都这么积极救市了，为何还是感觉房价撑不住？| 楼先生问答NO.697
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都在说：2022年越来越像2015年？
如果仅仅从救市的力度和信号强度看，历史确有相似之处。但明眼人都知道，不同之处更显而易见。所以都这么积极救市了，为何你还感觉房价会撑不住。
今日不同往日。宏观环境完全不一样，yi情是中国经济最大的背景，而且对经济的影响，已经大大超出人们的预料。这一轮的状态是：各行业都萎靡。
而2015年时，只有房地产趴在地上，大家手上却有钱，政策一层层刺激，就哗啦啦把钱花出去了。
而现在呢？我举个例子吧。身边有好多朋友，房子抵押出去，有很多钱在手上，但不敢做生意，也不敢提前还掉房贷，更不敢消费与买房。
今年以来，最直接的感受是，越来越不敢加杠杆。银行里有很多钱躺着，但已经不太想把它们借出来，毕竟借钱是要还利息的。
“不能把钱再投入房子里，除非卖掉一套，才考虑去摇号。”我们写过一篇推文《被二手房锁住的房票和钱，开始影响新房了》。大家可以多读几遍。
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300万、月映星语园、闲林/良渚/次新房
@Kiekie
老师好，只有30个月社保，总价预算300万，在天目里这边工作，想着三号线以后可以直达，最近在看月映星语园，是否合适我？对楼市不太了解，请问有什么其他新盘或者二手房推荐？
楼先生：月映星语园这个项目挺适合刚需自住，三四百米就有3号线地铁，还是由三家杭州本土房企联合出品，在这个价位中，产品力肯定到位，更重要的是，不用担心交不了房。不过对于城西刚需来说，虽说有地铁，但丁桥的绝对物理距离还是远了，就看你是否能接受较长的通勤时间，可以作为一个重要的备选吧。
从通勤角度看，大方向上还是建议考虑大城西范围，比如关注良渚一带的次新房，300万左右能买到小户型。良渚次新小区比较多，目前挂牌量也挺大，议价空间也不小，可以试试看。另一个方向往更城西的闲林去，同样重点考虑二手房吧，整体价格不贵。
至于新盘的选择，比较少符合你的要求，良渚暂时无新盘，闲林有两个老盘了，闲湖城和悦青蓝，但何时推上市，真不好讲，没必要等。加上你的社保比较少，摇号也没什么优势，不如重点考虑二手房吧。
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现金400万、养老VS投资、退休社保计算
@蒲公英
老师，我住未来科技城，目前手里有400万流动资金，想去摇红盘，但社保不够，2017年退休了，如今纠结着去买庆春老小区低楼层养老，还是摇号？您这边有什么建议可以给我吗？
楼先生：二选一，还是摇号吧。未科+云城，作为杭州第三个市级中心，配套会进一步完善。就算住在未来科技城退休养老，也不成问题，医院、商业和其它服务配套，什么都不会缺。所以，未来科技城先住着，慢慢摇号呗。
另外，其实更要想清楚，是投资还是买养老住的房子。如果是投资，虽不是顶格社保（你的社保2006年1月至2017年退休当月），也还是应该去摇号。只不过不要只盯着红盘，像运河新城、艮北、笕桥这些板块的粉盘，同样很有机会。
若考虑养老，无非自己更倾向于什么？是老小区贴近人心的烟火气，还是老市中心更丰富的医院资源，亦或者喜欢郊区宜人的自然环境？怎么选择很难给你绝对正确的建议。但有一点，不建议买庆春老小区低楼层房子用来养老，这样操作太逆向了吧。
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250万、首付3成刚需、勾庄/三墩北/崇贤
@静
我和老公都在古墩路上班，老家是湖州德清，杭州交社保134个月，这次彩虹轩又没入围，摇了星创城4次也没中，预算250万左右，请问继续摇新房，还是三墩二手房或者良诸次新房，因为这个预算看来看去要么三墩老破小，要么经济适用房，要么良渚次新房。我们是刚需首套3成，二手不甘心，一手摇不中，怎么办呢？
楼先生：二手不甘心，那就继续一手摇号呗。我的考虑是两点，一是，目前三墩北、勾庄和崇贤新城，都还有挺多新盘可以摇，不像一些区域新房出现了短期断供。二是，政策暖风劲吹，但杭州二手房压力丝毫未减，想买二手房，慢慢来也没关系。
首先，再给自己一些摇号的时间吧，留给你买二手房的时间还是足够的。你可能多少会听到中介或者某些文章，说杭州二手房要涨价了等等，这个大可不必担心。至少今年看来，想卖二手房的人，比想买二手房的人多很多。其次，三墩的老破小或者经适房，尽量不要买。退一步，良渚次新房或者崇贤次新房，也要好得多。
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先卖后买、市区老房、与实现妥协/降价
@少康
层楼老师好，名下只有一套闸口弄的83方，这套房子挂了很久了，一直卖不掉。手头还有80万现金，想改善，请问怎么操作可行一点？
楼先生：想要改善，但你手头资金有限，只能「先卖后买」，没其它好办法。房子挂出去很久卖不掉，只能说明要么房子有特别明显的BUG，要么价格明显挂高了，所以得调整挂牌价，吸引更多的带看量。只能这样了。
不要觉得今年会有逆天行情，你的房子就会卖出去或卖得更贵。闸弄口这样的房子，暂时跟行情不会有太大关联。不要寄希望于下一波行情。就算真的又来一波行情，也是利好那些品质更好的次新房。学会跟现实妥协，降价才能卖出去。
至于怎么置换操作，先卖出去再说。大方向指明几点：一是，能考虑新房就参加摇号，限价红利不抓白不抓。二是，跟城市发展一起打开格局和视野，不要揪着老市中心不放，杭州一定是多中心城市格局。三是，如果买二手房，尽量选择与预算想匹配的次新房，记住一点，绝大多数房子越老越不值钱，这是一条颠扑不破楼市规律。
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温馨人家、高总价红盘、滨江区/新盘
@安其拉
请问老师，在温馨人家有一套120方房子非自住，另外手上还有一张房票，社保180个月，现金300万。现在纠结是否卖掉温馨人家去摇更好一点的房子，还是直接用手上的现金去买一套五六百万的房子？
楼先生：我支持卖掉，温馨人家也不是用来自住的，没必要留在手上。这样的房子，作为家庭资产角度，早晚都得更新，宜早不宜迟。为什么这么说呢？因为毕竟你手上两张房票，腾挪置换起来可以相对灵活。
但实际操作时，不一定要先卖掉才正儿八经去摇号。你可以边卖边摇。如果先摇中比较贵的新房，温馨人家可以便宜点卖出去。反正新房这头已经赚到了限价红利，二手房就多让利一点出去吧，还是划算的。
此外，五六百万的新房可以摇，一千万左右的也去摇。目前杭州新房场上，高总价的房子更难摇中，像SKP、新鸿基IFS，没顶格社保都入不了围。高总价这一档，比较有机会的是钱二的两个新盘，以及望江新城的新世界K11住宅（可能一把开完，套数比较多），180个月或许有机会。
总之这样：能摇中高总价的新房，那就买一套，但这不是唯一方案。其实退一步讲，要能摇中两套五六百万总价的优质粉盘，也不差的呀。从「买得到」的角度，重点推荐关注今年滨江区的两个新盘，一个滨江出品，一个绿城出品。
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