同样89㎡租金，悦虹湾贵过“奥体老三兄弟”一大截！租客家里有矿？
◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末
二手市场冰冷，租金市场也一片黯然。
据诸葛找房《全国大中城市租金均价报告》显示，9月杭州租金环比跌幅高居全国第4，跌幅达0.86%。同比去年更直接打了个95折。
从奥体、申花到未科，无论网红大本营还是科技产业高地，租金都在下降。
不过，有几个房价平平的次新房，却意外崛起为“下金蛋的鹅”。
01
搬到悦虹湾4个月，阿晋的梧桐郡还没有租出去。
“租房最热的毕业季都过去了，再下去年底就更没戏了。”阿晋哀叹道。
的确，他的这套房子租金不算过分。135㎡的四房两卫，软装按照婚房标准布的，花了30多万。户型、装修和楼层都没有槽点，租金报价6000元/月。
可即使如此，从6月初挂牌出租开始，看房的租客寥寥无几，也谈不上成交了。
中介告诉他，6000元/月看似不夸张，但问题是梧桐郡的租赁市场内卷得厉害。同样135㎡的户型，家电家具全配，5000+元/月的挂价大有人在。如果是毛坯，3000元出头就可以拿下。
但未科打工人更青睐小公寓，对这种一大家子四房的需求甚少。可是，光梧桐郡四房户型就有60多套的挂牌。
今年租房市场不好，租金持续下跌，租不出去倒也不奇怪。
可巨大的反差感。来自阿晋现在居住的这套悦虹湾，89㎡三房两卫，像他这样的自住装修，竟可以租到8000元/月。
都是4万出头的房子，凭什么未科的四房6000元/月还租不出去，这套滨江外溢的悦虹湾，三房就可以轻松get 8000元/月呢？
02
这个问题，一直萦绕在阿晋心头，也着实让我讶异。
未科的租金一直平平，甚至不如部分九堡的次新房，这个我们早已知晓。可悦虹湾的租金水平，却是让人匪夷所思。
在风情大道末端的悦虹湾，租金能有8000元/月，而风情大道头那端的绿地旭辉城业主，却在哀嚎自己租金的廉价。
我一个朋友，前不久刚刚出租的一套开发商精装+自己软装爆改的旭辉城89㎡，租金才7200元/月。对了，这个价格还包含一个车位的月租金。
折算下来，大概也只有6500元/月。
朋友听了悦虹湾的租金后，也只能努力安慰自己：“算了算了，我的租客是神仙租客，不抽烟不养宠物，身家清白的两个小姐妹，便宜也就便宜点了。”
在风情大道中段的市北西，刚交付的次新房租金，也不过如此。
绿城的桂雨江南94㎡和翡翠之星的89㎡，大致月租金也在8000元/月左右，而它们的这个租金，目前也已经是市北西的顶流了。
悦虹湾的租金，不仅扛住了以风情大道划分的降维打击，也在同板块中实力出圈。
悦虹湾南侧的东方悦府89㎡，软装全配的价格也不过6000元/月，而且还有一定的价格谈判空间，租金价格比悦虹湾足足低了25%。
03
不仅租金感人，这个近2500户的超级大盘，在租房源却是少得可怜。
贝壳找房数据显示，悦虹湾在租房源仅29套，仅占整个楼盘的1%，要知道这是一个交付不足一年的新小区呀！
悦虹湾附近的中介告诉我：“这个小区只要有合适的房源出现，基本上没两天就能租掉，反正就是手慢无。”
而他刚刚租掉的两套房源，一套是89㎡带简装包物业费，7800元/月，另一套则是128㎡四房户型，10500元/月。
之所以悦虹湾在租赁市场这么俏，离不开它自身的“能打”程度。
体量28万㎡的悦虹湾，虽然是高低配小区，但公区部分相当出彩。
不仅有室外泳池，还带了1300㎡的会所，会所里还带恒温泳池和健身房。明明是刚改的定位，却是豪宅的泳池会所配置。
此外，园区内还有夜光跑道、宠物乐园，就连儿童乐园，也有其他小区不常见的彩虹桥和爬梯。
高层中间围合的大草坪上，天气好的时候，经常能看到网红们在凹造型拍照。
室内精装上，也自带地暖，可以应对接下来杭州湿冷的冬季。
如果是一部分西边套高层，还能直接远眺白马湖风光。正前方的东方悦府，也刚好遮挡了公墓和铁轨的景观。
04
此外，悦虹湾虽身处萧山，却与滨江核心通达无比。
沿着门口的1号线湘湖站，3-4站即可抵达互联网小镇和区政府板块，在滨康路站转5号线，再过2站就能抵达滨江腹地的华为、阿里，公共出行十分方便。
若是自驾出行，风情快速路和彩虹快速路就在眼前，一脚油门即可上高架。
正因为如此，悦虹湾租客人群主要来自滨江，大致分为以下三类。
一类是西兴和长河一带的科技企业，给公司高管租的房子。无论是日常上班，还是出差去机场和火车站，都十分便捷。
还有一类是在区政府一带工作的家庭租房，区政府一带虽然住宅颇多，但大多数住宅交付年限长，整体园区和住宅品质感较低。
若是选择金茂府、晓风印月这类次新小区，品质感是上去了，但动辄就是2万/月左右的租金，一般家庭也难以承担。
最后一类则是活跃在悦虹湾园区中的小网红们。
悦虹湾优质的园区环境，加上靠近湘湖和白马湖，自然风景优美，正是小网红们不二的取景胜地。一套悦虹湾的小户型，既是居住地，也是大半个工作室了。
05
除了悦虹湾，杭州不少板块也有类似的租金高地。
比如九堡板块的玖峯汇，二手房价基本在4万上下，去年时89㎡月租开价就要6700元，现在更是“变本加厉”。
89㎡最低也要7000元/月，软装配置好一点的8000元/月也打不住。而且，整个小区可选房源不过10余套。
产业聚集+人口流入，让九堡租赁市场活跃。在一堆有年代的商品房和回迁房的夹击下，像玖峯汇这样高品质的次新房，自然在二手房市场中颇受欢迎。
另一个值得一提的板块是新街，也是典型的高租售比板块。
虽然二手房价也才触及3万的成交价，但像翡丽公园的89㎡却可以轻松租到5000元/月。
尽管常年有飞机噪音的困扰，但楼下地铁7号线，能让你6站到奥体、7站到钱江新城，这样的幸福感，5000元/月你说值不值。
不管是悦虹湾，还是玖峯汇和翡丽公园，有如此不错的租售比，还是有不少共同点的。
首先是品质不错的次新房，肉眼可见的新房氛围，和园区精装配套，是不少租客直接买单的先决条件。
其次，则是要在产业中心或者与核心板块交通通达度极高，包括地铁、高架等配套。
06
在杭州楼市火热时，“租售比”是一个无关紧要的词。有时候，甚至租售比越高，越会被群嘲。
道理不难懂，“租售比高”既可理解为租金超预期，也可理解为房价被低估。
房价不涨，还有什么比这更丢面子？如果卖掉就能翻倍赚差价，谁又看得上这点租金？
可是，当楼市行情整体下行，许多房叔房姐发现，二手房不仅高价卖不掉，售转租也租不出去！
“租售双杀”之下，拥有一套像悦虹湾、玖峰汇这样会下金蛋的“租金鹅“，是多么重要啊！尤其当租金能基本覆盖、甚至超过房贷时，在下行周期中更容易熬到回暖。
当然也要反思，这些房子这么“好住”，为什么二手房价涨幅有限？一个共性就是，它们周边产业发达，高收入年轻人多，但区域缺少大规划。
虽然居住需求旺盛，但没有成为豪宅区的潜质。年轻人也大多只是来燃烧几年青春，没有扎根的打算。
不管怎么说，在房价每况愈下的行情里，租金能一枝独秀，也是安慰。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 中天翡玥府 | 18000 | 板块：大江东 房源：324套 户型：101㎡ 登记方式：首套验资40万，其他70万 登记日期：10.12-10.14 |
| 杭房启润学府 | 24100 | 板块：富阳富春 房源：72套 户型：100-125㎡ 登记方式：首套冻资70万，其他150万 登记日期：10.9-10.12 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣费洛蒙
编辑∣二叔
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部分图片来自网络