2022“小阳春”很猛烈？对不起，暂时只有满屏的低价房
◎Tips：今日共1盘正在登记，明细见文末
01
虎年春节尚未完结，有关2022杭州楼市小阳春的论调，已成“板上钉钉”。
从开发商、置业顾问，到各大中介、乃至媒体，几乎一边倒地看好亚运会前的楼市小阳春。
开发商自不必说，早早拿人民币投票。正月初十杭州35宗商业用地出让，无一流拍，日吸金112.6亿。
最热门的拱宸桥单元地块，溢价率高达106.46%；杭州本土房企滨江，猛夺4宗（合作拿地）。
置业顾问、各大中介朋友圈，更是出奇一致：
不是宣扬“央行再次投放4万亿”，就是“1月房地产信贷新增约6000亿”，就差直接喊话，再不买房就等着涨价吧！
但另一方面，各大中介朋友圈里的“低价房源”，却是层出不穷。从市中心老破小、到热门地段次新房、再到名校学区房，不一而足。
艮山流水苑，满五且唯一，55㎡总价158万，折合单价2万8；
文一街本部学区房，46.37㎡，满五，不要329万、不要300万，只要235万；
万科七贤郡73㎡，配合满5年，200万，非全款也接受；
龙湖璟宸府高层，125㎡四叶草，房东560万急售，送全屋定制家具；
中冶锦绣华府，120.29㎡，仅售638万；
华夏四季特价房，89㎡三房，460万出；
西溪公馆新出139㎡，586万，高楼层、非顶楼；
……
推销起来也是不遗余力，不是朋友圈连载数日，就是追魂夺命CALL。
手边买房数据显示，最近30天，杭州市区挂牌在售的二手房，涨价房源仅948套，而降价房源多达2598套，占比约1:3。
02
像是挂牌460万在售的华夏四季，虽说楼层不高，可去年小阳春前后，同样的89㎡，实际成交价能卖到近500万。
这之后，更有网签单价超6万的高层，一套90㎡，网签总价545万。
2020年6月，华夏四季初交付，立马有两套89㎡挂牌出售，一套叫价390万、一套叫价430万。近20个月过去了，挂牌总价只比交付初期涨了几十万。
与华夏四季相距不远的西溪公馆，才刚开年，就冒出一套高楼层的139㎡（非顶楼），挂价586万在售，单价4万2。
中介们主打的卖点是：历史成交最低价（其实未必）。
更让人唏嘘的，是笕桥次新房龙湖璟宸府，一套高楼层的125㎡，四叶草户型，房东560万出售，赠送全屋定制家具，折合单价44800元/㎡。
要知道，2018年璟宸府新房销售时，高层备案均价就要40800元/㎡。
次新房房东尚且要以价换量，更别提市中心老破小、亦或远郊略有年头的二手房，哪怕别墅也不例外。
之江老牌别墅小区阳明谷，就有一套204㎡的毛坯边套，房东近期降价600万出售，如今挂价1400万，单价低于小区平均价7千。
03
当然，面对满屏低价房也不必讶异，毕竟这个冬天异常漫长阴冷，连太阳都见不到，现在谈“小阳春”当然为时过早。
无论什么行情，其实并没有适用所有人的买入卖出建议，资产配置不一样，方式就不一样。
即便相信小阳春近在眼前，以下两种人也想马上卖房：
其一，摇中新房，急需卖房腾资金。类似的房东，几乎每月都有；
其二，名下不止一套房。想借“小阳春”预期将非优质资产（房龄老、楼层低、户型差等），又或是短期内房价上涨难的房源，进行一轮换手。
赚多少不重要，保证出货才重要，挂低一点更容易成交。这不，文一街本部那套老破小学区房，前些天已有买家接盘。
如果“小阳春”如期而至，房东已腾出房票或资金，可继续摇新房；如果“小阳春”失约，也避免了继续套牢。
我爱我家品牌总监周包军在接受媒体采访时表示，去年下半年以来，包括奥体在内的杭州二手房价都在跌，“很多小区跌幅在15%左右”。
只是，绝大多数人后知后觉，甚至不愿接受。
实地探访二手房过程中也发现，有的房东宁可守着高价、也不愿让利，坚信愿者上钩，结果是小区长达半年以上零成交，就连中介都放弃推荐。
经历过这样冷淡的行情，一些“稳健型”理财人士，自然想趁预期上扬，早点低价挂卖出货。
04
几天前，《楼先生问答》栏目做了一则小调查，2022年买房与卖房，哪个更着急？44%的网友投票认为，卖房的更急。
但即便如此，也一定还有许多想马上接盘的人。
比如那些急着改善、孩子急着上学，或者这一轮彻底踏空的人。这时候，就是“二鸟在林不如一鸟在手”了。
万一过几个月“小阳春”真的汹涌而来，到时候高价接盘只会更肉痛。
没有一概而论的合不合算。必须马上卖房的人，匹配上必须马上买房的人，其实也是皆大欢喜。只要大家都详细全面地评估过踏空或套牢的机会成本。
虽然截至17日21:00，杭州本月不过647套二手成交，但其中既有春节小长假影响，也跟不动产登记系统升级有关。
至少从新房看，杭州楼市热度还是不低。
萧山科技城的滨望雅庭，首开320套房源，692人报名（含3名人才），叫至517号全部选完。转塘已结束补登记的溪悦云和园，加推185套房源，据悉已触发社保排序，而年前首开时，中签率还在11-20%之间（两张预售证）。
这样冷中带热的市场，买或卖都有机会，还不至于要完全躺平。
05
多重迹象表明，今年“小阳春”到来的可能性很大。
楼市“短期看金融（政策），中期看土地，长期看人口”，这条铁律依然有效。过去十年的经验告诉我们：要敬畏市场，更要敬畏四万亿和各种喊话。
昨天刷屏的“浙江支持大学生创业，10万元以下贷款可政府代偿“，又是一个明显的信号。
许多人理解歪了，以为大学生创业可以贷款不还。
当然不是，代偿只是债权人由银行转至政府。大学生贷款无抵押物，相当于政府替大学生向银行做了一个担保。本质上，这是政府鼓励银行大胆放贷，也是另一种形式的“货币宽松”。
只要全国的楼市一天不回暖，类似的各种补贴、优惠和信贷落户宽松政策近期会一直层出不穷。
成交数据虽能反应客观现实，却并不及时。一旦成交量大涨，那时更多已进入卖方市场，买方很难占据主导权。
不过度乐观，也不过度悲观，才是当下应有之义。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 宁望府 | 33500 | 板块：萧山宁围 房源：206套 户型：108-142㎡ 登记方式：无房无贷冻资80万，二套160万，一次性260万 登记日期：2.17-2.19 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣江公子
编辑∣二叔
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部分图片来自网络
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