宏观信号全变了，二手房为何还不涨？| 楼先生问答NO.694
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上周，地产人激动人心，一箩筐的利好信号扑面而来：1、货币政策要主动应对，要化解房地产企业的风险；2、积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策，有关部门要切实承担起自身职责。
最后，还加上这么一句话：必要时进行问责。这还不够，已经呼之欲出的房地产税，貌似也要暂停了。
之前我们说过：房地产税之于房价的影响多大，其实很难估计。但现在的情况是，房地产税说来又不来了，反而变成一种反向信号。
截至目前，今年房地产宏观信号，已经拉满了。按说政策和信心都已经给足了，房价是不是该涨了呢？
首先，新房市场上，还没到“见房见摇”的地步，新房市场主要还是“红盘热”现象。也就是说，仍然没有重返2020年底-2021年上半年的热度。
其次，二手房在纠结。申花、奥体、未来科技城和南星桥，这些大热门板块的次新房，今年重新找回部分关注度，但与市场最热时的峰值，还有一段距离。
第三，再看个数据，截至今年2月，杭州市（不含临安）二手房库存23万套，其中住宅近178984套。去年同期，二手住宅99887套，一年时间增加近10万套。不好意思，这个数字还在增长。
第四，2022年第一批集中土拍为何迟迟不来。听说杭州土拍规则大概率又要进行调整，方向只有一个：让开发商积极拿地。但实际情况却是，以房企为主角的地产行业，仍未脱离困难时刻。
回到我们的问题：二手房为何还不涨？或者可以抄底了吗？也许大家都扪心自问，就能得到想要的答案：你是否相信房地产能够独善其身？
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700-800万、置换/顶格社保、传统老城西
@iGANG
我们二套房，一套自住，一套在古墩路和天目山路交叉口(与天目里一路之隔)，04年交付的房子，面积135方一楼。目前两个选择：一是空置房用于收租金；二是卖掉去摇新盘投资(预算700万-800万），夫妻两人社保顶格。现在想请教，出租和出售换新房哪个更合理，能否给我们一个比较实在的建议？
楼先生：近20年房龄的房子，想置换就置换呗，没什么好舍不得。老城西一带的发展，也没太大可发挥的空间了。如果愿意折腾，考虑到是顶格社保，所有的红盘只要愿意，都能参与。对你们来说，这是政策倾斜，再加七八百万的总价预算，今年能摇的红盘还挺多的。
大方向上，出租或出售，建议选择后者。从长远来说，只要能摇到更好的房子，一定不会吃亏。比如700-800万，你能换到申花，这里的倒挂和地段，既能用来投资，也能考虑自住，今年申花有几千套新房可以摇，机会还蛮多的。还有未来科技城、云城，你都能去摇。
毕竟红盘摇中的概率很低，但就算退一步讲，这些顶级红盘摇不中，摇中那些发展较快的新兴区域，也比持有一套老房子好。比如运河新城、三墩北、艮北、勾庄等等。
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1000万、申花/华润+绿城、桥西/德信项目
@地瓜秦
我们夫妻名下杨柳郡1套，桥西1套，在城西和未来科技城上班，后续孩子桥西读书。想把杨柳郡卖掉，预计能回血700万，还掉按揭等，手头预留现金300万，想置换总价1000万左右的大户型。我们双方父母都是社保巨子，我们自己是社保幼子，请问我们这种情况是直接用父母资格摇号，还是我们卖掉置换二手房？建议重点关注哪里的新房和二手房？
楼先生：如果你想先试试新房，我的建议是，先用父母的顶格社保摇号吧，至少任何红盘都能参与进去。因为你想买的一千万左右的房子，社保幼子只能当「炮灰」。像你这样的情况，考虑的区域基本是城西、城北一带，比如申花、桥西，今年有你想要的房子。
如果用自己的房票，入围机会很渺茫。像申花庆隆的地上集团项目，限价55000元/㎡，边上是古翠隐秀，马上要交付，一二手房的价差对比明显。还有申花造纸厂的伟星、绿城和华润的项目，4万62的限价更有诱惑力。包括桥西的德信项目，可能都是200方以上，但依然无数人会去摇。所以，只能用父母的房票去试试运气。当然要考虑贷款和按揭年数的问题。
如果考虑二手房，1000万左右，考虑两个区域吧，一个是申花，一个是未来科技城，都能买到不错的房子。前者改善居住氛围很好，而且去哪里都比较方便，后者仍有很大的发展空间，杭州第三个市级中心。
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400万、运河新城/铁路北、艮北新城/笕桥
@敦敏
层楼老师你好。400万左右的预算，请问在杭州主城区有没有合适的楼盘推荐？工作在老市中心，所以东南西北都可以接受，感觉今年摇号很难，我不是顶格社保。
楼先生：推荐当然有楼盘可以推荐的，东南西北都可以摇，关键有两点，一是你自己倾向于住哪个方向，二是你的社保年数多少，有没有一定优势，且你能不能摇中。
还是那句话，不是顶格社保，顶级红盘就不要去当炮灰了。400万左右的预算，城北的运河新城多加关注吧，比如中海·河映云集，盘大房源多，摇中的概率总会高一点。还有铁路北板块，今年能摇的新项目比较多。
其它的往城东方向，艮北和笕桥都能摇，相对来讲，艮北的中海项目，尽管限价提高了2000元/㎡，但今年很可能会钱二的运作，摇号变得很难，反而是没太大规划利好的笕桥，今年有个滨江&中豪出品的项目，也许相对会容易一些。
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700万左右、文晖+东新、大家铁路北项目
@May
层楼老师，你好。自住，预算700万左右，在绍兴路、潮王路一带上班，去年摇了和品没有摇中。想请教一下今年我们可以关注哪些楼盘？
楼先生：最合适的还是文晖板块，接下来还有两个项目可以关注。一个是地上集团去年第三批土拍摇中了，不过体量不大，你可以再试一两次你的手气；另一个是嘉里文晖项目，只是港企你懂的，动作一直很慢，作为备选吧。
其它还能考虑东新板块，紧挨着文晖。今年西房东新项目会上市，不过进度略慢一点，这个项目你重点关注吧。还有就是融创东新项目，只是听说住宅全部做了200方以上，按按47000元/㎡限价，超出你的预算了。东新今年还有两个大平层，总价就更高了。
文晖和东新没摇中，建议往城北方向，重点考虑铁路北的几个新项目，其中大家&中天房产的铁路北项目，应该是最受期待的。
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1200万、非社保巨子、钱二/栖江揽月轩
@Alice
老师好，我们现在名下有宝嘉誉府和西雅图两套房子，想卖掉一套，加上手上现金想买总价1200万左右的房子，改善兼考虑学区，请问买哪里比较合适？我们不是社保巨子，娃2026年上小学。
楼先生：钱江新城二期的两个新盘挺适合你，一个是栖江揽月轩，保利操盘，首开中签率还过得去；一个是观翠揽月轩，滨江操盘。不过你得抓紧卖房才能赶得上这两个楼盘，本身房源也不多，一旦进入销售阶段，卖起来也很快的。
为什么说这两个楼盘合适你呢？一方面，江干区与上城区合并之后，终于把顶级的教育资源导过去了，这一短板补上了，后续商业的短板也会补上。另一方面，市场对钱二的认知需要一个过程，我们不知道过程或长或短，但至少有个过程，这期间就是像你这样的非社保巨子的摇号机会。
其它1200万左右的新房，对社保要求就比较高了，比如江河汇、望江新城、申花、桥西或者奥体等等，基本上就是「社保巨子局」，没必要去当炮灰。
所以先赶紧腾房票吧，腾出来后再决定怎么摇，摇哪里。因为时刻都得看市场状态，比如哪些新盘正在场上、对社保要求会随着行情变化，或者关注二手房，很多改善板块的次新房，都能选。
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编辑∣二叔
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