杭州二手房：最怕新房卖得慢、卖不完 | 楼先生问答NO.721

Original 楼先生层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末

绿城海棠三子一上市，勾庄二手房价格应声下跌。

对于勾庄房东，我们早就发出“快跑警告”，有人听劝告，降到4万内赶紧出货，不到一个月时间，回头看真是明智之举。接下来勾庄二手房只会更难。

为什么是勾庄？因为绿城动作快。今年第一批集中拍地，绿城勾庄上市比同批次宅地整整快了2个月。正常来讲，第一批宅地上市时间大多在9-11这三个月。

也就是说，这三个月里，今年第一批宅地全面推向市场。据我们统计，9月就有17个。然后10月有一批、11月又有一批。

你以为就这样？今年第二批宅地快的话，10月就会上市，比如滨江未科云城F4计划今年12月底前，卖掉六成。你要知道，并不是等第一批宅地卖完了，第二批才允许上市，而是不少将重叠在一起。

新房卖得越快，重叠部分就越少，反之，重叠部分就越多。重叠就是压力。这既是开发商和新房市场的压力，更是二手房的压力。城北某盘这次摇号开盘剩下71套房源没卖完，对所有开发商都是一次警示。

我很早就说过：杭州二手房最终的竞争对手是新房，是一次次集中土拍。

>>CENGLOU·CHINA<<

关键词

250万、未科/工作、未珂宸铭府

@向着太阳的光

楼先生好，刚到未来科技城工作，码工，刚工作不久买房预算不多，只有250万左右，近期关注未珂宸铭府这个房子，请问刚需自住值得买吗？有升值潜力吗？

楼先生：如果总价预算能够接近400万，一定是未科核心区或者云城更值得买。但你预算不够，只能往未科+云城外围延伸，对于你来说，闲林是一个选择的方向。因为这里与未科有一定的价差，地理距离又足够近，摇号应该也会比较友好。

对于闲林的今后发展，其实不用太担心，虽然热度上比不过北面的云城，但闲林作为未科的第一外溢板块，会紧紧跟着未科。对于未科，我依然是很有信心。更何况我们已经看到，闲林和未科之间的融合正在加速。

至于未珂宸铭府，由众安和杭房两家本土房企联合出品，尤其杭房在杭州有不错的品质口碑。归纳一下：盘大、精装、品牌房企，相对于早些年的房子，作为区域断档三年后的新供应，定位更偏改善。所以，用得上的刚需自住，当然值得买。另外，本身区域内应该也有不少改善置换需求。

>>CENGLOU·CHINA<<

关键词

500万、投资、调整预期/波动周期

@袅袅

老师好，预算500万，我老公在滨江上班，不考虑学区，也不会去入住，买这套房纯想投资，希望房子能保值增值，现在好多以前的红盘都降价了。恳请推荐哪几个区域哪些楼盘值得投资？

楼先生：整个房地产行业都处于剧烈变化当中，当下行业遭遇的难题是前所未有的。尽管身处杭州的我们，也许感受还不够深刻，那是因为杭州楼市还是相对独立行情。我个人认为，没有绝对的孤岛，所以接下来纯投资不是说不可以，而是要调整自己的预期。

过去几年，投资买房变成了非常短期的投机行为，事实上，我们都快忘记「买房投资应该是长期主义，是一种理财式的投资」，要耐得住寂寞，要经得起波动和周期。

回到提问，500万预算，不用盯着顶级红盘，一个要看社保年数，另一个就算入围中签难度很大。反而可以关注那些目前相对好摇的粉盘，比如运河新城、艮北、笕桥、铁路北，还有浦沿板块。至于楼盘就不作具体推荐了，在能选的情况下，滨绿、万科、大家、建发，优先考虑吧。

>>CENGLOU·CHINA<<

关键词

800万、改善/大户型、绿城晓月和风

@幸福列车

目前手上一套滨江浦沿彩虹城小3居的次新房，还有一张房票，想改善160-200方，预算800万。请问有什么建议和选择？

楼先生：折算一下，单价在4-5万之间。如果比较着急，你可以考虑双浦板块的浙旅投·洺川名著，限价28200元/㎡，最大户型215方，总价600多万就够了。

如果不急可以稍微等一下，你可以考虑「原地置换」，刚刚公布案名的绿城东冠项目「晓月和风」，限价40000元/㎡，就有165方左右的户型。今年绿城会在不少项目上做一些产品创新，可以关注看看。此外，浦沿改善还有滨江项目，这两年滨江可喜欢做大户型了。

其它的选择，还是往之江转塘去，不过要等。比如绿城之江度假村项目，是今年绿城定位最高的项目，应该有你需要的户型。另外像信达·之江壹品的叠墅，也可以留意，只不过不知道什么时候上市。

>>CENGLOU·CHINA<<

关键词

900万、投资置换、市场规律/政策市

@珏

老师好，有一套天空之城140方，明年交付会入住，手上还有一套蒋村次新房89方打算卖掉，加上手上现有资金共500多万。请问是今年卖房比较好，还是等到明年行情会好起来？现在纠结，如果继续买房投资，有什么楼盘可以长期持有，经常换房也很折腾人。

楼先生：过于长期的预测，我不做。就算预测了，也不一定准确。因为现在的房地产市场，完全就是政策市，大多数市场规律放到较长的周期里看，都已经失效了。所以长期预测是没意义的。我们现在基本上就看看往后三个月的市场反应。

至于卖房行情，今年肯定已经不好了，至于明年会不会好起来，谁又说得准呢。如果你打算卖房置换，我的建议是今年就行动吧，不用等明年。

其实你手上的房子，已经是优质资产，就算不折腾，长期持有至少未来十年内，也能跑得赢。毕竟你自己也说，换房很折腾人。更何况，比你手上更优质或者同样等级的新房，摇号难度肯定很大，不一定能摇得中。如果坚决要换，就冲一冲申花、奥体、文晖吧。

>>CENGLOU·CHINA<<

关键词

1200万、滨江区/改善、江晖府235方

@Kyle

楼先生好。滨江土著，目前住在城东139方。爸妈滨江有房，自家三口住（以后4口），预算1200-1500万，还是想在滨江区域内购置3-4房的大平层（住宅），从今年到往后两三年有什么可以观望的新盘？

楼先生：往后两三年有什么楼盘，现在可说不上来，要看滨江区怎么卖地了。总的来说，滨江区尤其沿江一带、区政府板块的宅地供应，比较有限。目前三桥那个超级地块规划里，有一部分住宅用地，就看何时拿出来卖。你可以每年关注杭州市供地计划。

今年你可以去摇一下的楼盘，就是滨江与建杭一起开发的「江晖府」，最大户型是235方，总价在1200万以上。只不过你还得拼运气，前面两次开盘中签率分别是11.95%和15.02%，没办法啊，滨江改善需求实在太多，户型越大越好卖。

还有你可以跳出滨江区，去摇奥体的新盘，除了主城区这一点以外，其它跟住在滨江区没差别了。比如滨江奥体项目，就在嘉品边上，听说都是大户型。还有中粮大悦城奥体项目，也有大户型。这两个也留意一下吧。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
杭樾润府	46200	板块：申花房源：146套户型：114-173㎡登记方式：首套冻资150万，二套300万，全款500万登记日期：9.5-9.7
保利都和轩	33000	板块：华丰房源：125套户型：100-122㎡登记方式：首套冻资90万，其他180万登记日期：9.5-9.7
鼎湖未来云城	28500	板块：临平新城房源：144套户型：190㎡登记方式：首套冻资120万，二套260万，全款460万登记日期：9.3-9.5