一荣俱荣，一损俱损？杭州壹号院首拍后的“蝴蝶效应”

Original 江公子层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末

单价10万5！杭州壹号院首套住宅法拍昨日落锤。

就在竞买结果生成的同时，一条条相关新闻推送迅速刷屏，几乎比股市收盘时各大财经APP的快讯还要来得眼花缭乱。

很少有一套法拍房如此万众瞩目，也很少有一次法拍的结果，评价体系如此混乱。

这是杭州壹号院（臻奥院）一期的一套193.9㎡五房三卫，位于4楼。起拍价近1621.5万、市场评估价2316.41万，最终拍出2037万。

对于这一结果，一半新闻称“顶豪集体沸腾”、“奥体王者”，另一半则说“跌落神坛”、“远低于评估价”。看得吃瓜群众一脸发懵：到底是拍高了还是低了？

连利益攸关的一群次新房业主，反应都千差万别。

在江南岸两个著名的次新豪宅业主群，弥漫着一片失望情绪，不少人担忧：我们这一片房价还是降了不少啊！大家的资产是不是贬值了？

但刚交付的杭州壹号院二期（业主们昵称二号院）业主，有些却应声调高了挂价。

就在昨天，据悉有一套267㎡，房东挂牌单价高达13万5。

还有正准备将名下一套223㎡房源挂牌出售的林先生，原计划单价11万能出就出，现准备挂12万。

那么，这套杭州壹号院到底是拍高了还是低了？我的结论是——正常市场价。

首先说一下，12万一平方米的评估价不靠谱。

不知道是银行的系统更新太慢，还是高评高贷更好接业务，总之目前4楼根本卖不到这个价。低于评估价说明不了什么。

再来看一下同类房源的历史成交。据我核实，杭州壹号院一期194㎡迄今共成交过两套。

一套位于3楼，网签于去年9月，总价969万。据悉，该房源实际成交单价约11万。另一套是中间楼层，网签于去年下半年，总价1180万，但实际成交单价约12万出头。

与曾经的巅峰相比，昨天的结果自然黯然失色。

但在去年底行情最低迷时，该小区有一套3楼被客户以9万2买走。还曾有一套135㎡的5楼挂牌9万7。

换言之，杭州壹号院一期交付后的成交价，在9万2—12万多之间波动。

此外，由于这套法拍房买家无需缴纳增值税、中介佣金等，若按正常市场上二手房买卖交易折算，卖家净到手价不到9万9。

换言之，作为一个超高层住区里的“超低层”，这套房源比最低迷时大约多卖了7000。

这完全符合目前大家对奥体一带次新市场的感知——成交量回暖，房价已从最低迷时反弹，但与历史高点还有距离。

那为什么这套法拍房如此牵动大众的心？

也与新政后奥体一带正处于这种胶着状态有关。一切都在向好，但房价似乎一时无法突破；恰在此时，产品“充满突破性”的二号院交付了。

所以，许多人寄望以二号院入市为契机，带奥体再一次起飞，不少业主甚至喊出了“冲上15万”的豪迈口号。

从交付品质看，二号院是近年杭州最美的建筑立面，没有之一。园林与公区，今年只有古翠隐秀可以一战。而如此气场慑人的体量，又有大量大户型能尽揽一江两岸美景，还是TOD，真的是没法复制了。

杭州壹号院二期实景

相比没有连廊、也没有会所的杭州壹号院一期，单价再上一个台阶，似乎理所当然。

“杭州壹号院是奥体一带的天花板，业主们心气儿高着呢。”主卖奥体二手房的中介小苏表示。而这个天花板的突破，需要一个标志性事件。

可惜，昨天的法拍不算太给力，至少15万短期是实现不了了。

这也给新政后成交量爆发、高价截图满天飞的楼市提了个醒：稍安勿躁，市场的情绪上来了，但钱袋子到位还需要时间。

要想简单地复制去年上半年“月均涨一万”的疯狂行情，并不容易，还需要再观察。

对于“二号院”长远的保值增值能力，我没有丝毫怀疑。不过就当下而言，却有许多X因素影响它的房价走势。

让我们先看下过去半年，杭州价格最坚挺的几个高总价次新房。

从柳岸晓风、宜和园、凤起潮鸣、壹品、上品、仁恒滨江园到3个金茂府，当初基本以自住购买为主，炒家非常少。

而一旦总价普遍到2000万以上，成交量也很少。

二号院从首开到清盘，几乎全程伴随着全城摇号的癫狂，拼多多、代持和投资的人不少。而它的起步户型就171㎡，主力222-267㎡，挂价动辄2500万—3000多万。

杭州壹号院二期实景

想让这么高总价的二手房跑起量，房价还再上一个新台阶，这基本需要北京上海级别的购买力了。

杭州的有钱人真的多到这个量级了吗？

我承认二号院真的独一无二，但世界上好东西太多了，不是说东西好，市场就都能掏得出巨款全部买下啊！有句话叫“心有余而力不足”。

所以，不少投资客保持谨慎乐观，认为目前其实是不错的出货窗口。

一个是交付期间有巨大的眼睛效应。二是刚交付时，会有一批当年没摇到号，“千金难买我愿意”的土豪一定要买回来。三是还有一批一期业主都有置换到二期的强烈愿望。

这样能在短期消化掉不少房源。但在这之后，如果还有大量房源挂出，接盘侠就没那么好找了。

这样的谨慎并非没有道理。

想想五六年前，一个“实力派豪宅”交付起码一两年里都是话题主角。你不买我？根本没别的同量级二手房可以挑。

但最近两三年杭州卖地太多了，新豪宅的交付快得像走马灯一样，你方唱罢我登场。

就以今年为例，仁恒滨江园、凤起钱潮刚刷完一轮屏，“白月光”古翠隐秀的瀑布会所和林下空间就抢走了所有眼球；不过半个月，二号院的无敌连廊+窗前莲花碗又惊艳了一整座城市。

你以为二号院就是永恒吗？马上这个月，“江南实验神级学区房”晓风印月就要交付了。

先不评价品质是不是一个量级，起码会有一波“学区刚需富人”会被强势分流。别忘了，晓风印月也以200㎡左右大户型著称。

目前业主普遍的预期二手房价约11万。

古翠隐秀实景

未来两三个月，超大体量的保利澄品也将交付。目前看外立面也是神颜，其198㎡也有五房。但据中介透露，房东预期售价大约8万，总价明显可控多了。

互联网的记忆太短暂了，如果你不再是话题主角，要抢夺人群中那稀少的“三千万级买家”，得靠缘份。

今年杭州曾卖出一套阳光海岸，单价高达14万，一时令整个豪宅市场沸腾。我恰巧认识那位房东，你知道她卖出这套房花了多少时间？整整一年！

我从一位投资客处证实，为保证有序出货，他手上一套还未出证的225㎡高区房源，已以11万单价左右草签了协议。

还有一个风险点不要忘了。

本质上，二号院的高区江景房源与低区无江景房源，稀缺性不在一个LEVEL。

当房子的总价爬上2500万，有多少人还愿意接受45层超高层里，阳光稀少、视野憋屈的三四楼？毕竟接得起二号院的人，哪个没住着顶好的房子？有时候并不是单价折让一下就有用的。

所以，昨天法拍结果一出，也有触觉敏锐的二号院业主迅速调低挂价。比如一套4楼的268㎡五房，房东2880万急售，折合单价10万8；

另一套2楼的价格更便宜，单价仅售8万7。

杭州壹号院二期实景

不过，正如我们前面说的，高区房源业主大多心态稳如泰山，丝毫不受昨日拍卖影响。有两个因素支撑着他们的信心。

首先，由于二号院交付远超预期，有不少买家由投资转为自住，挂出的房源可能未必有那么多。

其次，大多数持有者的实力都非常强，他们完全等得起，几年也没关系。

总之目前市场环境下，想捡漏二号院非常难，但也不用慌张被“逼单”，挂牌的房源会很多，买得起的人绝对基数也不会太大。

无论二号院能否创下南岸房价新高，都有太多的东西，并非一般的网红盘能复制。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
沁桂轩	37500	板块：市北房源：204套户型：106-168㎡登记方式：冻资，无房无贷120万，二套240万，一次性为300万登记日期：6.3-6.5
雍景山城	32000	板块：富阳银湖房源：41套户型：92-155㎡登记方式：待定登记日期：6.3-6.5
杭珹未来中心	36100	板块：未科房源：184套户型：117-138㎡登记方式：冻资，无房无贷120万，其他为240万登记日期：6.3-6.5
绿城桂语新月	22000	板块：富阳富春房源：208套户型：97-125㎡登记方式：冻资50万登记日期：6.3-6.5
恒文璞悦江南府	23600	板块：崇贤房源：562套户型：86-120㎡登记方式：冻资，无房无贷60万，其他为120万登记日期：5.31-6.4