杭州法拍限购后，7成房源低于评估价！但想“真捡漏”，还是不容易
◎Tips：今日共9盘正在登记，明细见文末
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如果问杭州买房哪里还能捡漏？
现在回答最多的，一定是法拍房。不论市场舆论导向，还是近期拍卖结果，都给人一种明显降温的信号。
先看一组数据：自3月3日法拍不限购的bug被堵上至今，已拍卖的26套房源，18套最终成交价，低于市场评估价，占比高达7成。
价差最大的里东山弄7-1-302，市场评估价650万，最终只拍到521万，足足便宜了129万。
此外，还有3套流拍，分别是万丽璞丽、御涛轩，和平凡里。
而新政前一个月（2.1-3.3），成功拍出的80余套房源，成交价高于市场评估价的，足有66套，占比高达8成；余下近2成房源，也仅略低于评估价，且无一流拍。
前后反常之大，杭州法拍市场堪称“一夜入冬”。
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看到这，是不是迫不及待想打开拍卖平台，报名捡漏一套？
但实际情况，可能并没有表面看起来那么理想。比如，昨天拍卖的融信·ARC12-6-601，成交价比市场评估价足足贵了117.28万。
这是一套130.01㎡三房两卫，评估价840.72万，最终拍出958万，折合单价73687元/㎡。
根据好找房数据，ARC最近一套网签，是在今年3月3日。一套27楼的118.8㎡，单价63721元/㎡；近半年网签最贵的一套，是一套7楼的121.47㎡，单价不到7万1。
虽说法拍房税费有优势，可这价格真心不便宜。
还有临平的星育佳园5-3-501室，市场评估价229万，最终成交价237.5万，也比市场价高出8.5万。
这套房子的室内装修，接近于无，拍下还得花一大笔钱装修。
上个月，该小区网签了一套差不多面积段的顶楼，单价才15334元/㎡，比昨天拍卖的这套，便宜了近1600元/㎡。
价差更大的，是余杭白云深处的两套别墅，成交价分别高于市场评估价201万、316万。
此外，不少低于评估价的房源，其绝对单价也并没有便宜多少。
临平元茂欣苑9-1-1002，市场评估价187.92万，以185.044万成交，差了28760元。同天拍卖的下城区泰和苑6-0808，市场评估价343.78万，最终335万成交，价差87800元。
还有拱墅的平安雅苑14-2-1702，市场评估价194万，最终185.9万成交。
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都说数据不会骗人，为何会形成两极化的错觉？
因为房源本身差异化明显。法拍房历来是越热门房源，抢得越凶；至于普通房源，低于市场价成交也是常态。
仔细观察会发现，近10余天拍卖的26套房源里，真正算得上二手市场上的热门房源 ，只有融信ARC一个。
其他大多数房源，不是位于杭州远郊，就是市中心的老破小/老破大，本身受众就有限。
像3月11日拍卖的金帝海珀，一套216㎡大户型，最终以470.1万成交，折合单价21730元/㎡。看上去不高，但其实今年1月的网签总价，也就480万（同等面积段）。
其次，法拍房评估价，大多参考前1-3个月的市场成交价，门槛较高。
比如昨天拍卖的江干区长睦家苑4-2-101，最终拍卖成交单价24969元/㎡，低于评估价30多万。但这价格可不比市场价便宜，去年1月，同面积户型网签单价2万4-2万5。
拍卖的这套，虽然装修不差，但位于一楼、不带院子，价格却接近该小区近半年最高成交价。
如果把时间纬度拉长，还可以发现，法拍起价和评估价，涨得很凶。
像今早10点出结果的水晶澜轩，面积378.52㎡，起拍价2250万，评估价2816万。去年8月的另一套水晶澜轩，同等户型，起拍价1802.5万，评估价2575万，最终成交价2522.5万。
也就是说，即便底价成交（已有出价），也就便宜了不到300万。而只要竞价略微激烈，就会持平、甚至超出。
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还有很重要的一个原因：
“一手房摇不到、二手房不诚心卖”的市场环境，决定了优质法拍房，很难成为漏网之鱼。
以融信ARC为例，所在的申花板块，最近一次新房摇号，是春节前的滨融府。98套房子吸引3355组登记，中签率仅2.92%。就算人才，摇中概率也不到四分之一。
周边二手房呢，挂牌量倒是不缺，但真正能下手的没多少。
好找房显示，首开杭州金茂府挂牌20套，最低单价近6万6，最高9万多；锦绣之城22套，最低也是约6万6，最高超过10万；融信ARC本身挂牌15套，最低6万7多。
看上去“低价房源”也有，但你上门去问一问，现在这行情，几个是诚心卖？
加上法拍限购后，无论政策信号还是舆论导向，总给人一种“低价”、“捡漏”的心态，反而促使更多人关注法拍。
像融信ARC这套，多达36人报名，概率不亚于红盘摇号。竞争大了，情绪很容易上头。
这不是个例。近日有媒体报道，今年早先一步限购的上海法拍市场，参与人数出现增多迹象，捡漏机会比前段时间少了很多。
还有北京，今年1月，平均8人争抢1套法拍房，创下2020年以来最高热度。
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一句话总结：限购之后，法拍市场确实降温了，但想要真正捡漏，尤其优质房源，并不容易。
当然对稳定市场情绪而言，绝对是意义重大的一步。
此前，“放飞自由”的法拍市场，每出现一套高价成交，往往都会沦为中介和投资客制造恐慌的工具。典型如去年5万5的德信晓宸，和近10万的中海御道，拉横幅大肆渲染。
限购之后，虽不能让价格暴跌，但至少会回归理性，有效挤压泡沫，不再被“妖魔化”。
客观地说，法拍房变得难以捡漏，也很正常。
以前，它只是一个小众渠道，受众以破限购人士为主；现在不同了，经过媒体多年宣传，早已成为公众渠道，越来越多人尝试进来。
所以，当出现真正的低价房时，必然也会吸引到更多人，最终推向一个合理价位。
接下来，不妨多关注法拍市场动向。
司法拍卖平台显示，未来一段时间，流入市场的法拍房，不乏热门楼盘，如钱塘府、君玺、中海御道、倾城之恋和彩虹城等。
尤其中海御道，前后直观的对比结果，很可能会定调市场情绪。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 晶悦府 | 36000 | 板块：拱墅桥东 房源：305套 户型：100-139㎡ 登记方式：首套冻资110万，其他220万 登记日期：3.14-3.16 |
| 杭州第三城 | 22000 | 板块：东湖新城 房源：359套 户型：99-122㎡ 登记方式：首套冻资50万，其他100万 登记日期：3.14-3.16 |
| 杭房悦东方 | 12600 | 板块：大江东 房源：655套 户型：85-140㎡ 登记方式：首套冻资40万，其他80万 登记日期：3.13-3.15 |
| 大运桥西府 | 40000-44000 | 板块：桥西 房源：134套 户型：103-139㎡ 登记方式：首套冻资120万，其他240万 登记日期：3.13-3.15 |
| 观湖之宸 | 30000 | 板块：余杭丰收湖 房源：56套 户型：96㎡ 登记方式：首套冻资90万，其他180万 登记日期：3.13-3.15 |
| 博奥花宸里 | 33171 | 板块：萧山 房源：86套 户型：100、130㎡ 登记方式：首套冻资100万，二套200万，全款300万 登记日期：3.12-3.14 |
| 珊瑚世纪雅园 | 36773-55892 | 板块：之江 房源：98套 户型：105-186㎡ 登记方式：首套冻资150万，二套300万，全款400万 登记日期：3.12-3.14 |
| 龙湖融信·天琅府 | 36621 | 板块：萧山区政府 房源：41套 户型：137-188㎡ 登记方式：首套冻资140万，二套260万，全款350万 登记日期：3.12-3.14 |
| 滨江湖光山社 | 22300 | 板块：青山湖科技城 房源：94套 户型：99、120㎡ 登记方式：冻资50万 登记日期：3.12-3.14 |
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文∣麦格/江公子
编辑∣二叔
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