直接限售5年，今年摇号很容易当“炮灰” | 楼先生问答NO.693
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杭珹未来中心，检验了一把杭州社保巨子们的数量。
先看看数据：人才569组入围，E类人才要求社保31个月。无房家庭1145组入围，社保要求179个月，有房家庭2495组入围，社保要求193个月为顶格社保。
要知道，这只是一个红盘而已。毕竟这个楼盘位于未来科技城，毕竟有很多手握社保巨子的房票，只等SKP、杭州IFC这样的最顶级红盘。
开年时，我就说过：今年社保巨子和人才房票尤其多，且更多的顶格社保房票和人才房票还在路上。事情发展的趋势往往就是如此，对于最顶级红盘的竞争，只会越来越激烈。
在红盘面前，社保幼子们只能一次次充当炮灰。所以，别只盯着红盘，趁着行情还有点懵懵的状态，赶紧关注那些粉盘。说不准这些粉盘你还得与时间赛跑。
之前我说过，对调控压力没那么大的2022年，最担心的就是红盘不再成批地来，而是挨个挤牙膏式开盘，市场情绪会被刺激得很高涨。
现在看，3月突袭的第一波红盘潮，是个略好的信号。让社保优势不十分明显的房票再次有了一丝希望。杭珹未来中心有可能一把锁住4209张房票，而这时，富力中心、SKP、滨康天曜城甩出近700套房源，再加钱二的栖江揽月轩，多达859套。
这样的开盘节奏，接下来可能还会有好多次。心情有没有好一点？
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600万、笕桥/艮北、萧山市北/滨江浦沿
@Ann
我们新杭州人，在凤凰南苑有套小户型350万学区房，孩子在上五年级，很快上中学学区没什么用了，想换套大房子。如果不卖，400万预算，如果卖掉就有600万预算，请问怎么操作，摇新房也可以，不知道摇哪里合适？请老师指点。
楼先生：复兴一带没什么新房可摇，只有选择其它区域，要看你们喜欢住哪个方向。既然要换一套大房子，学区也用不到，那就把学区房让给别人吧，自己也能提高总价预算。
400万的预算，想买较大户型，只能考虑萧山宁围、转塘、华丰丁桥，以及下沙开发区等单价3万左右的板块。比如转塘有个溪悦云和园，地铁集团出品，只不过摇号难度也不小。如果是600万，今年像笕桥、艮北都有新项目，限价4万2-4万4。往南，萧山市北的绿城、滨江项目也快来了。
总之，如果买400万的房子，前面提到的这些板块，都能关注。如果愿意卖掉手上学区房，就盯着摇单价4万左右的新盘。
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500-600万、河映云集、中海艮北项目
@傅LF
目前有1套老破小自住，学区太差，今年想置换一套，要求如下：总价500-600万，房龄10年以内，120方左右，学区中等即可，自住并考虑一定的投资属性，目前工作地点在文晖路一带，麻烦推荐合适的新房？
楼先生：也就是单价4-5万之间，可以考虑拱墅区，在教育资源上，拱墅区向来比较给力。重点留意运河新城、铁路北，前者有中海·河映云集，2022年的城北大盘，据说一口子要推700多套。后者有大家、越秀、深圳特发等铁路北项目，周边有不错的教育资源。
上面主要往城北方向，还可以往城东，也就是上城区。江干区与上城区合并后，最重要的利好就是导入了上城区的优质教育资源。这里还是向你推荐一个中海项目，也就是中海艮北项目，地理位置非常好，与钱二仅一路之隔，限价44400元/㎡。
以上作为重要选择。其它的推荐，上城区还有华丰、丁桥板块，今年有中天的、坤和的和保利的项目，另外就是笕桥，有一个滨江出品的新盘，位置就在绿城春来晓园的北面。
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300万、运河新城/招商项目、华丰丁桥
@wangm
老师好，我26岁单身，非人才，预算300万左右，想买新盘。哥哥已在桃源买房，父母要求两兄弟最好住近点。我工作在城西，后续公司大概率搬至小和山，对象在滨江长河工作。想兼顾我和我对象的工作通勤，又想离桃源稍近。运河新城的小户型或者是崇贤怎么样？老师有没有更好的楼盘或者位置推荐一下？
楼先生：想兼顾自己和对象的工作通勤，又想兼顾与哥哥的距离，这完全相差太远的三个方向，根本做不到。更何况，预算300万左右，且没特别的摇号优势，还是挺难的。
往小和山方向，只有一个盘可摇，是地铁集团的小和山地铁上盖，不过上市时间应该没那么快。我的建议是考虑运河新城吧，比较贴近你的预算，一个是保利的潮和阅江台轩（即将登记），另一个是招商的运河新城项目，位置没那么核心，但价格要便宜不少，且摇号也会容易一些。
往东过来一点也有选项，前面提到华丰丁桥的几个新楼盘，保利的、中天和大家的，和坤和的，能密切留意。预算能够得上300万出头，崇贤不至于作为你的第一选择，除非你想买很大的户型。
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700万、笕桥/玖樟台、金隅城东项目
@夏荷
你好，我每天必读公众号的文章，收益匪浅。我女儿在中山北路365号上班（中大广场），未满30周岁，社保40个月，想买总价700万左右的房子，坐地铁通勤时间控制在40分钟内的新盘，想听听您有何建义？谢谢。
楼先生：社保年限不高，大热门的地段和红盘，都只能当炮灰。对于社保幼子而言，摇号场上就是这么残酷。如果不甘心买二手房，就去试试运气吧。毕竟不参与，就有一点机会都没了。
700万左右的承价能力，申花的华丰造纸厂关注一下，要是运气好，一下子推出上千套房源，再来多几个红盘强势分流，入围门槛就降下来了，说不定可以尝试看看。还有城东方向的几个新盘，也留意下，比如金隅城东项目，以及中海艮北项目、滨江笕桥项目。
我的建议是最好不要只盯着新房，早点把注意力转至二手房，类似城东新城、桥西和申花都可以是你的选择目标，在这些核心板块，能买到不错的小户型。当然，如果想买户型大一点，离市中心又很近，笕桥的房子挺有性价比，比如玖樟台、金色黎明。
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二胎/学区、600万内、运河新城/铁路北
@Mandy
余杭人，二胎，在余杭老家有自己的房子，学校一般，想到杭州来，原来东新园有套110多方，刚刚卖掉，想置换好点的学区，预算600万以内，有没有新房值得摇？桥西板块、铁路北板块和运河新城，怎么选择楼盘比较合适？东新园价格卖得比较低，不知道市场后面如何，也不知道这样折腾对不对，手里拿着钱更慌。
楼先生：首先，卖都卖掉了，不管卖得多便宜，都不要再去想太多。再说每一套二手房都有特殊性，别人买得特别贵，不代表你就能卖一样的价格。其次，今年整体还是信贷宽松，放水是主基调。所以接下来抓紧买回想要的房子，才是正经事。
600万值得摇的新盘肯定有，就像你举例的运河新城、铁路北板块，总价比较匹配，周边也有不错的教育资源。我数了一下，今年会有四五个新盘可以摇。至于怎么选择楼盘，没什么好纠结，这两个板块摇号难度都不低，只能是「谁来了，先摇谁」。
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