奥体限售房“笋价转让”，接不接？只要不怕下半辈子都在打官司……
◎Tips：今日共4盘正在登记，明细见文末
01
最近，不知道诸位有没被这篇文章刷屏——《某腾讯程序员，在深圳月薪6W，然而却要被断供了？》
炒房客高杠杆暴雷的故事，一向为大众喜闻乐见。
尤其在这2022年多事之开端，战争、疫情和股市三杀，降薪、裁员消息满天飞，谁不是艰难地活着。每天不冒出几套断供的房子，才叫不正常吧？
断供够惨了，更惨的是如果供的还是限售房，卖房自救这条路都走不通。
杭州已有超3万套限售住宅，不少是被一些拼团炒房客摇到。按概率，总有一些要熬不住了吧？
02
这不前些天的朋友圈里，“苦情戏”果然接连上演——几套奥体的限售房在低价寻找下家。
一套在君品，据说房东是个工薪族，新房500多万摇来投资的，首付是东拼西凑弄的。今年收入不太行，按揭马上要还不出了。
她现在非常着急，也不想什么赚钱了，只想私下找个买家平价（加利息）出，以免房子被银行收走。
这套君品预计2023年交付，2028年限售结束。她可以和下家先签一下君子协议，房子交付后先把产证抵押到下家这里。
另一套在刚清盘的SKP，xx幢xx楼185㎡，中签单价4万5，出手单价最低6万3。
SKP预计2024年交付，2029年限售结束。据说这套房还是借名买房，出资方因为现金流紧张，想提前出货。出售方可提供2个优质资产和担保人，但要求一次性付款。
对比奥体8万上下的二手房价，无论4万7还是6万3，真是“肉眼可以地便宜”啊！
“房东看起来真的很惨啊！要不接下来，既帮了人家又省去自己摇号？”
“哈哈哈，人算不如天算。趁你病，要你命，吃牛肉（吃炒房黄牛的肉）最爽了！”
“管它限不限售，先拿下，反正交付了我先住进去”
久摇不中的集美们，已经激动地搓着小手了。还有粉丝来问我：可以买吗？我的答案是：如果你不怕下半辈子都在打官司，就接吧……
首先要搞清楚，这种行为比卖号子更凶残。
“号子费”、“茶水费“和购房款虽然要当下支付，至少那份购房合同写着你的名字。而接这种限售房，你加价几百万一次性付清的，是别人名下的房子。
这种行为也比“借名拼团”买房更贪婪。
借名买房一般是在熟人之间进行，利润要到出手套现后再结算。而接这种限售房，你要提前六七年预结“收益”给一个陌生人。
最致命的是，在限售期结束前，你得确保避开以下所有的坑，才能顺利拿到房。
天有不测风云、人有旦夕祸福。七八年时间，什么事都可能发生。今天请来浙江六和律师事务所合伙人胡增冬，给大家上一堂风险课。
（本文仅为相关风险可能性的穷举，不针对任何具体房源，请勿对号入座）
1号大坑
限售房转让，所谓“代C协议”是否有效？
首先，常规理解上的“代C协议”（又称“借名买房”），是指借用他人有效房票摇号，且摇中新房。
从《民法典》角度看，这类“代C协议”，突破了地方性限购政策，损害了其他购房人的权益。不论从公序良俗、还是通谋行为上，理应判定无效。
但购买限售房产，与常规概念里的“代C”，并不相同。比如上文提到的SKP、君品限售房产转让，可理解为提前进行的二手房买卖。
最直接的差异是：购买限售房产，并未损害其他购房人的权益。只是目前房子暂时还不能过户，要等限售期满后才能进行，所以双方签订的合同理应有效。
（好吧，这个坑你应该不会踩到，再看下一个。）
2号大坑
限售房“转让协议”仅一方签字，是否有效？
不要忘了，杭州还有不少限售房是代C拼团买的。
所以，提前接手相关限售房，不能仅看购房合同上写的是谁的名字，还应了解背后的出资方。律师提醒：如若只有一方签字，仍存在风险。合同上需由各方（含出资方）共同签字确认。
早年，杭州判决过一起安置房买卖的案件。买家购买的安置房，因房东尚未办理房产证，直接将房款支付给卖家。
但在支付房款前，买家留了个心眼，让房产所有权人，夫妻双方、包括未成年小孩，均要求在合同上签字，承认卖房行为，最终维护了自身权益。
如若当初只有夫妻一方签字，最终结局很可能不同。
（问题是，卖家是素未谋面的陌生人，你怎么知道后面谁是出资方，有什么隐藏协议？难道请浑水来搞个尽调吗？）
3号大坑
房子还没交付，房东“一房多卖”怎么办？
假设房东在交付前或限售期间，同时与多个人签订了线下转让合同。等限售期满，纸包不住火了，房子收益归谁？
首先，合同均有效，但这已不是民事诉讼，而是涉及到刑事诉讼里的诈骗，属于普通债权案件。
如果敢这么干，房东的结局可以参照一下近期奥体魏姐的判决结果。
后期房产拍卖所得的收益，通常按查封的先后顺序执行。也就是说，不是谁先签的购房合同，谁就享有优先偿债权，而是看谁先起诉查封。
（所以，买家一定要眼观六路耳听八方，一有风吹草动就递诉状。宁可告错百遍，不可心软一次。）
4号大坑
限售期满时房价大涨，房东反悔不卖，或要求加钱，怎么办？
从法律层面上，双方签订的转让合同理应有效，问题在于：双方能否如约履行，这就涉及双方履约态度。
毕竟，在金钱面前能够直接无视道德、法律底线的人，不在少数。
假如双方签订合同就约定好：若限售期满房价大涨、卖家毁约，应按增值的差额赔偿损失，考虑到这将是一笔不小的费用，多数卖家都会依约履行。
如若双方并未就此约定，最终得看法官如何判。
2016年前后，杭州出现过多起因房价上涨而毁约的购房案例，买家虽然胜诉，但赔偿金额普遍不高，也就十几万，不能覆盖或不能完全覆盖涨价金额。
（所以，很可能房东一开始的想法，就是拿你一笔无抵押资金白用8年，一不小心你就成了活雷锋。）
5号大坑
房东中途发生意外去世怎么办？
据说，现在出资找人代C的买家，现在每天在家祈祷的就是：对方身心安康。
可人的一生，难免会遇上各种意外，且别说5年、8年后，就是1年后如何，都难以预知。
如果转让限售房的房东，中途发生意外去世怎么办？
如若期间房东发生意外去世，可要求继承房产的子女继续履行合同；如若夫妻双方离婚，也是一样，合同该履行还得继续履行。
《民法典》第一千一百五十九条规定，分割遗产，应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务； 故代C协议的代C人一方去世的，代C人的继承人有义务配合房屋实际产权人在符合限购政策时，办理过户等手续。
但前提是，双方签订的合同里，均有各方签字（配偶、子女），承认合同有效。
（有人调侃，买这种房要优先找大龄单身人士，最好还没对象。但要是限售期间，人家结婚生子了怎么办？）
6号大坑
房东限售期满将房子出售，或中途抵押、被法拍，该怎么办？
这确实是购买限售房最不可预知的风险了。
哪怕前期调研得再详细，可仍难避免5-8年期间，房东心理以及现实情况发生改变。毕竟，房子在房东名下，他要是心生歹念，有的是办法让你拿不到房子。
二手房除了可以买卖，还能抵押套现。在房东出现债务违约时，法院率先会将其名下房产拍卖，获得的房款用于偿还债务。
如果认定为善意的，那买家只能向房东主张赔偿损失，而不能要求第三方将房屋过户给买家。
7号大坑
卖家提供抵押物做担保，是否能降低风险？
风险虽小，但并非百分百零风险。
卖家为什么会提供抵押物或担保人，还不是要让买家放宽心，主动把几百上千万的钱，提前数年给到卖家。
从法律角度看，抵押是有优先权的，一般卖家全额将抵押物抵押给买家，能将风险降至最低。
但如果抵押物为房产（占绝大多数），不可控因素就多了。首先，房价是波动的，未来房价大涨或大跌，直接影响抵押物的估值；
其次，房产存在一抵（银行按揭为主）、二抵、甚至三抵，买家的优先权看其在哪一次抵押中，若是二抵、三抵，即便有抵押物，实际价值或大大低于预期。
买家的反杀
如若限售期满，杭州楼市大跳水，买家毁约了怎么办？
别以为所有风险都由买家承担，房东什么风险也没。
如果你只是一个代C人，提前转让的收益没落进你的口袋，每个月还要还按揭（当然钱也是实际出资人按月打入），那么房价一旦大跌，买家有可能毁约。
杭州楼市现在还很火，许多人都觉得房价下跌匪夷所思，但历史上真的发生过 。
2015年时，杭州曾发生过一起“借名买房”案件，最终代C人不仅承担了房产、及相关房贷，还得支付买家利息。
绝大多数杭州人都还记得，2015年还是“阴跌5年”的尾巴上，杭州房价大跌，通过“借名买房”的买家，决定止损，否认“借名买房”的行为。
因双方并未签订任何协议，最终法院判决，房子归代C人所有，后续按揭款由代C人支付。且代C人还需归还买房首付款及相关利息，给到买家。
（所以，如果是嵌套了代C的限售房转让，非一次性付款，一旦解禁时房价下跌，买家毁约而出资人也卷款消失，你将独自承担损失。）
大家看明白了吧？
在一个没有购房合同与不动产权证保护的世界，一切游走在灰色边缘，遵循的是赤裸裸的丛林法则，是每一个人对每一个人的战争。
我理解久摇不中的心情，但考验人性，最后必然是刀口舔血。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 万科·湖印光年府 | 30000 | 板块：下沙商贸城 房源：301套 户型：105-280㎡ 登记方式：首套冻资50万，其他100万 登记日期：4.19-4.21 |
| 辰春澜城 | 20885.72 | 板块：富阳城西 房源：192套 户型：89-106㎡ 登记方式：首套冻资50万，其他100万 登记日期：4.18-4.20 |
| 中交保利江语云城 | 15693 | 板块：富阳富春湾新城 房源：108套 户型：98-115㎡ 登记方式：冻资120万 登记日期：4.18-4.20 |
| 地铁万科·云彩之城 | 25600 | 板块：萧山南站新城 房源：104套 户型：95-139㎡ 登记方式：首套冻资60万，二套120万，一次性180万 登记日期：4.17-4.19 |
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