风声很紧！离“全面放开限购”还有多远？| 楼先生问答NO.723

楼先生层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共8盘正在登记，明细见文末

地产股突然大涨，其背后逻辑据说是一条风声：除一线城市以外，其它城市会全面解除限购。浙江省宁波市放开限购传闻一出，似乎正在印证这一说法。

不管宁波是不是真的放开限购，不重要。大家对放开限购的预期，已经摆在桌面上。杭州的富阳和临安，也已经出手救市。关于杭州更多的救市，特别是会不会放开限购，尤其关注。

还有就是，大家依然相信地产是周期性行业。

全国很多城市已经在阴跌，就杭州而言，楼市是否到底，或许还言之尚早。但可以明显感觉到，随着大量粉盘中签率提升，投资客热情在降温。

投资客退得越快，放开限购的可能性就越大。房住不炒之下，投资客退场的时候，正是自住进场的时候。我还是那个观点：新房还在限价，有形之手掌握市场的情况下，刚需和改善应该抓紧上车。

截至目前，杭州仍不用担心，所以放开限购毫无风声。当然，万一哪天房子卖不掉了，只要杭州全面放开限购，省内的购房力也能继续支撑。只是到那时，对省内其它城市的打击就有点大了。

杭州下一步政策释放，不会那么快。考虑到众所周知的原因，最快也要过了10月份，届时还要取决于「金九银十」的成色。

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万科·星图光年轩、登记第1天、568套

@果汁

老师好，城西银泰附近工作，刚卖掉老破小，想改善新房，只有300万的预算，而且又是社保幼子，感觉选择余地不多，阿里的同学推荐万科位于良渚的星图光年轩，老师觉得良渚的新盘能摇吗？

楼先生：说明你同学眼光不错。杭州单价3万左右的新楼盘里面，从产品角度看，万科·星图光年轩能排到第一名，甚至比绝大多数四五万的楼盘都要优秀。这个体量足够大的新楼盘，将再次展现万科的创新力和产品力。并且这个项目与云谷的西湖大学直线距离仅4.9公里。

节前最后一天，万科拿出了第一张预售证，一口气开568套，户型105、110、128和139方，总价262万起到400万之间。今天正好第一天登记。首开套数比较多，会好摇一些，对于社保幼子，算是很好的消息。对你而言，用一套老破小，换一套「具有降维打击能力」的新盘，肯定是合适的。

大面积铝板+大玻璃的公建化外立面，今后是良渚最出色的标杆小区，当然在我看来，这不是最重要的，一个小区好不好其实在于园区运营和服务价值，「新光年」这个产品系列，将园区、服务和运营，进行全面的思考和升级。具体太多细节了，你自己可以搜索了解一番。

最后强调一个很重要的观点：倒挂，固然是买房非常重要的理由之一。但随着行情调整，楼市必然逐步回归到正常状态。倒挂消失，产品回归，优胜劣汰，接下来杭州人买房会越来越越注重「产品」这一维度。对于开发商而言，如果还不认真做产品，就会被市场惩罚。

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300万、闲林/刚需、现房/东海闲湖城

@花花

目前在闲林租房，预算300万，刚需，想请问下：考虑勾庄、良渚、城北区域的新房，还是闲林的未珂宸铭府，哪边更有价值？谢谢。

楼先生：在闲林租房，那工作也在附近吗？从板块热度来讲，勾庄最热门，也就更有价值。但从自住需求出发，勾庄再好，也不适合你。如果你在未科工作，每天从勾庄去未科上班，会令人崩溃的。所以我们才会说：买自住的房子，才是最好的投资。还是考虑闲林吧，还是考虑未珂宸铭府吧。

关于这个新楼盘，我们之前就推荐过，对于未科上班的刚需或者板块内的刚需，都是比较好的选择，盘大、精装，还是本土房企开发，有国企作为底盘，交付不成问题。从区域上讲，与未科有一定价差，地理距离又足够近，未科与闲林之间的融合还在加速。关键是摇号比较友好。

此外，闲林还有一个更实惠的选择，不过是毛坯，就是闲林的超级大盘「东海·闲湖城」。领出了740套，正在登记中。你喜欢毛坯，现房或准现房，高层，总价更便宜，就选闲湖城；喜欢精装、小高层，就买未珂宸铭府。

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250万、买住分离、储蓄型投资买房

我们买了采荷学区读书，只有60方太小了，老人没地方住。想在附近再买一套，预算250万，请问买怎么买、买哪里好呢？想着以后好出手，最好兼顾保值。我们目前还不急，是现在买还是等明年？不知接下去房价走势如何？

楼先生：最优解就是先附近租一套，赶紧解决居住空间不足的问题。记住一点：买来的房子不一定要住，要住的房子也可以租。这点通常更适用「买房预算有限，无法面面俱到」或者「非常有钱的人」，也会考虑「买住分离」。所以怎么买，跳脱出采荷，打开选择范围。

这样一来，选择就不再局限了，全杭州2-3万的新房，都可以去试试看，比如崇贤、闲林、翁梅、星桥和临平等等，这些板块现在都比较容易买到。当然要很清楚一点，这些房子不是用来短期投资的，而是长期保值，当作「家庭储蓄型投资买房」。

最后一个问题：如果是新房，不必等到明年，现在准备好了就可以买。为什么呢？接下来救市政策会更加密集，一波波刺激下去，不知道什么时候行情就会反弹。还是那句话，太长远的事情不要去考虑，能抓住当下的确定性，就先抓住。

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1000万、会潮悦府、钱二/越秀&滨江

@Seapple in Love

楼先生好，预算1000万，考虑主城区，最好带学区，因为本人在钱江新城工作，爱人在萧山工作，距离我们工作地不能太远，请教一下：考虑哪个板块比较合适？

楼先生：考虑主城区，又想兼顾两个人的工作通勤，最好的选择就是中间地带的滨江区。但总价一千万的房子，目前两个选项，一个是江晖府，建杭和滨江联合打造，一个是长河板块的晓月映翠。前者户型更大，定位纯改善，后者户型小，定位刚改，前者想摇的人更多。它们是主城区的学区，但是不是你能接受的学区呢？

除了滨江区，各方面都要兼顾一下，那考虑城东新城吧。新房只有金隅·会潮悦府，这个楼盘做得不差，地段上也比较匹配，当然也是要摇号的。这个总价在城东新城，也能考虑次新房，比如明石七子，价格有贵的，也有便宜的，认真挑挑看肯定能选到。另外，钱江新城二期也有不少新房要上市，比如建发、滨江&越秀。

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250万、南部卧城、招商·花栖云境里

@Ms.Devi

在滨江工作，预算250万，刚需自住，对比过萧山新街和南部新城，感觉二手性价比有点低。在考虑滨旭府，地铁4公里有接驳车，不投资仅担心未来置换难度，请问可以选吗？不知道怎么办了。

楼先生：如果对地铁便利性要求不高，当然能选「滨旭府」，限价25600元/㎡，滨江出品。这个楼盘对于投资来讲，没太大吸引力，对于自住需求，价格就蛮友好的。毕竟这个总价，在南卧的选择也不多，其它新盘限价都涨上去了，加上起步面积做大了，总价250万不太够。

有一个准现房可以考虑，就是万科·樟宜翠湾，从区域位置来讲，属于板块的成熟区域，居住氛围更好，目前还剩下少量房源，除了产品定位、配置更高，关键还是准现房，马上要交付了，可以去捡漏看看。此外，往地铁5号线姑娘桥站一带，地铁相对近些，比如留意一下限价仍在25600元/㎡的招商项目，案名叫「花栖云境里」，它有100方户型。

关于未来置换，只要不过于考虑收益，这个单价转手应该不会很难，另外既然觉得二手房性价比不高，手上又有购买新房的机会，那还是买新房吧，再怎么样没什么倒挂，新房还是有价格优势。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
滨江建杭江晖府	51500	板块：滨江西兴房源：272套户型：139-238㎡登记方式：冻资无房无贷200万，二套400万，一次性700万登记日期：9.13-9.15
星图光年轩	29100	板块：良渚房源：568套户型：105-139㎡登记方式：冻资首套75万，二套150万登记日期：9.13-9.15
龙井院子	45500	板块：龙坞房源：104套户型：138-160㎡登记方式：冻资首套180万，二套360万登记日期：9.13-9.15
悦望名邸	21900 - 30000	板块：富阳东洲房源：42套户型：95㎡登记日期：9.13-9.15
月映星语园	24000	板块：星桥房源：72套户型：135-139㎡登记方式：无房无贷60万，其他120万登记日期：9.12-9.14
隐舟府	29000	板块：戴村房源：37套户型：163㎡登记方式：无房无贷120万，二套240万，一次性400万登记日期：9.12-9.14
杭珹未来中心	36100	板块：未来科技城房源：280套户型：119-139㎡登记方式：无房无贷125万，其他250万登记日期：9.11-9.13
江语云城	16300	板块：富阳房源：207套户型：98-120㎡登记方式：冻资120万登记日期：9.11-9.13