越来越多杭州人，亲手把自家的豪宅送上拍卖场
◎Tips：今日共4盘正在登记，明细见文末
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几天前，闺蜜兔姐向我抱怨，她南星桥的房子挂了一年，还没卖出去。
“不会吧？”我有点意外：“你这个楼盘也算上一代经典豪宅了！”兔姐说，学区很好，看的人倒不少，就是价格始终不够满意。
我建议她要么试试拿去拍卖。“疯了吧？！”兔姐一脸惊讶：“我又没官司在身上，怎么可能拍卖？”
我笑了笑：拍卖又不是法拍啊！不需要经过法院查封，可以自己把房子送去拍卖，一般价格都比二手成交高，现在这样操作的房东多起来了。
比如4月12日，保利滨江上品即将拍卖的首套房源，就是业主自己送拍的。
被拍卖的是一套二楼的西边套，建筑面积187㎡，四房两厅三卫。起拍价1000万，市场评估价2600万，折合起拍单价53271元/㎡。
在这之前，4月7日先会有一套阳光海岸公开拍卖，也是业主送拍的。面积378㎡市场评估价7000万，起拍价3000万，并附赠俩地下车位（市值约100万/个）。
负责这两套房源拍卖事宜的，是一家名为上海范苏资产管理有限公司的机构。
“起拍价都这么低，万一真被别人捡漏怎么办？”兔姐问。“放心，这里面门道可多了。”然后，我就开始给她做科普了。
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绝大多数杭州人对于“房子拍卖“的认知，还停留在：它是因房东欠债、破产或涉刑等原因，被法院查封、强制拍卖的房源。
但其实，个人不动产（二手房）也可在阿里拍卖等平台上自由拍卖。
如何甄别？最直观的方式，打开房源详情页，开头是否有一栏红色字体的文字说明，写着：成交后，需另支付XX%的软件服务费、佣金。
其中，软件服务费，是支付给阿里拍卖等拍卖平台；佣金，则支付给负责该房源拍卖相关事宜的机构/公司。
而绝大多数司法拍卖房源，是由各大法院交给第三方助拍机构，如来拍法服等，负责房源信息上架、带看等事宜，竞买人无需支付佣金与软件服务费。
03
很多人会问：卖房子嘛，找链家和我爱我家就好，干嘛敲锣打鼓拿去拍卖，让熟人知道了多尴尬？
但很多精明的人不会有这些顾虑。
首先，毫无疑问，一套起价超低、评估价却超高的豪宅被拍卖，话题性十足，很多媒体会报道，相当于一大票免费广告。
要是放在贝壳平台上，这套房子却可能因挂价过高，“根据相关政策不予显示“。
其次，拍卖场上有所谓“赢家的诅咒”，如果当天再有两三个买家较上劲了，房子最后常常会被以高于市场价的价格被拍走。
“赢家的诅咒”一词，出自美国作家理查德·泰勒的著作——《赢者的诅咒》，书中深入探讨了拍卖市场上的奇怪现象：
看似成功竞拍的赢家，实则大多是以高于市场平均价拿下，最后不但没能实现预期收益，反而蒙受损失。
具体推演过程非常复杂，我就简单地解释一下。
如果拿出一个杯子，请4个人出价。A出价8元，B出价10元，C出价12元，D出价14元。通常情况下，杯子的真实市场价最可能在10-12元之间。
但拍卖场上规定价高者得，把杯子放到拍卖场上，它就会被以14元拍走。
比如即将拍卖的上品，评估价2600万，但同一套房源在中介门店也挂牌，报价2300万，折合单价12万出头。中介告诉我，上品挂牌房源众多，加上又是2楼，想成交太难了。
再比如那套评估价7000万的阳光海岸，折合单价18万，在中介那挂了一年都没卖掉。
既然市场价达不到预期，那就到拍卖场上试试运气。
一般来说，上了拍卖台后，出货周期可大大缩短。从挂牌到成交，顺利的话，一个月就能成交，两个月收回全款。
纵览年后杭州千万级豪宅拍卖数据，会发现：已结束竞拍的11套房源里，有6套最终成交价高于或等于市场评估价，比例超一半。
比如前两天成功拍卖的银杏汇，一套203㎡的四房，市场评估价1497万，最终拍至1677.9万，折合单价约8万3，创近一年来单价新高。
此前连续数月，同一小区、甚至相同面积的豪宅，成交价鲜有超过评估价。
04
你应该已经看出来了。给一套“送拍房”定价的诀窍是——评估价拉高，给大家锚定一个“心理价”；再把起价压低（甚至有1元起拍），诱惑更多以为可捡到便宜的人参与。
当然，房东是一定不会让你以起价捡漏的。
二手市场上可以有“高价截图党”、ABC单现象，拍卖场上的手法有时还要深不可测。
最基本的操作，就是多找几个熟人参与。就算不举牌，也烘托出多人争抢的气氛。关键时候，还可以举个保底价，确保房东没有损失。
所以，你经常会看见一些房子拍卖，临拍最后一刻才有人报名，但马上就有另外一个人也跟着报名。
所以，你会看到有媒体报道，前些天刚拍出的江南岸某豪宅，成功拿下的竞买人据传是房主妻子，在与其他竞买人出价相同的前提下，凭借优先购买权拿下。
真是“自古深情留不住，惟有套路得人心”。
当然若想省点事，也可直接把起拍价定高。比如去年底、本月初两次挂上阿里拍卖平台的一套宜和园次顶楼193㎡，起拍价分别为9万5、8万8，加上佣金、服务费和税费，均远贵于市场价。
反正大不了就流拍。而这套宜和园也确实两次都流拍。
但有时如果气氛烘托得当，并成功挑起几个买家的较劲，说不定就能拍出超高价。
这有点像楼市疯狂时，有些二手房东会让几个客户“现场竞价”，情绪一上头，难免就喊出天价。
网上参与拍卖，往往就一个人在房间里敲敲键盘，更容易一不理智手一滑，跟个天文数字上去。何况很多豪宅参拍者，一系列看房、报名等流程都委托给秘书办的，对该盘的市场价并没有深入了解。
事后媒体一报道，再回想一下拍卖中的某些细节，有些人就悔拍了。
所以，你也经常能看到悔拍发生。比如两年前那套11.6万被拍走的栖霞岭老房子，后来买家悔拍，两个月后仅以8万8被重新拍走。
05
对于想通过拍卖收豪宅的人来说，必须牢记这几点。
第一，哪怕起拍价再诱人，哪怕房源再稀缺，也不要头脑发热。竞拍前做足功课，尤其要对小区及周边二手房价，进行一轮摸底，做到心中有数。
第二，注意是否存在其他额外费用，比如软件服务费、佣金，以及相关税费。七七八八加一块，额外成本可是不少。
个人房源上拍，费用上与购买二手房无异，不满5年需缴纳5.3%的增值税，部分热门房源还需支付助拍机构佣金。
而司法拍卖房源，相关费用大多是由出卖方承担，竞买人只需支付过户时所产生的印花税、契税等费用。
究其实，这是一场公平但复杂的游戏。
它适合高段位的接盘者，操作好了，确实也能收到一些平时关注不到的好房源。但它也很考验你的人性和定力。
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那么，如果我是房东，想把房子送去拍卖，具体该如何操作呢？
方式一，个人委托阿里拍卖平台送拍。
具体流程如下：产权人明确房源的挂拍价格→联系阿里拍卖房产业务部，提供房源资料、产权信息清单给相关对接人→后台评估是否符合上拍资格→平台官方服务商将房源上架。
方式二，个人委托给与阿里拍卖平台有合作的机构送拍。
比如负责这次上品、阳光海岸房源拍卖的上海范苏资产管理有限公司，就是阿里拍卖众多合作机构之一。
操作流程与个人送拍类似，只是相关资料不是由个人直接跟阿里拍卖平台对接，而是交给第三方，也就是合作机构，负责上拍、宣传等事宜。
成功拍卖后，竞得人需支付拍卖总价的0.5%-1%，作为软件服务费给到平台。如若是在阿里拍卖上拍卖，则支付给阿里拍卖。
根据阿里拍卖规则：拍卖总价小于等于1000万，收取总成交价的1%；超过1000万以上部分，收取差额的0.5%。
具体算法如下：假如拍卖房源成交总价为900万，那么竞得人需支付9万的软件服务费；假如拍卖房源总价为1636万，那么竞得人需支付13.18万的软件服务费（1000万*1%+636万*0.5%）。
部分优质房源，原本应由房东支付的佣金部分，也会写明由竞得人一并支付。
▍今日可登记楼盘
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| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 大华峰汇华城 | 23521 | 板块：富阳富春 房源：53套 户型：89-117㎡ 登记方式：待公示 登记日期：3.26-3.28 |
| 国风源赋 | 高层 19800 合院 31600 | 板块：临安锦南 房源：531套 户型：89-210㎡ 登记方式：待公示 登记日期：3.26-3.28 |
| 万科公望 | 50200 | 板块：富阳东洲 房源：53套 户型：207-268㎡ 登记方式：待公示 登记日期：3.26-3.28 |
| 湖沁宸园 | 19800 | 板块：东湖新城 房源：92套 户型：98㎡ 登记方式：验资30万 登记日期：3.23-3.27 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
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文∣麦格/江公子
编辑∣二叔
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部分图片来自网络