胜利学区“三国杀”：南星桥的隐忧
◎Tips：今日共8盘正在登记，明细见文末
01
“半年不到，房价跌了近3万一平。”
如此吊诡的一幕，发生在寸土寸金的南星桥。
坐拥“胜利名校”的金隅学府，去年8月份，小区89㎡不带车位，成功卖到了1120万，折合单价高达12万6；
现如今，楼层更好的89㎡，带车位成交价不过950万，折合裸价约10万出头（车位按50万一个计）。
“这还是借小阳春的势，去年四季度那才惨，价格降了都没什么成交，连带看都很少。”扎根南星桥多年的中介老胡感叹道。
正在卖房的刘姐，也深有感触。今年初，她将名下闲置的赞成林风89㎡出售，对外报价1000万+，折合单价超11万。
刘姐自认挂价不算夸张，与小区挂牌均价持平。
看房客户也有，但让刘姐脊背发凉的是，大多数人甚至连价都不还，看完就沓无音信。
中介劝刘姐挂价再降点，但她非常坚持：“这可是杭州首席豪宅区，还是胜利实验+杭州中学的双学区房！”不到1000万，宁可不卖。
02
南星桥的这番境况在预料之外，也在情理之中。
去年底全国楼市在“三道红线”下一齐变冷，杭州也无法独善其身，二手房较巅峰时普遍都有一定程度回调。
再加上国家重锤学区房，金隅学府、赞成林风这类户型小但学区价值高的楼盘，自然回调更狠。
但刘姐的坚持，其实蕴含了更大的风险：不仅要赌央行放水、调控放松，南星桥这批“二三线次新房”重回房价巅峰，还要防止新冒出来的“胜利学区房”截客。
对，说的就是刚官宣了胜利实验学区的“明石七子”。
前不久，上城区在城东狂撒6所名校，城东新城的东城金茂府、森林海尚、东莱府、悦风华、归锦府、东潮府、景粼天著被划入胜利学区，即胜利实验分校（笕成校区）、胜利实验中学。
一夜之间，这7个楼盘从杭州人见人嘲的学区“战五渣”，摇身一变而为光芒万丈的“胜利明石七子”。
那些刚好手握一千万的“胜利学区追求者”，现在发现自己面临更复杂的选择题。
如果选择南星桥，不论是刘姐的赞成林风，还是同学区的水岸枫庭、康都紫轩，都是交付了十余年的老小区。88㎡只设计出两房一卫，不仅产品过时，就连给孩子一个独立书房写作业，都腾不出空间。
望江府、金隅学府这一批2015-2018年交付的次新房稍好，89㎡做到三房一卫，朝北的房间虽不大，一家三四口除了早晚洗漱得排队外，勉强也够用。
如果把目光转向“明石七子”，居住空间就豁然开朗。
胜利学区官宣后，明石七子的房东虽也骚动了一阵，但毕竟这里很少炒房客，他们知道，学区只是“补齐短板”，而非价格暴涨的助燃剂。
无论东城金茂府或森林海尚，挂牌价并无过多变化，甚至偶有急卖房东，主动降价。
像东城金茂府，1000万出头能买到149㎡的大四房两卫，还带三恒系统；隔壁的森林海尚，3层中空玻璃还带恒温泳池，一套大四房便宜的只要700多万。
目前，胜利新分校的品牌还未深入人心，明石七子也只有3个楼盘交付，之前锁定南星学区的人还很少有考虑明石七子的。
但把时间轴拉长到5年，就不得不重估人心的变化。
到那时，胜利新分校声势日隆，新交付的东潮府、景粼天著等正值颜值巅峰，而南星桥老商品房又老了5岁，许多孟母会不会因此移情别恋呢？
03
购买学区房，本身是一道极为精密的算术题+应用题。
首先，品牌之外，还需考虑学校口碑。虽说南星桥和明石七子同属胜利实验，目前一个是有着多年教学经验的本部，一个是从零开始的分校。
但问题是，胜利实验本部的成绩也一直讳莫如深，未表现出碾压级的实力，甚至时有一些奇怪的传言。
再加上名校集团化的大战略方针下，教师轮岗制已在运行，普通教师、优质教师都将在本部与分校之间，来回教学。同一套教学理念下，未来生源才是最重要的。
不论胜利实验、还是胜利小学新城校区，之所以备受家长青睐，除胜利的学校传统外，也离不开生源的纯粹。
比如胜利实验学校，原为胜利小学赞成校区（现已独立），对口小区包括新绿园、春江名苑、水岸枫庭、蓝色钱江、赞成林风、金色家园、金色海岸、钱塘印象和阳光海岸，清一色的改善+豪宅。
胜利小学新城校区，对口小区包括壹品、康都紫轩、望江府、侯潮府、金隅学府、钱江御府和闻潮尚庭，是年代更新的商品房。
相比之下，新开的胜利实验学校笕成校区，对口小区除唯一一个回迁房小区白石嘉苑外，其余“明石七子”都是限价46500元/㎡买入的新商品房，同样纯粹。
这批业主实力或许不敌蓝色钱江、阳光海岸和壹品等豪宅业主，但未必输给赞成林风、水岸枫庭和金隅学府等的房东。
生源平均质量，与家长财富水平有一定相关性，但肯定不是简单的正比关系。
只要家长的经济条件能满足孩子学习（课外培训）的基本要求，主要比拼的还是天生智商和家庭氛围。并没有“越富的家庭，孩子成绩越好”这样的规律。
现在新老校区或许还有差别，但几年之后，师资和生源抹平，“三个胜利”基本会在同一起跑线上竞争。
此外，由于“明石七子”当初没有倒挂，业主里几乎没有投资客，将来入住更快，生源会迅速充实，出成绩可能也会比想象得更早一些。
04
其实，前几年杭州孟母疯狂追逐学区房，主要还是这房子确实能一直涨，同时也是为自己买个心理安慰，内心戏大约是这样的：
我给孩子买了全杭州最好的学区房，做父母已经尽力了。就算将来没读出来，至少学区房涨价了，还是一笔不错的投资。
并没有几个人内心真的相信：买套小小的学区房，孩子将来就能考上清北复交。
但现在，名校分校的成绩虽还是未知数，但其“品牌光环”带给孟母们的心理安慰作用是一样的，拥有一套同样有满足感。
尤其是分配生制度下，升学有时更像一门玄学，就更不用纠结本部与分校那一点小区别。
所以，未来几年杭州的趋势，一定是“一流品质大户型次新+不错的学区”越来越值钱，而“老破小+顶级学区”不断贬值。
南星桥的二三线次新小户型，情况介于两者之间。
板块气质和居住品质虽很优秀，但受限于户型和房龄，涨到一定价格就会遇到瓶颈。
同样在上城区，不仅有城东新城的“胜利明石七子”，还有“采荷系”艮北三兄弟的次新，以及钱二“天长系”的新房，总价都相似或更低，城市界面都很干净，都可以是南星桥小学区房的替代品。
05
“现在的南星桥，也就壹品、上品这几个小区，还能卖出高价。”老胡告诉我，其他的次新商品房，房东们要是不降价，很难出货。
原先南星桥的一大购买人群——省内家长，现在轻易也不下单了。
“杭州叫学区房的特别多，政策打压得又很紧，客户们都在观望。”光老胡手上，就有不少新杭州人（拥有杭州购房资格，但暂时不住在杭州，为了子女上学买学区房），现在选择去摇新房，新房倒挂大。
“除非特别着急的，不然都选择再等等看。”
无论这些客户最终买了哪里，教育界人士的普遍共识是：在政策的连续调控下，未来杭州学区房仍有价值，但溢价不再会夸张。
学校之间仍会有高下之分，但差距会变得很温和，不再有碾压级的存在。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 富力中心 | 36100-37100 | 板块：未来科技城 房源：288套 户型：134-164㎡ 登记方式：首套冻资120万，其他240万 登记日期：3.15-3.17 |
| 滨康天曜城 | 51500 | 板块：滨江西兴 房源：100套 户型：110-124㎡ 登记方式：首套冻资150万、二套300万、一次性500万 登记日期：3.15-3.17 |
| 华发荟天府 | 22800 | 板块：临安城区 房源：576套 户型：70-100㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：3.15-3.17 |
| 越秀归悦里 | 高层21600；多层22300；联排27800 | 板块：临安 房源：146套 户型：89-175㎡ 登记方式：高层、多层验资50万，联排验资100万 登记日期：3.15-3.17 |
| 万科星潮映象府 | 45000 | 板块：奥体 房源：290套 户型：154-246㎡ 登记方式：首套冻资200万、二套冻资400万、全款冻资700万 登记日期：3.14-3.16 |
| 保利潮和阅江台轩 | 33000 | 板块：运河新城 房源：382套 户型：85-105㎡ 登记方式：首套冻资100万、二套冻资200万 登记日期：3.14-3.16 |
| 阳光城檀境里 | 22000 | 板块：富阳富春 房源：151套 户型：89-119㎡ 登记方式：无 登记日期：3.14-3.16 |
| 西房良语云缦 | 28500 | 板块：临平新城 房源：281套 户型：101-139㎡ 登记方式：验资90万 登记日期：3.14-3.16 |
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文∣江公子
编辑∣二叔
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