超七成流拍！主城区59套次新住宅拍卖，缘何遇冷？
◎Tips：今日共0盘正在登记
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不用摇号、不用拼社保，还是地铁旁的主城“未入住新房”……
看到这些字眼，估计好多人想摩拳擦掌冲上去抢一套。然而，现实中的结果却大相径庭。
昨天，位于上城区长睦板块的城发·云锦城，被杭州产权交易所公开拍卖了59套住宅，主力户型面积约85-134㎡（有2套66㎡）。其中约85㎡可做三房，约134㎡可变四房，后者占到了40套。
主流总价约180-330万，也在刚需们的承受范围内。
但从早上9点到下午3点，长达6个小时的自由竞拍时间，并未吸引到太多购房者——最终仅成交16套，近75%房源流拍。
当中又有8套是底价成交，其余8套最高溢价率也不到10%。
值得一提的是，这59套房源中的15套，本就是早前流拍房源，又重新拿出来竞拍而已，结果仍只有可怜的2套底价成交。
从成交房源看，进入竞价的均为85㎡，134㎡户型几乎全部底价成交（仅1套溢价0.16%）。
云锦城遇冷的背后，到底是什么原因？
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先说明一下，这批房源的基本情况。
云锦城这59套房源，全部是2015年或2017年交付的毛坯次新房，从未有人入住。目前，房屋产权均属于城发集团公司，因此这次拍卖本质上是二手房交易。
我咨询了一下，如果竞拍成功，最终买卖双方各自承担相关费用。
除房源成交价格外，买家需要另外支付契税，以及成交总价2.5%的交易服务费。
至于拍卖冷清，最关键的原因在于，这批房源的起拍价设置得并不低，跟真实二手成交价相差无几。也就是说，没什么倒挂，不合算。
云锦城实景
以两套拍卖成功的中间楼层房源为例。
第一套是14幢1203室，面积约85㎡，经过10轮竞价，最终成交价格约215.4万，算下来成交单价约25300元/㎡。
第二套是14幢1604室，面积约135㎡，一轮底价成交，成交价格约318.8万，成交单价约23600元/㎡。
而在二手市场上，云锦城的85㎡小户型，满二唯一，成交价约220-230万，毛坯均价在26500元/㎡上下。134㎡大户型，毛坯成交价大约2万3，比小户型更低。
两相比较，拍卖房源的价格，确实没优势。
此外，云锦城的二手大户型，本来就不好卖；事实上整个长睦都大体如此，客户要改善就往丁桥去了。所以，没差价的134㎡大户型频频流拍，也很正常。
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除了最重要的价格因素，云锦城小区和长睦板块，也要为这次的大比例流拍，负上一定责任。
先说结论：云锦城是目前长睦板块内，二手成交均价最低的商品房；同时，基本上也是主城区内均价最低的二手商品房了。
首先，云锦城分两期开发，一期交付于2015年，相对周边楼盘来说交付时间较早。小区维护得不好，因此园区整体观感也不佳。
其次，楼盘和板块本身，有一些先天BUG。
比如云锦城的北侧有高压线塔，北面直线约1公里处，是皋亭山上的几处陵园。这次拍卖的14幢高楼层，应该是能看到一部分陵园的。另外也会受到战机训练影响，我在现场就听到了飞机飞过的清晰声音。
云锦城实景
之前大家诟病的臭味问题，随着前年底天子岭垃圾填埋场实现零填埋，如今倒是不存在了，对长睦来说是一大利好。
与此同时，长睦也是一个“低存在感”板块，每每要被丁桥压一头。最大的意义，是把守着杭州主城区东北侧的城门，成为“刚中刚”客群挤进主城的跳板。
综合各方面原因，云锦城的二手成交一直不算活跃。
手边买房数据显示，小区挂牌量高达83套，但每月成交都在5套以内；517新政后略好一些，至今成交了13套，其中6月成交8套。
客群方面，由于已是主城区二手房的最低门槛，基本上哪儿来的都有。主力还是周边地缘客户及城东、城北客户，但也有来自城西的。
御东方实景（上）
蔚蓝领秀实景（下）
而就长睦板块而言，最抢手的两个盘，是杭房城发·御东方和卓越·蔚蓝领秀。
作为板块内唯一的铝板立面项目以及精装交付项目，御东方不仅颜值高，交付时间也是最晚的（去年下半年）。
我去看了两套房子，精装标准挺良心：客厅地面是大理石，客厅和主卧背景墙是交标，连小户型的一整排玄关柜也都是交标。
因此，御东方的98㎡小户型三房两卫，能卖到单价3万2不含税。大户型则是长睦板块内最俏的，挂牌量也少，单价比小户型更贵点。
蔚蓝领秀的综合品质也不错，属于上城区的一期房源，89㎡满二唯一，能卖约270万。
“蔚蓝领秀即便是二期临平区的房源，价格也跟云锦城差不多，89㎡能卖约235万。”中介小哥忍不住补了一句。
04
云锦城这次拍卖之前，本周三，我曾去长睦实地探访了一圈。讲真，踩完盘之后，我对大比例流拍的结果，多少是有预料的。
在红郡底商的德佑门店，我找了一位中介小哥带看房，东侧长睦路一路之隔，就是云锦城。
还没过红绿灯，远远望过去，云锦城的外立面好似打了一个个扎眼的“补丁”。定睛细看，几乎每幢楼立面的米黄色面砖都有脱落修补的痕迹，因为颜色不统一，观感上十分突兀，起翘不平也有不少。
毕竟是2015-2017年交付的房子，不应该啊。看看隔壁同为2017年交付的红郡，红褐色面砖立面啥事儿没有。
云锦城的“补丁”起翘外立面实景
从云锦城北门进入，只见园区人车不分流，路面上停着许多车子，住户们肯定是不敢让小小孩单独下楼玩耍了。
部分楼幢的架空层，直接沦为电瓶车、自行车停车场……
这次拍卖推出的房源，大多位于14幢。
楼幢位置不错，在小区的中央靠后，南侧和西侧直面大草坪，景观和视野都算OK。
云锦城架空层沦为电瓶车停车场（上）
云锦城的中央大水景是干涸的（中）
云锦城的小水景底部满是淤泥（下）
南侧斜对角是小区中央水景。我去逛了一圈，发现大水景是干涸的，小水景倒是在，但水有点脏，能清楚看到底部积满了淤泥。
走在园区里，路面上的地砖不时有开裂、起翘，应该跟汽车、电瓶车的长驱直入脱不了干系。一到下雨天，踩中就溅脏水，会成为一个个让人防不胜防尴尬的“坑”。
我还看到一辆汽车想往路边的垃圾桶扔垃圾，但驾驶员也不下车，打开车窗随手一扬，果然就纷纷掉在了地上……
总结一下，云锦城的园区规模较大，草木绿化算是茂盛，该有的规划配套基本上也有；但看得出来维护得很一般， 不免有些遗憾。
05
拍卖的具体房源，我也实探了两套，分别是云锦城14幢301和702室。
身为“户型神偷”时代的产品，云锦城和周边同期开发的楼盘差不多，户型还是挺不错的。光看户型图没太看明白的我，在中介小哥的现场解说下，恍然大悟。
依靠大面积的拓展，约85㎡能做三房一卫，约119㎡紧凑点能做四房两卫，约134㎡也是四房两卫。
14幢是点式高层，一共23层，两梯四户，由两套约85㎡的中间套、两套约134㎡的边套组成。
301室是约134㎡东边套，乍看户型图平平无奇，关键在于可拓展面积太多了！
云锦城约134㎡原始户型图（上）
约134㎡改造后户型图（下）
以此户型为例，南北两侧两个双层挑高阳台、东北侧阳台、东侧飘窗和南次卧飘窗，全部可以外拓成室内空间。也就是说，全屋除了一个小飘窗外，其余阳台和飘窗都可以外拓。
放到这两年，简直匪夷所思。它是如何实现的？
原来开发商在设计之初，就已做好预案：所有可拓阳台和飘窗之外，全部搭好了横梁和柱子，购房者只需浇筑一部分地板出去，再封上玻璃，就能实现户型改造。
所以，约134㎡最主流的装修方案是：东北侧阳台包进，隔一个北向房间出来；客厅飘窗敲掉外拓，南次卧北面再隔出一个房间；主卧阳台和次卧飘窗全部外拓，又各能增加好几平方面积。
如此，就能装修出比较舒服的四房格局。
云锦城约85㎡原始户型图（上）
在85㎡挑高阳台，抬头能看到楼上的地板已浇筑（下）
702室则是约85㎡中间套，能做三房一卫，三开间朝南排布，南向总面宽9.9米。
改造原理是一样的：南向次卧的双层挑高阳台可外拓包进，客厅和主卧的飘窗敲掉外拓；同时主卧北侧墙体内退一部分进来，北阳台封上玻璃，又能隔出一个小房间。
最近两年，看惯了乏善可陈的鸡肋户型，已经到105㎡才能做出三房两卫的程度；回头再看如此大胆的拓展面积，有一种很不真实的“时光倒流感”。
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话说回来，虽然云锦城这批房源的性价比并不高，但通过杭州产权交易所进行拍卖，不失为除法拍外，购房者可以多加留意的又一途径。
这一途径相对小众，但事实上，一直有不少房源在这里拍卖。
武林广场旁的木庵小区曾拍卖28套住宅，下沙物美旁的裕园公寓和华顺公寓曾拍卖102套住宅……
现在登录产金所网站，你也可以看到一部分的7月即将拍卖房源：宝善公寓等5套住宅，翠苑四区等6套住宅……此外，除了云锦城这次的流拍房源，后续该小区也还有其他住宅会在此拍卖。
再看法拍，目前阿里法拍（非房东主动送拍房源）的相关费用不多，买家一般只要支付房屋契税就可以了。
跟阿里法拍相比，杭州产权交易所拍卖的房源，买家入手费用更高：要支付契税，以及成交总价2.5%的交易服务费。
但如果房源起拍价格低，又少人竞拍，那么，还是会有捡漏的可能性。所以，平时多盯一盯，没坏处。
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文∣楼小姐/麦格
编辑∣二叔
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