创世纪大户型破8万！亚运会延期，能否救场奥体二手房？
◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末
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亚运会延期，已在杭州楼市激起千层浪。
影响最大、也是最直接的，无疑是4400户亚运村业主。按照合同约定，原定于明年底前交付的亚运三子，都将顺延交付。
“新房子看得到，却住不得、卖不得。”世间最无言的结局，大概莫过于此。
有人忧愁就有人笑。计划明年交付的滨江三品，也因此避开了奥体-世纪城-亚运村的“史上最大交付洪峰“。
投资客集中抛压大减，一些三品业主，已经在开香槟，畅想明年美妙的二手房价。
但现实的压力并没有消失。备受关注的奥体二手房，刚刚传来一个新消息：创世纪大户型开始出现8万以下的成交。
02
“创世纪169㎡，1369万带车位已成交，折合单价7万8。”
最近几天，这套“低价房源”广泛流传于中介朋友圈（还看不到网签）。可能有人说，去年奥体三兄弟不就这个价了吗，有什么大惊小怪的。
去年底时，奥体确实出现了一批破8房源。
但那些房源有点特殊，不是顶底，就是有内情（代C急售等），且几乎全是中小户型，鲜有大户型的身影（核心地段大面积更贵）。
特别是创世纪的大户型（139㎡起），由于得房率高、户型功能完善，价格素来坚挺。
但现在，它也开始扛不住了。据悉，这套房源楼层不错，位于10楼。南向大横厅+独立餐厅+四叶草（四房三卫）的户型结构，更是不少改善家庭的梦想。
去年年中行情巅峰时，同类户型成交价超9万。也就是说，这一年来，至少回调了1万。
那这套低价房源，会不会只是个例？
“有一定特殊性，房东急售，买家全款。”不过中介也表示，现在越来越多的大户型，可以往8万内谈了。
03
打开贝壳二手房网，按挂价从低到高排序：
创世纪89套房源，只有7套挂价低于8万。其中6套89㎡、1套108㎡，无一是129㎡以上大户型。
跟着中介朋友，我看了2套139㎡，和1套169㎡。
先说这套169㎡大四房三卫，中楼层，报价1450万，折合单价8.58万/㎡。是同户型最便宜的一套，近期已调低50万。
“有7万8的成交参考，估计可以往1400万谈，还能带车位。”中介说。
另外2套139㎡，1套是四开间朝南布局，报价1199万，折合单价8.59万；1套是三房朝南+餐客厅一体布局，报价1180万，折合单价8万5。
中介分析，现在139㎡户型，总价1100出头可谈；129㎡户型，总价1000出头可谈。
我算了下，单价都已经在8万内。
对比新房摇号热度，这个价格引发了一阵骚动。上述这三套房源，近30天的带看量，分别高达41次、18次和30次。
从带看指标看，奥体继续大幅调整的可能性不大。但中介也表示，如果没有利好政策出台，按目前行情走势，近期估计还会继续下探一些。
过去的3月和4月，杭州二手房仅成交4377套和3957套。
整个奥体核心区，二手热度最高的创世纪，也仅网签4套和2套而已，其他小区鲜有成交。
04
杭城公认的四大热门板块：奥体、未科、南星望江和申花。
单就地段、配套和规划而言，4个板块的底盘都足够扎实。但为何行情震荡近一年，未科和奥体的次新房价调整更为明显一些？
核心原因，在于高投资占比的次新房太多了。
以奥体-亚运村为例，从三兄弟到御虹府，再到四品和亚运村，哪个不是投资客大本营！
反观南星望江，真正投资占比高的楼盘，要从2020年开盘的御潮府算起，至今还没交付；至于申花，首个投资大盘是去年底才清盘的滨融府。
没有投资客砸盘，市场上流通的房子少，价格当然相对稳定。
从这个角度看，亚运村的延迟交付，对明年奥体的二手房，算是一个不错的好消息。
原计划交付时间
按照计划，今年中至年底，奥体超级大盘保利滨江澄品、滨江御虹府，将先后迎来交付。澄品高层、洋房加一块近2000套，御虹府1145套。
明年1月到9月，嘉品、君品和观品陆续交付，星翠澜庭明年底交付，合计房源2729套（含限售房）。也就是说，这批房源（因亚运会延期，也可能提前交付），将完美避开4400套亚运村。
但这并不意味着，明后年的奥体二手行情，日子会很好过。
首先，今年和明年交付量仍高达数千套，集中出货的压力只是相对变小了。
其次，交付期错开，并不代表出货期错开。从西溪公馆、创世纪、西湖国际城等盘的出货周期看，可能会长达1-3年。
但少了亚运村这个对手，对四品总归是利好。
05
再说回亚运村，虽然不少业主自我解嘲：政府是在帮你，不要在楼市低迷期贱卖房子。但总体而言，还是带来更多不利因素。
首先，延期时间尚未有定论。时间一旦过长，无论对自住客（房租、读书）还是投资客（资金成本、代C与拼DD的道德风险），都是不小的负担。
其次，亚运村还要做好接盘侠被“截客”的准备。
从时间表看，亚运村最快也要到2024年交付。至少2年的等待期，足以让杭州楼市发生太多太多的事情。
今年首轮供地成交的2宗奥体宅地、钱二的四五宗宅地，都会尽快上市。加上IFC、江明月朗园还有1500多套房源，将有大量幸运儿会摇中新房。
这几千个“天选之子”里，肯定有不少本来在等着亚运村的“潜在接盘侠”。
就算摇不到新房，一些等不及的客户，也会直接接盘三兄弟或者四品的次新房，先住为快。
此外，如果亚运村的次新房挂价太夸张，还会有不少富人转投商业大平层。毕竟它们户型更好、装标更豪，亚运村附近的潜在供应也大。
亚运村的天际线和整体氛围的确独树一帜，但就日常居住而言，上述三类房子同样能达到高标准。
真是“非亚运村不接”的铁杆粉丝也会不少，但基数未必很大。说白了，亚运村再好，面对其他诱惑，多少人等得起。就算等得起，也不一定接得起。
回到当下，当创世纪大户型破8之后，今年房价是继续松动还是回暖？
这可能是史上最难预测行情的一个阶段。俄乌战争与疫情的走势，没人敢断言；对经济的伤害究竟多深，暂时也无从判断。另一方面，全国楼市调控一片松动声，杭州或也步其后尘。
无论如何，奥体仍是杭州底盘最稳的顶级改善板块。
在四品和御虹府、星翠澜庭集中上货前，还有大半年的观望窗口。若近日有给力的新政，奥体房价很容易应声反弹。若下半年行情无起色，加紧出货，也暂时不会踩踏。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 银城青山湖畔 | 23300 | 板块：青山湖 房源：243套 户型：87-106㎡ 登记方式：验资20万 登记日期：5.11-5.13 |
| 月映星语园 | 24000 | 板块：星桥 房源：360套 户型：100-128㎡ 登记方式：首套冻资60万，其他120万 登记日期：5.9-5.11 |
| 银泰仙女湖小镇 | 29500 | 板块：戴村 房源：81套 户型：220-340㎡ 登记方式：首套冻资220万，二套330万，全款550万 登记日期：5.9-5.11 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
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文∣麦格
编辑∣二叔
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部分图片来自网络