限价是54000元/㎡，离地铁、学校都近，申花的配套和居住相当成熟。
700万左右的预算，还可以留意文晖板块，比较传统的市中心板块，周边城市界面都在升级中，虽然没有奥体、亚运村那样光芒四射，但老市中心的好处就是到哪都方便，什么都有。接下来由保利、滨江和越秀合作的锦尚和品府，会有两千多套房子，大概会分五六次开盘，今年要卖掉一半。
其实三塘的房子也可以，学校都还不错，比如阳光城的檀映里、荣安的春熙上和湾。先去摇一下这些新盘吧。
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300W、源著天樾府、南部卧城/青漫里
@十七
你好，刚毕业，家里准备了100W左右当首付，想在地铁沿线购入一套2-3万的新房，打算长期持有，然后坐等升值，有什么推荐吗？
楼先生：应该不是无房户了，那像三墩北、勾庄就没办法去摇号，这两个板块只面向无房户和人才。但总价三百万的预算，还是不少选择余地的，可以关注的区域有城北方向的桃源、丁桥和华丰，楼盘有蓝绿双城的春和云境、合能的杭玥府，以及电建的悦安府。丁桥还有绿城和德信的新项目，今年也会上市。
要么往就城东方向，丰收湖板块可以留意，在单价3万级的选择中，丰收湖一带的新盘是相对容易买到的。其中属于地铁盘的新盘是敏捷地产开发的源著天樾府。另外还有一个楼盘今年应该也是要卖了，就是位于九堡的合生创展名邸，目前价格还待定，但限价应该是很厉害，不然去年就开盘了。
其他的选择主要在萧山区域，比如到萧山的新街、南站新城，好几个楼盘在售，而且相对好摇号。南部新城也有不少新盘能选，有朝闻花城、彩虹天空之城这样靠地铁的，也有万科的樟宜翠湾、旭辉的滨旭府、兴耀的青漫里之类的选项。
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