以租养贷，每月还有2万结余！杭州限售盘其实过得还不错？
◎Tips：今日共17盘正在登记，明细见文末
过去几年，买了什么房子日子最难熬？
在很多人的认知中，不是什么减配房，也不是什么远郊房，而是那些限售房。
原因很简单，自住客无所谓，但5年起步的锁定期，对投资客来说，意味着高昂的资金成本、和未来不确定的行情等。
但事实上，有些限售盘业主的日子，并没有想象中那么焦虑。
他们通过以租养贷的方式，减轻资金成本。有的甚至覆盖房贷之后，还有不少结余。
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还记得层楼前不久的悦虹湾租金新闻么？我们提到市北西的租金顶流是桂语江南和翡翠之星。
但马上，就被留言的粉丝疯狂“打脸”。点赞最多的留言是：“小纠正下，市北西小区租金顶流是领航城。”
随即，留言板上就炫出了领航城的租金水平。按照网友说法，领航城89㎡租金水平在9000-10000元/月，比桂语江南和翡翠之星贵了10-20%。
很多人都想不到，这个存在感很弱的小区，租金水平竟如此强悍。
网友夸张了，还是确实如此呢？
打开贝壳找房app，目前领航城挂牌租赁的房源共31套。89㎡租金报价基本在9000元/月上下浮动，最高报价为9800元/月。
至于成交价，当然要打一定折扣，贝壳最近签约的几套89㎡基本在8500-8900元/月。
虽然不如网友提到的9000-10000元/月的租金，但差距已非常小，也绝对称得上是市北西天花板存在了。
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究其原因，早有网友在留言下替我们回答了。
“领航城可出租房源少，小区环境好，开发商精装修品质高于一般小区，租金吊打一众小区。”
的确，这个1030户的小区，挂牌量才31套，选择余地并不大。
小区虽然是叠墅+高层的组合，没有大型围合园林，但设置有下沉式长廊，外立面也以大量的石材+铝板+玻璃为主。
精装也颇有亮点。大金的地暖和中央空调，配有新风系统和直饮机，还有摩恩、杜拉维特、博世等一线品牌。
加上紧贴奥体，和直线地铁7号线兴议路站500米的优势，能有这个租金也不算太意外。
明明地段不错，小区品质也可圈可点，为什么领航城存在感还这么弱？主要还是因为它是一宗限售10年的土地。
即取得产证后10年不能转让。也就是说，2020年交付的领航城，2030年才能出现在二手市场上。
这一点，也劝退了当时大量迷恋奥体冲向领航城的投资客。
毕竟，算上交付等待期，持有13年才能变现，无论资金压力还是各种不确定性，风险都是巨大的。
但事实上，就目前领航城的租金水平来说，当年就算真有投资客入场，用以租养贷的方式续命，其实也并没有那么悲催。
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不妨来做一道计算题。
当时，领航城高层住宅均价为32000元/㎡，一套89㎡总价284.8万。
以月租金8700元计算，领航城的年租金回报率在3.7%左右，比现在普通理财产品的收益率，还要好上一些。
按照当时4.9%的基准利率，30年等额本息计算，3成首付需贷款199.36万，月均还款10582元；若首付6成则需贷款113.92万，月均还款6046元。
也就是说，3成首付，每个月只要贴不到2000元，就能抵扣房贷。若是6成首付，每月还有近3000元结余。
所以，那些看似被限售困住的“可怜虫”，其实过得并没有想象中那么惨。
过去几年，杭州各种限售房（热点盘、人才限售房、中签率低于10%等），累计总规模超过3万套。
这些“被困”5年的住宅，是不是也和领航城一样，正以租养贷的方式，熬过静默期？
它们也能收获高租金回报吗？
至少，还是有一些楼盘能做到的，比如杭州壹号院。
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去年8月，杭州壹号院最后一次开盘触发社保，中签率低至3.3%。这82套总价过千万的豪宅，集体限售。
如今，它们中的一部分已进入租赁市场。
贝壳找房上，一套中间楼层的333㎡带家具挂牌90000元/月，另一套不带软装的高楼层333㎡挂牌80000元/月。
这一挂牌价，已经到了令人咋舌的地步。
不过，附近中介告诉我，壹号院333㎡真实租金基本在5-6万/月之间，视不同的软装、楼层而定。
“我知道有一套配了百来万软装的333㎡，租了6万多一个月。”中介老张表示，报价8-9万/月的，不是预期过高就是不太诚心。
“这个价格和面积，有租房需求的客户群体太少了。”
5-6万/月的壹号院，基本已经是杭州高层住宅的天花板了，租金回报可达4.5%。
按照当时6%的基准利率，30年等额本息计算，壹号院套均1600万，贷款4成640万，每个月需还款38371元。
换言之，以租养贷后每月还有2万结余，可抵掉一部分首付款的资金成本。
高租金的限售房，还有三墩北的紫璋台。最小的95㎡户型，今年月租一度高达五千多，且很快就被租完。
对比周边其小区普遍四千上下的租金，遥遥领先。
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一些即将交付的限售盘业主，也纷纷提前准备了起来。
比如明年6月交付的丹枫四季，已经有不少限售的房东，开始找起优质租客了。
亚运村因人才限售的王女士，也决定交付后先出租几年。
不过，想要以租金对抗限售期的资金压力，也不是每个楼盘都可以做到的，毕竟现在租房市场“内卷”得也相当厉害。
要有高租金，首先得是高品质楼盘。无论是壹号院、领航城抑或紫璋台，都是板块内品质高人一等的楼盘，这样才能匹配高租金租客的实力。
其次是地段，叠加通达度高的交通。奥体核心的壹号院，近奥体的领航城皆是如此。
当然，最重要的还是周围要有足够有实力的租客。壹号院自然是不用多言，它的光环足以吸引全城的高净值租客。
“大部分是高管拖家带口，普通网红根本没有这个实力，除非是极个别顶流网红。”中介说。
至于领航城，除了能吸引滨江和奥体部分外溢租客，很重要的一个原因，就是它的对面是无忧传媒，拥有大量的网红客户，租金自然是水涨船高。
之前就有领航城的房东，以9000元/月的租金，租给了该公司的某网红。
至于紫璋台，租金跳涨的根本原因，是因为阿里云万人搬迁，租赁需求集中爆发所致。
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如果没有这些因素加持，以租养贷根本不现实。即便能覆盖房贷，投资客仍然压力不小。
比如壹号院，6成首付960万，按年化5%算，每年也要48万资金成本。再加上不菲的软装投入，区区结余2万租金，缺口还是挺大的。
但作为超红盘，坐拥丰厚倒挂，穿越几年锁定期，基本没什么问题。
相比之下，真正焦虑的是那些限售普盘，尤其是鸡肋限售盘的投资客，未来的日子大概率是难熬的。
首先，高租金只是少数现象，它们很难实现以租养贷；其次，杭州新房供应每年都保持高位，没有足够的安全垫，等到上市之日，面临的竞争压力可想而知。
敬畏调控、敬畏市场，我们永远要记住这一点！
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 保利 和颂春风里 | 29500 | 板块：运河新城 房源：128套 户型：107-128㎡ 登记方式：无房无贷冻资90万，二套180万 登记日期：10.24-10.26 |
| 华景川 云萃天和城 | 18800 | 板块：富阳江南新城 房源：104套 户型：98-118㎡ 登记方式：无房无贷冻资50万，其他100万 登记日期：10.24-10.26 |
| 建发华发 江月望云 | 52835 | 板块：钱江新城二期 房源：232套 户型：169-255㎡ 登记方式：首套冻资220万，其他440万 登记日期：10.23-10.25 |
| 庆樾上府 | 55000 | 板块：申花 房源：189套 户型：140-208㎡ 登记方式：首套冻资200万，二套400万，全款670万 登记日期：10.23-10.25 |
| 悦潮云望府 | 31500 | 板块：未来总部社区 房源：196套 户型：105-129㎡ 登记方式：首套冻资80万，二套160万，全款230万 登记日期：10.23-10.25 |
| 众安 岚荷云府 | 36800 | 板块：三墩 房源：156套 户型：125-165㎡ 登记方式：首套冻资120万，其他240万 登记日期：10.23-10.25 |
| 棠源美宸里 | 34000 | 板块：铁路北 房源：140套 户型：98-120㎡ 登记方式：首套冻资100万，其他200万 登记日期：10.23-10.25 |
| 燕语春风居 | 30500 | 板块：下沙开发区 房源：148套 户型：105-138㎡ 登记方式：首套冻资50万，其他100万 登记日期：10.23-10.25 |
| 保利都和轩 | 33000 | 板块：华丰 房源：120套 户型：100-122㎡ 登记方式：首套冻资60万，其他120万 登记日期：10.22-10.24 |
| 春宸上府 | 42640 | 板块：笕桥 房源：93套 户型：112-139㎡ 登记方式：首套冻资150万，其他300万 登记日期：10.22-10.24 |
| 云翠金澜府 | 44400 | 板块：艮北 房源：220套 户型：110-168㎡ 登记方式：首套冻资130万，其他260万 登记日期：10.22-10.24 |
| 翠揽云境 | 44830 | 板块：艮北 房源：242套 户型：106-146㎡ 登记方式：首套冻资130万，其他260万 登记日期：10.22-10.24 |
| 星图光年轩 | 29100 | 板块：良渚 房源：200套 户型：105-139㎡ 登记方式：首套冻资75万，其他150万 登记日期：10.22-10.24 |
| 月映海棠园 | 31200 | 板块：勾庄 房源：96套 户型：112-137㎡ 登记方式：首套冻资80万，其他160万 登记日期：10.22-10.24 |
| 隐舟府 | 17000 | 板块：萧山戴村 房源：140套 户型：112-140㎡ 登记方式：验资40万 登记日期：10.22-10.24 |
| 云咏汀洲府 | 26586 | 板块：翁梅 房源：128套 户型：98-130㎡ 登记方式：首套验资60万，其他120万 登记日期：10.21-10.24 |
| 融创融耀之城 | 24000 | 板块：星桥 房源：100套 户型：89-105㎡ 登记方式：首套冻资55万，其他110万 登记日期：10.21-10.24 |
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文∣费洛蒙
编辑∣二叔
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部分图片来自网络