诡异8月！杭州楼市“貔貅行情”愈演愈烈
◎Tips：今日共4盘正在登记，明细见文末
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杭州一二手行情正在加速背离！
这边燕语海棠轩报名数直破5000组，创今年板块新高；那边二手成交量却在急速下滑，8月至今（截至昨日）仅成交1180套，全月大概率4000多套，与7月（5201套）相差不少。
尤其可怕的是，除了8月1日成交量达到220套，其余7天均未超过200套。
上月底我们说过：杭州一二手房“更替比例”超过0.6：1（二手在前），才能保持市场活力。
道理很简单：虽然每年都有新增房票（人才、满社保等），但要撑起海量的新房供应，只能仰仗于潜在数量庞大的“置换房票”。
因为多数人卖掉二手房，才能腾出房票和资金买新房。
但如今的杭州楼市，就像一只“只进不出”的貔貅，房票消耗大大超过再生速度。
现在的问题是，房票循环失衡是短期还是长久现象？如果一二手房长期严重脱钩，那摇号打新还是“稳赚不赔”的买卖吗？
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对二手行情的冷，相信每一位房东都深有体会。
身边一个朋友，手握一套西湖区89㎡次新房，今年不是在降价、就是在降价的路上。从3月的435万一路调至390多万，依旧鲜有人问津。
“反正新房（置换）很难摇，再继续降价也没什么意思，打算先出租一段时间再看。”
朋友圈中还有一位投资客，去年7月一拿到房子（老城区），就上架出售。可挂了一年多还是没卖掉，降价不甘心，出租又怕错过行情，万分纠结。
517新政后，我实地探访过勾庄、三墩北、萧山科技城、未来科技城等板块，行情走势大同小异：
基本都是依靠降价和税费优势，迎来短暂的成交量爆发。但之后即便价格继续让步，成交量也很难上去。典型如勾庄，普遍10套+成交，但进入8月以1套或挂零居多。
更凄凉的是，每隔几天，我的微信都会跳出，各个中介推送的“最新降价房源信息”。
手边买房30天跌价数据显示，降价房源已经接近两万套！二手房去库存化，显然已是当下杭州的一个大难题。
03
如果8月二手成交量定格4000套+，相当于回归新政前的三四月水平。
为什么二手房反弹得快、下降得也快？除了天气炎热这一客观因素，还有最重要的两方面原因。
一是限价新房持续推出，从申花到勾庄、从滨江到市北、从南卧到大江东、从限价2万的刚需房到三四万的改善房……吸走了大量二手接盘侠。
虽然中签率仍不高，但类似勾庄这样的高供应板块，至少社保幼子有了入围机会。
二是517新政效应，基本释放完毕。
我们曾经分析过，新政后这波成交反弹（6月6732套今年以来最高），主要由三类房源构成。
第一类，各小区“满2唯一”、价格又合适的房源，这也是成交主力；第二类，倒腾新房票所产生的成交。新政后父母落户就可买二手房，大大利好那些不舍得卖房、又想摇号的家庭。
还有一类，新交付的楼盘，名义购房人将房子“卖给”背后的实际金主。占比虽不多，但属于“虚增”数据。
如今新政已过2个多月，该成交的基本都成交了，自然式微了。
04
关键问题来了，一二手脱钩只是短期现象还是长期态势？
这取决于，今后杭州集中供地的规模能否继续保持？但至少从未来半年到一年看，在没有外力（如新政）干扰的情况下，大概率会延续下去。
因为光去年未上市宅地和今年一二轮集中供地，可上市规模就超过1100万㎡。按套均120㎡算，供应达9万余套。
可以预见，那些本身或周边有大量新房供应的板块，接下来二手行情或更艰难。
比如，新房开始放量的勾庄，小幅降价出货已经行不通了；如果你细心观察，一度二手成交量放大的萧科和未科，最近也没什么动静了。
原因很简单，萧科附近的宁围和未来总部社区，今年10月起，将有5个新盘陆续上市，限价3.15-3.4万。
未科（绿汀路）同理，限价3.61万杭珹未来中心还未售罄，边上还有滨江·枫汀云邸和绿城＆交控地块未入市。隔壁的云城，最快本月首发的龙湖交控西站·杭与城，预计一次性推出约1000套房源。
新房持续吸血，二手房又始终无法换血，会引发什么局面？
首先，随着房票的不断消耗，在短期的繁荣后，新房整体中签率会逐步走高。这个时间可能是两三个月，或者半年。
其次，二手房持续难成交，会促使部分资金紧缺房东，继续降价出货。
虽然大多数去摇勾庄的人，也承认当下倒挂越来越有限，但他们都相信时间可以换空间。等到交付时，或新房洪峰已过，或进入新一轮普涨。
总之，一切云淡风轻，板块的高规格规划最终都会转化为靓丽的房价。
从逻辑和概率上说，这个思路没问题。只是，如果当下新房与二手行情偏离得太狠，那么，也许最好的机会点反而在二手“捡笋”了。
05
当然，这只是基于现有客观事实的一个分析。
现实生活中充满着各种不确定性。比如，接下来会不会继续出台一些宽松政策“补房票”，类似517新政，带来二手成交量又一波行情？
又或者，杭州局部地区（比如余杭区）的供地节奏，有没有可能阶段性放缓？
我觉得这二者都有不小概率，选择勾庄、云城也风险不大。只是，这愈演愈烈的“ 貔貅行情“怎么看都像黑天鹅的某种前兆。
毕竟，我们正在经历一个杭州从未有过的“高库存与高销量并存”的时代。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 月映 海棠园 | 31200 | 板块：余杭勾庄 房源：176套 户型：95-160㎡ 登记方式：冻资首套70万，其他140万 登记日期：8.9-8.12 |
| 金成 滨玺云著 | 38000 | 板块：滨江浦沿 房源：97套 户型：104-131㎡ 登记方式：验资首套120万，其他240万 登记日期：8.9-8.11 |
| 前湾南区 | 29500 | 板块：萧山科技城 房源：85套 户型：173-176㎡ 登记方式：冻资首套120万，二套240万，全款400万 登记日期：8.8-8.10 |
| 西房 良语云缦 | 28500 | 板块：临平新城 房源：72套 户型：101-127㎡ 登记方式：验资90万 登记日期：8.7-8.9 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
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编辑∣二叔
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