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准备卖掉城东新城的房子,要先等一等吗?| 楼先生问答NO.692

楼先生 层楼 2022-12-08

▲提问楼先生[评论区留言]


城东被一堆名校砸中,立马成为杭州楼市关注的焦点。


尤其“明石七子”的业主们,高举呐喊“从胜利走向胜利”。不管是胜利也好,采实也好,天长也好,新上城区毫无保留为城东输送了最好的学区资源。


在此之前,一向教育资源贫瘠的城东,不可否认是房价一块很大的短板。城东的业主们很不甘心——城东新城作为一个市中心区域,发展早,起点也很高,但结果却是,早几年被桥西、申花压着,这几年更被奥体、滨江和未来科技城甩在身后。


这一波弯道超车,速度之快,城东确实爽到了。我们注意到,自从有了学区加持之后,城东新城部分业主们信心更足了,一些挂价也调高。


不过大多数业主仍有自知之明,不涨价的房源仍占比不小,但不可否认:带看量真真实实地上来了。

不少城东的业主们在后台留言:要不要趁热卖掉手上的房子?我的答案是“稍安勿躁”。


城东接下来的重头戏,更多还要拜托江河汇与钱江新城二期的发力。


钱二于今年正式发力,不仅有两大新盘要上市,更有十余宗优质土地待出让。其中既有一线江景美宅,也有五堡TOD的购物中心,据说好几家港资开发商已去了解情况。


政府有这么多地要去运作,不妨再等等新的彩蛋?




1.

>>>CENGLOU·CHINA<<<


关键词

700万、滨江区/2个新盘、溪悦云和园


@我查克拉很多

刚卖房,预计3月下旬有购房资格。社保10年不到。预算700万左右。一个工作在滨江,一个工作在未来科技城。想买100方以上。滨江、萧山、未来科技城不知道哪里摇新房比较合理?


楼先生:首先明确一点,社保十年不到,超级红盘就直接放弃吧,去报名也入围不了。其次,对于你们来讲,没有特别好的折中方案,就算是买在之江转塘,因为有紫之隧道,也只能相对兼顾双方通勤。所以,之江转塘可以当作选项,比如地铁集团开发的溪悦云和园。


如果溪悦云和园摇不中,700万左右的预算,也能关注之江核心区的二手房,有房龄老一点的云荷庭、之江九里,今年还有交付的次新房,仁恒出品的珊瑚世纪。还有转塘的绿城之江一号,性价比挺高的房子。


另外,未来科技城核心区的新房也极其难摇,动辄就拼到顶格社保,而且今年也只有两个新盘项目。我认为未来科技城也不在你的考虑范围。今年反而可以关注滨江区,有两个合适的选项,分别是绿城襄七房项目和滨江西兴项目,而且都有地铁,限价5.15万/㎡。



2.

>>>CENGLOU·CHINA<<<


关键词

800万、人才摇号/等3年、社保巨子局


@归舟 

本人E类人才刚拿证,现有艮北已交付三房116方一套,刚挂牌,想趁今年货币宽松窗口期置换四房,预算800万左右,期望板块:申花等距离运河较近的,世纪城、钱江新城二期新推房源。目前方案,一是参加摇号,但受政策影响,只能作为有房家庭(社保20年),想问一下如何增大概率;二是选择二手房,能否给些建议,谢谢。


楼先生:根据人才摇号政策,像你这样的情况,卖掉房子或离异都要等三年后,才能凭「人才资格」摇号,在这三年期间,只能跟普通购房一样,作为「有房户」。我想不出如何才能增大概率,要牢记一点:杭州新房摇号,没有漏洞可以钻。


接下来如果考虑新房,用不上人才资格,能不能摇你期待的那些红盘,更多要看你的社保年数。类似申花、桥西、奥体、江河汇、望江新城,甚至钱江新城二期,都很有可能都是「社保巨子局」,当然如果一次性能推出上千套房源,或者红盘潮分流,门槛就会降下来,密切关注吧。


还是那句话:不要非盯着那几个超级红盘不可,它们注定属于少数人。可以退而求其次,比如运河新城这样的次红板块?如果一定要很红的板块,只能花更多的钱买二手房了,但800万预算,不能跟新房一样,买到那么大的户型。



3.

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关键词

1000万/置换、未来悦、第三个市级中心


@小欢 

目前有阿里园区附近自住房一套,考虑在附近读小学,还有未来悦125方的一套高楼层沿河景观房,现空置中。想要把未来悦卖掉换套排屋或是200方左右的大平层,总价控制1000万左右,请问这样的安排是否合理?是否应该处理未来悦?另外请推荐下符合预算的房源。


楼先生:非要置换,换成排屋或者更大的房子,我肯定都不拦着。但关键是,要先想好能换到哪里。从自住角度考虑,买到自己喜欢的房子就OK,那是否还要考虑资产角度呢。


最近很火的一张规划图,把「未来科技城+云城」列为第三个市级中心,其它两个是「武林+湖滨」和「钱江新城+奥体+钱江世纪城」,未来科技城的地位又往上抬了一大截。从这一角度看,未来科技城核心区的房子,值得拿下去。


能换哪里,我也想不好,因为比得上未来悦的新房,没一个能随便买到,尤其200方左右大户型,不管奥体、申花或其它核心板块,都不容易入围或中签,大户型更难。如果说拿1000万买次新房,怎么样都不合适,不建议。至于换成排屋,有个选项是和家园最后一批合院,可以关注。



4.

>>>CENGLOU·CHINA<<<


关键词

300-400万、九堡/下沙金沙湖、钱塘云庄


@ME

层楼老师好,我先生在下沙上班,我在东站上班,我们考虑买300-400万的房子,因为孩子上学问题,新房暂时不考虑,考虑二手房以及准现房(不知道今年是否有),想问下适合买哪些区域呢?不考虑城区的老破小。


楼先生:城东方向,有个准现房项目,近期传出要开盘的消息,这个楼盘是2018年中旬拿地的「钱塘云庄」,目前仍不知准确限价,开发商对外报4万+,周边新房限价3万8。不过这个新盘起步户型127㎡,就算3万8开盘,总价也超出你们的承受范围。


尽管你们不想摇新盘,但有个新盘真的好,还是在这里说一下,丰收湖板块的「天瑄城」,楼下就有龙湖天街,未来一定会是城东的一个人气聚齐中心,限价33400元/㎡。


说回二手房,三四百万预算,最容易买到且有挑选余地,应该是九堡板块,这个区域涨价幅度几乎可以忽略不计。对于想买二手房自住来讲,九堡的性价比很高。至少站在买方角度,不会买贵。或者考虑下沙的金沙湖板块吧,学校、地铁、商业和医院等配套齐全,生活氛围更浓。



5.

>>>CENGLOU·CHINA<<<


关键词

社保幼子、现金500万/有房户、次红板块


@莉莉

老师好,我们夫妻社保55个月,不算无房户,手上有500万现金,夫妻收入30-40万,想买一套有升值潜力的房子,对其它没有限制要求,请问我们的条件能摇红盘吗?难道只能买二手房?


楼先生:我们讲过,如果红盘是一个个来,基本就是「社保巨子局」,前面提到的这些市中心板块,比如申花、奥体、未来科技城、江河汇和望江新城,包括文晖、城东新城也是,社保没优势的话,入围的机会都很难。更何况你还是有房户。


只有一种情况,就是10几个红盘一起来,两三千套房子一起开盘,跟前两次一样超级大分流,你也许能赌一把,兴许可以入围参与盛宴。只不过就算入围了,能否中签还得拼运气。所以对于社保不长的人,摇号要拼两次手气。


别一味地盯着超级红盘吧,杭州大量的粉盘社保要求没那么高,比如运河新城、艮北、笕桥、萧山市北、城北铁路北等这些次红的板块,摇号难度相对适中,板块也有自己明确的定位和发展,更关键是,对于你来讲,可能性会大一些。




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编辑∣二叔


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