今年重点管制二手房，会不会跌？| 楼先生问答NO.614
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
对于新房市场，有一条“限售五年”的政策，其威力千万不可低估。基本上目前市面上的新盘，如果限售五年，就得锁盘八年。想想看，八年时间里会多少不可预知的变数。
所以真的不理解，为什么那些中签率10%以下的红盘，还有这么多投资客往里冲。从这一点来看，除非自住，投资赌八年，建议要慎重考虑。
近几天，关于房地产的利空消息，实在太多了。
一个是经营贷违规流入楼市，会动真格严查并要求提前还清，深圳和上海已经开始了。另一个是媒体报道，浙江房价上涨的城市，可调整交易契税税率。
对于杭州，今年肯定要特别管制二手房。
与新房相比，杭州部分板块的次新房和伪学区房，炒房客扎堆，甚至有团伙作战的嫌疑。政府既然已经意识到危害性，就必然要出手整治，而且决心之大，不要轻视。
事实上已经动手了。近日中介内部已经开始审核，把不合理的高价二手房一律下架，而且贝壳和我爱我家：只要单价高于12万，就不予对外展示。
不同新房市场，二手房市场更难管控，这会是一个缓慢的过程，至于管控到什么程度，目前也暂不得知。但可以肯定是，不可能继续放任二手房继续瞎胡闹、乱带节奏。
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青山湖/桃李湖滨、海宁许村/鸿翔云望
@凯凯
现和父母一起住杨柳郡145方，还有一套世茂茂悦府89方，公婆住着。2018年父母摇号买了翡丽公园已交付，2019年用公婆摇到融创城。现在比较纠结：父母要在2022年8月落户满5年，可以摇第二套，今年相当于全家都没房票了。问题来了：手上还有现金300万，是把翡丽公园卖了用父母的购房资格继续摇号，还是先持有，等明年可以摇第二套再继续摇号？或者今年用300万买一套不限购的桃李湖滨？另外还有推荐吗？
楼先生：要不要卖，取决于愿不愿意折腾。新房的摇号难度会越来越大，尤其红盘很多中签率都可能要到10%以下，这意味着即便摇中了，手上的资产也要限售5年锁盘8年，很不灵活。如果摇一套粉盘，从收益角度来讲，可能意义就不太大了。还不如拿住翡丽公园，其实也不用担心吃亏。
想清楚了，其实就是如果要卖掉手上的翡丽公园，那目标一定是摇中一套红盘，而且最好是不限售的红盘。举个例子，农历年前这一波红盘潮，只有观品和晓月澄庐不用限售，你得先猜中，再摇中。这个概率想想就知道了。
稳妥一点，纯粹只是想把钱花出去，那可以找一找不用限购的房子。临安是一个选择方向，如果考虑临安，第一个落脚点一定是青山湖科技城，而桃李湖滨这当之无愧又是板块内的头部楼盘，不过也不是想买就能买到的。
另一个方向是环杭，环杭的很多区域当中，第一选择是海宁许村，一条人民大道与临平城区无缝对接，可以重点留意鸿翔云望这个楼盘，售楼处已经对外开放，鸿翔是海宁当地最大的本土开发商。除此之外，还有新希望、万城和时代的项目。
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450W/三塘、阳光城檀映里、春熙上和湾
@李伟康
人才无房，自住，总预算450万，夫妻一个在浙大紫金港，一个在江干三堡产业园，想尽可能兼顾地铁和学区，请问有哪些楼盘推荐？另外，万科未来天空之城预计5月还会开盘，是否有必要考虑？感谢。
楼先生：不能只盯着未来天空之城这一个楼盘，这个盘当然是最值得的楼盘之一，但很无奈，哪怕下一个组团一把开，也必然与大多数人无缘。所以把选择面扩大一些，多找一些备选楼盘。顶级红盘要去拼一下手气，但更多关注力要放在那些粉盘身上。今年上半年的行情，还是顺利上车比较重要。
450万的预算，想要兼顾地铁和学区，可以重点留意市中心范围的三塘板块，其实学区不错，离地铁也近，比如阳光城·檀映里、荣安·春熙上和湾，或者往拱墅区也可以，比如星创的两个楼盘，一个是晶晖里，一个是晶悦府，学区方面有利好。如果对地铁的要求放低一点，祥符和运河新城也可以摇一下。
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800W、奥体个别次新房、追涨触顶风险
@胡鸡精
我想二套房改善，两张房票，一张是普通的二套房，一张家人的无房户房票，承价能力在800万左右。假如我用二套的房票去买奥体的二手房，然后再用无房户的房票继续摇红盘，等到摇中了，抵押掉首套去买摇中的红盘，然后再把买的二手房再卖掉，是否可行？
楼先生：这个时候最好不要轻易碰奥体的二手房，尤其炒作特别厉害的几个次新房，一方面控盘现象比较严重，挂牌房源很少，造成一种买不到的错觉；另一方面，价格越来越妖，比较反常，而且假消息到处乱飞，有太多的套路。现在想去买奥体二手房赚钱，无疑是刀口舔血，风险大于机会。
如果没有很强的承压能力，还是老老实实用现有的购房资格，把红盘一个个摇过来吧。只要限价不放开，踏空风险相对就小，而冒然一头冲进奥体等热门板块的二手房，追涨触顶的风险会很高。至少目前看，摇红盘不会吃亏。更何况800万的预算，可以摇的楼盘有一大片，可以是亚运村和奥体，也可以是申花、城东新城和文晖，一次次不断地试自己的运气。
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300W/纯投资、合能杭玥府、电建悦安府
@superlit
层楼老师你好，预算300万左右，二套房，无法摇号红盘。纯投资，现在杭州各种概念板块较多，考虑哪里合适？临平、萧山、富阳、临安均可以考虑，有具体推荐值得投资的楼盘吗？
楼先生：从总价出发，临平、萧山等这些板块，大概200万左右就够了。对于你来讲，300万可以买的板块可以更多一些，比如城东方向，有九堡乔司，也就是丰收湖一带，城南方向则有萧山科技城和宁围，这两个板块中签率也降低了，想要买好一点，可以留意新街、南站板块和南部卧城。
城北方向，也不是只有勾庄，像桃源、华丰以及丁桥，三个板块的新盘都不会认定为热点楼盘，具体楼盘有春和云境、杭玥府，以及电建的悦安府，限价三万三四，各方面都还挺理想的，符合你的要求。另外，今年丁桥板块还有绿城项目、德信项目。300万纯投资，从这些板块去挑选就可以了。
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350-400W、星创城/万科前宸、三墩北
@May
去年11月转入杭州户口，在杭州算无房户，首付款6成，预算350-400W，万科前宸没摇中，目前老公工作在三墩，我在下城，老公非常着急想买二手房，打算买勾庄万家之星，想咨询下：1、要不要直接买二手房算了？有点不甘心，价格也不便宜。2、400万内还能摇哪里，是否有必要再继续等红盘摇号？
楼先生：关键在于你是不是着急住，如果着急自住，只能去淘一淘二手房，但现在这个行情之下有难度啊。房东普遍惜售，要么根本不诚心卖，要么一问就涨再问再涨。站在房东的立场，其实也能理解。目前二手房的向上趋势，新房又越来越难摇，房东也怕卖掉踏空。杭州楼市火爆成这样，不管手上有房还是没房，都很焦虑不安。
不着急的话，建议还是新房吧，或者设置一个时间，比如摇半年还是没摇中，再考虑二手房。一方面你们是无房户，是被政策照顾的群体；另一方面关键是放眼看过去，还有很多楼盘可以摇。比如勾庄万科前宸还有三幢，星创城还有1000套，下一次都是一把开。另外，还有祥符、运河新城，以及三墩北还有融信和钱江的两个项目。
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编辑∣二叔
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