过去60天，杭州人买房至少花了400亿！下半年会被掏空吗？

Original 乐福层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共7盘正在登记，明细见文末

高歌猛进，势不可挡。

截至昨天（6月27日），杭州已登记结束、待摇号的楼盘超过14个。光6月18日一天，可登记新盘数量就达到13个，总可售房源2755套。

若从5月初开始计算，已摇号和待摇号楼盘更是接近80个。

这波汹涌的开盘潮中，红盘、高价盘和大盘（一次推盘量超过300套）都有一定占比。随之而来的，便是惊人的资金消耗量。

K先生在这波开盘潮中，顺利摇中了海潮望月城。

最终，他选了一套约380㎡的大户型，并一次性付清了2800万左右的房款。

K先生是做传统贸易的，身家殷实，在南星板块也有住宅。早些年，他几乎每年都要购置一定数量的商铺或写字楼，作为投资。

疫情后，他暂时停止了这个举动，转而改摇新盘。不过，他只摇那些板块好、总价高的房子。

在经历了奥体、南星、江河汇的数次铩羽后，这次总算大功告成。

不过，他同时表示，这次梦圆后，短期之内不会再出击住宅市场了。一来因为房子占整个资产的比重已经较大，二来再要盘活2000万以上的流动资金，也需要重新整合资产。

还有一位杭州本地人刘哥，也在这次红盘潮，摇中了海潮望月城。

他现在自己住在城西，摇海潮就是为了升级居住品质。不过，他手里的流动资产大约只有1500万，所以他最终选择了一套约270㎡户型并需要办理部分贷款。

“这次升级后，很长时间应该不会买房子了吧。”

一个个K先生和刘哥们，既是被消耗的购买力，也共同构建起了这波庞大的资金池。

以海潮望月城为例，这次开盘了80套。由于户型高达272㎡起步，整盘已有200多个2000万+购买力被“牢牢锁住”。

若按套均总价2500万、整盘平均首付60%计算，海潮望月城这波开盘，就消耗了12亿资金。

6月初，观湖里一把开盘288套。同样，其起步总价也近2000万。仍按套均总价2500万、平均首付60%计算，又是43.2亿花光了。

随后，江明月朗园狂开601套，由于其户型116㎡起步，总价在800万-1600万。按套均总价1200万、平均首付60%计算，消耗的资金量也超过43亿。

还有栖江揽月轩，开盘263套，按套均总价1000万、整盘平均首付60%计算，消耗资金近16亿。

观翠揽月轩，开盘326套，按套均总价1300万、整盘平均首付60%计算，消耗资金超过25亿。

更别忘了还有万众瞩目的IFC。首开229套，总价在1100万-3000万之间，预计消耗的资金量超过25亿。

仅这6盘，消耗的资金量就达到164亿。

再来看看几个推盘巨子。

位于市北的咏桂里，首开622套，总价在400万-700万之间。按套均总价550万、整盘平均首付60%计算，消耗的资金量超过20亿。

河映云集，两次推盘874套，总价在400万-600万之间。

按套均总价500万、整盘平均首付60%计算，消耗的资金量大约在26亿。

杭珹未来中心，三次开盘量达到904套，其中总价在400万-500万之间的有710套；总价在700万-900万之间的，有194套。

折算下来，消耗的资金量超过28亿。

还有崇贤的璞悦江南府，一把开盘562套，总价在200万-300万之间，消耗的资金在8亿左右。

叠加一下，这批新盘的总消耗资金超过80亿。

其余近70个盘，但平均每盘锁住2亿资金算，就是140亿。

如此看来，保守估计，仅5、6两个月，杭州新房消耗的资金量预计在400亿以上。

接下来的问题是，在目前的经济大形势下，经过如此巨量消耗，下半年支撑楼市的底气还足吗？

单就资金总量来看，杭州人的家底真是很厚。

以2021年为例，杭州的资金总量达到6.1万亿，位居全国第5，仅次于北上深广。

所谓资金总量，是指全市金融机构（含外资）的本外币存款余额。这一指标上，杭州不仅总量大，增速更厉害。

2021年达到12.5%，位居全国第2，仅落后于上海。

每年新增的几十万“新杭州人”，以及源源不断引入的新产业资本，为这座城市带来了大量的财富。假设其中有1%可用于各类投资，资金总量就达到610亿。

再比较一下2021年，杭州一年就卖出6200亿新房，400亿？连月均新房销售金额都没到。

看这数据是不是有点感慨？

这“虽千万人吾往矣”的全城运动式买房，这全国一枝独秀的高涨行情，竟然不过杭州楼市弱水三千里的区区一瓢？

不过，下半年2000万的新房仍要抢，二手豪宅可能就得承压了。

杭州人是很有钱，办公室的某个同事、远房的表哥或者邻居的儿子，身边能掏出一千万买房的比比皆是，但愿意且能接2000万二手的，都是稀有物种。

克而瑞数据显示，2021年，杭州千万以上二手房成交了1330套，其中2000万以上的只有140套，占比仅10.5%。考虑到部分网签做低因素，姑且乘以2，算280套。

但杭州还剩下多少“2000万级“房票呢？

从海潮望月和观湖里的报名人数看，加起来共1536人，就算完全不重叠，至少也说明目前市场上较活跃的“2000万级”房票，大致就在两三千个。

而且这两个盘的集中推盘，一口气就消耗了500多张“2000万级”房票。

因总价太高，这两个盘的投资占比不会太高，按70%自住计算，也有300多个潜在的2000万级二手接盘侠被清空，比去年一年成交量还多。

再看一组数据，2019-2021年，杭州千万以上的一手住宅分别成交了2663套、约3000套和4092套。

按目前二手房东的期望值，翻倍挂价是常态。假设投资比例为15—30%，那么今明年就有约1500—3000套新增“2000万级”二手挂牌。

一边是新房在持续消耗豪宅客，一边又需要接盘侠瞬间暴涨5倍，才能迅速消化掉大批2000万级次新房。

这样的概率有多大？

要么股市起一波大行情，要么杭州限购突然对全国土豪不设防，否则两千万以上二手豪宅的客户竞争，下半年会越来越激烈。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
越秀归悦里	20370	板块：临安锦北房源：60套户型：87-175㎡登记方式：洋房验资50万，联排300万登记日期：6.28-6.30
如沐清晖城	41500	板块：青山湖科技城房源：37套户型：225-245㎡登记方式：冻资400万登记日期：6.28-6.30
银城青山湖畔	22000	板块：临安滨湖新城房源：96套户型：96-140㎡登记方式：验资20万登记日期：6.28-6.30
桃语春福里	16999	板块：临安高虹镇房源：32套户型：120-130㎡登记方式：首套验资30万，二套60万登记日期：6.28-6.30
鼎瑚未来云城	28500	板块：临平新城房源：101套户型：108-139㎡登记方式：首套验资80万，二套160万，全款270万登记日期：6.27-6.29
湖沁宸园	19800	板块：临平东湖新城房源：358套户型：98-118㎡登记方式：首套验资30万，其他50万登记日期：6.27-6.29
沁悦宸轩	18800	板块：富阳富春湾新城房源：120套户型：89-96㎡登记方式：首套冻资60万，其他120万登记日期：6.27-6.29