一开年，申花诡异抢尽二手豪宅风头，是需求井喷还是“一盘大棋”？
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阳光明媚、柳芽萌动……春天终于来了。
伴随着气温回升，杭州二手房市场也迎来了久违的暖意。3月7日成交191套，创1月12日以来新高。按目前增长态势，本月成交量相当可观。
谁在引领回暖潮？主力当然是一众刚改盘，但在千万级豪宅市场，申花却是“一枝独秀”。
手边买房数据显示，3月1日-7日，宜和园累计网签5套。2月25日至今，沁园网签2套。2月22日至今，锦绣之城网签2套……
尤其宜和园，高居3月首周二手住宅成交榜首。一周成交量，就抵去年下半年的量。
再回想一下，节后复工不久，杭州就流传着一张“申花二手豪宅成交井喷”的截图。而去年截图最热闹的世纪城、江河汇、南星桥和未来科技城，却至今哑然无声。
上周，又是2套法拍房直接把申花再次推上9万+的疯狂，价格直追世纪城、江河汇。
如果说是全国政策性回暖，为什么杭州其它热点豪宅板块仍纹丝不动？如果说有什么规划红利，申花的概念显然不如江河汇、绿汀路。
不少旁观者的第一反应是：不会是有什么“申花魏姐”又在行动了吧？毕竟虚假截图、左右手互倒甚至网签再撤销，技术上都很简单，去年也曾大范围流行。
不过，从我昨天到现场的走访看，已网签的几套大多有迹可寻（除非中介联合做局），真实成交概率较大。
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首先要明确一点，虽然年后申花话题不断，但二手成交价并没有想象的高。
以宜和园、养云静舍、武林邸等为例，挂牌均价虽动辄9万+、10万上下。可从中介处了解到，实际最高成交单价也就8万5上下，且是很好的楼层。
对比去年巅峰时，差距仍然不小。
去年9月30日，宜和园一套中间楼层的155㎡，折合网签单价达95336元/㎡。前后几个月里，还有不少单价8万-8万7的网签。
去年3月24日，养云静舍也有一套低楼层125㎡，折合网签单价81906元/㎡。
还有武林邸，今年1月网签了5套，其中4套是低楼层。原因就在于低楼层性价比高，这之后2月至今，武林邸至今无一套网签。
至于两套9万上下的法拍房，也没有看起来那么贵。因为买受人只需缴纳契税、印花税等小头，大头的双税由出卖人承担，真实成本相当于8万5上下。
而且法拍房往往有“赢家的诅咒”，许多时候是冲动下的产物，并不能等同于二手可成交价。
在许多二手房网站上，仍能找到不少同小区挂牌低于法拍价的房源。
还有几天前，网传滨江锦绣之城一套162㎡，不带车位1630万成交。户型确实赞，162㎡能做四房三卫，还是三房朝南格局，可实际上并未签约。
中介表示价格太高了，毕竟突破10万了，能接受的客户少之又少。
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“基本是本地和周边改善客。”说起近期网签的接盘侠来源，中介小哥这样说。
比如，3月5日成交的那套宜和园。据说买家住在桥西，孩子在申花读民办。为了方便读书加改善，就下单了一套大四房，还是二套按揭的。
中介表示，开年后看房量明显增加，但多数是改善客户，而且只看好房子。
“这些客户手上一般有一套小户型，单价也要六七万。卖个六七百万，加点积蓄，基本就买得起申花的大户型了。”中介分析道。
这或许就是开年后，申花率先发力的关键所在。但为什么其它热点市中心，没有同样的现象？
我觉得是因为申花有一个合理的置换层级生态。
申花早一批的商品房，如万家花城、尚景国际、绅华府、上尚庭等，以中小户型居多，交付时间早的，距今已超过10年。
十来年住下来，随着家庭结构的变化，出于结婚生子、父母养老，抑或子女读书的需求，存在大量改善需求。
与之相比，武林邸、宜和园、养云静舍等次新，立面园林、装标户型等都刚好是一个迭代，户型面积也平均大了20—50㎡，板块大环境又越来越好，足以促发“原地改善”的动力。
我们可以比较一下滨江区政府板块。
这里上一代商品房如彩虹城、风雅钱塘和春江时代等，二手房价大多只有4万-5万多，但滨江顶流三大次新柳岸晓风、金茂府和壹号院，最高网签价均超11万。
卖掉一套春江时代，你离柳岸晓风的距离，可能还差好几套彩虹城。
再比较一下去年二手豪宅顶流奥体-世纪城。
与申花相比，这个板块投资客占比太高，第一批换筹还没完成，许多业主还没入住，当然更谈不上什么“原地改善”的需求。
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还有一个大家可能忽视的原因：新房竞争。
江河汇的改善在等IFC和栖江揽月，南星桥的改善在等海潮望月，世纪城的改善在等SKP和傲世邸，未科的改善还锁在杭珹未来中心。传言中，3月是这些盘集中开闸的季节。
不去这些大红盘试一把手气，赚足限价倒挂的红利，谁甘心直接去花大价钱接高价次新？
相比之下，申花附近的新房无论华丰造纸厂、小河油库还是地上项目，距上市都还有好几个月的时间，心急的接盘侠自然先下单了。
此外，虽然申花没有激动人心的顶级规划，但界面日新月异，且没什么竞争板块。
无论武林、申花、桥西、老城西还是未来科技城的阿里高P，要在原生活范围内找一个成片的豪宅区改善，似乎都只有申花一个选择。
地铁5号线、10号线、大悦城均已开通、开业；2019年还引进了拱墅区知名的育才登云小学，就在家门口，接送十分方便。
这两年交付的次新房，产品也升级不少。139㎡、155㎡就能实现大四房两卫，191㎡能做到五房，哪怕响应国家号召生个二胎、三胎，也能满足居住需求。
当然，申花的“爆发”，离不开大环境的转变。
开年后，房贷利率一降再降，现在二套房贷普遍5.7%就能拿下，部分中小银行只需5.6%，光利率就省下不少。
房东卖房积极性也高，速度快的网签后半个月就能拿到尾款。
“利率降了，加上小阳春预警、法拍的刺激，一些年前观望的客户，索性就下单了。”中介总结道。
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从长远来看，申花并不具备在杭州豪宅板块中“一枝独秀”的条件。
首先，眼下申花新房供应，只是暂时进入了断档期。
去年第三次集中供地，地上竞得的庆隆小河单元地块，以及华润和伟星拿下的华丰造纸厂地块，可提供数千套住宅房源。
46200-55000元/㎡的精装限价，一旦上市，届时势必分流大量改善需求。
其次，在杭州最新的城市规划中，无论十四五期间的投资额还是官方认证的城市站位，申花都不在顶级风口内，又少了钱塘江两岸特有的“江景加成”。
由纯粹的改善需求撑起如今的房价，申花楼市很扎实，但它缺少一些激情的部分，做不到独领风骚。
所以，如果接下来申花次新继续一骑绝尘，量价齐升，那么应该多去关注那些“行情还未启动”的市中心或相邻板块——这些板块会补涨。
比如与申花一路之隔的运河湾、万达板块，比如刚有学区利好的城东明石、艮北板块。
最后，如果申花次新一路狂奔踏破10万，一些无学区需求的潜在接盘者可能会转投300㎡商业资产，比如滨融府、清来嘉座、建发缦云和绿城吉祥里、蓝城云和里。
面积更大、装标更高，单价只要3万-5万多，花更少的钱得到更大的享受，也会是一部分人的选择。
申花很好，但现在追高可能已经迟了。
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文∣麦格/乐福
编辑∣二叔
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