比2005、2008更冷？基金经理已经开始买入地产了
◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末
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关于下半年经济走势，最近有两个新动向。
一是刚刚公布的7月制造业采购经理指数（PMI）为49%。这个数字比6月下滑1.2个百分点，位于临界点以下。
国家统计局有关人士称，之所以下降，是因为受传统生产淡季、市场需求释放不足、高耗能行业景气度走低等多重因素影响。
二是上周召开了决策层的重要会议。会后相关口径，从四月份的“努力实现全年经济社会发展目标”，变成了“保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果”。
这两件事放在一起看，翻译一下就是：
1、下半年的日子不会好过；
2、因为不强求具体的数字目标，接下去政策刺激预计会弱化。
随后，本周初央行迅速表态，提出了“保持流动性合理充裕”的说法。这意味着，接下去资金面不会太过夸张。
02
所有这些，对楼市来说，形成了实际上的利空。
首先，7月PMI的下降，地产因素不容小觑。
据统计，房地产和相关上下游产业链占GDP的3成左右。地产下行，一大批相关行业需求明显下降。
钢材、混凝土、水泥等建筑材料，实物量已低于最近三年或五年同期；玻璃库存高企、玻璃深加工企业开工率维持历史低位；大部分装修公司，新签订单已连续 3 个季度下滑。
反过来，PMI下降，又会影响市场心态，可能形成负向循环。
其次，既然总目标不强求了，那么给予地产的任务也相应发生变化。
攻，拉动经济增长的要求相对弱化；而守，确保稳住，化解贷款、交付等方面的风险更为重要。
难怪会议刚开完，这两天前段时间涨得好好的地产股，开始被人砸盘。
03
对房地产来说，现在的情况是，一方面销售还是不行。
数据显示，今年前7个月，百强房企销售额均值同比下降47.3%。也就是以前能卖2套房子，现在只能卖1套了。
千亿企业仅10家，数量比去年同期减少了11家，也是腰斩。
从储备货值来看，今年1—7月，百强房企拿地总额8024亿元，拿地规模同比下降55.6%。
保利发展、招商蛇口和滨江集团占据榜单前三位。
值得一提是杭州本土房企滨江，现在已经是全国优等生了。难怪股价最近仍然维持在历史新高附近。
滨江房产股价今年表现优异
另一方面，预期扭转的难度在加大。
最近出现的少数贷款方面的风波，对银行业的影响不大，但对于购房者的心理有所冲击。
我有一个朋友，已经打算卖掉在未来科技城的房子，宁可手持现金。
他的逻辑，就是如果预测某样资产的价格在未来还要下跌，那么就要尽早出手。
04
中国楼市20年，总体高歌猛进，但也有过数次遇冷的历史。
2005年下半年至2006年，国家出台的空前严厉的“国八条”，打击WZ炒房团导致的长三角城市房价急剧升温现象，随后，上海楼市迅速降温。
比如，某盘2005年初的价格为16000元/㎡，到了2006年2月，起价下跌至10967元/㎡。
2008年，全球次贷危机。这一次深圳领跌全国。据称当时已出现大面积的无法及时归还房贷的情况。
到了2009年3月，深圳房价跌幅为70个城市最大。
还有2014年，楼市要去库存，又一次迎来了调整。以广州为例，当时大多数楼盘的降价幅度，在10%-20%之间。
但无论是新房销售数据，还是房地产投资金额，2022的楼市之冷，似乎比前几次都要剧烈。
数据显示，今年1至6月份，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%；其中，住宅投资51804亿元，下降4.5%。
这是房地产开发投资累计同比首次负增长。
05
不过，若干年后回头看，2022的楼市可能也没那么可怕。
虽然近段时间地产股大跌，但很多基金经理，在此前的一段时间内，最近已经开始大幅买进地产股和房地产ETF。
以房地产ETF基金为例，最新的总资产为5.7亿元，较上一期增加了3亿多，环比增幅达到132.39%，资金流入明显。
其重仓持有的，包含万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团等优质房企。而今年前7个月，央国企拿地货值占比超8成。
基金经理赌的，就是销售回暖拐点在未来的某一个时点即将到来。而一旦到来，手里地越多的房企，受益越大。
从历史经验看，楼市复苏一般分为领头羊复苏——第二梯队复苏——整体复苏三个阶段。
以杭州为例，有统计今年上半年平均开盘去化率为53%，整体热度领先全国大部分城市。
二手房方面，2022年上半年杭州二手房成交约2.55万套，与去年下半年几乎持平。
虽然没有明显反弹，却也没有继续恶化。
总之，楼市这池水，一旦回暖，杭州一定会率先感受到。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 燕语海棠轩 | 31200 | 板块：勾庄 房源：580套 户型：105-139㎡ 登记方式：冻资首套78万，二套及全款156万 登记日期：8.2-8.4 |
| 雅望居 | 25600 | 板块：南部卧城 房源：520套 户型：104-139㎡ 登记方式：冻资无房无贷60万，二套120万，一次性200万 登记日期：8.1-8.3 |
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文∣乐福
编辑∣二叔
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部分图片来自网络