海潮望月“拼社保”后的南星望江
◎Tips：今日共6盘正在登记，明细见文末
01
昨天上午，海潮望月选房，131套房无悬念售罄。
对于这个总价1450万-3700万的“杭州史上最贵摇号盘”，我之前预测：有房拼社保，无房和人才随意摇。结果有房无房都拼了社保，据说400多人被刷掉，热度超过预想。
看来都被边上御品10万+的网传二手成交价刺激了，人人垂涎那一两千万差价！
原以为馋就馋吧，有便宜富人也想占啊！但昨天一打听，身边几个摇到的，居然都想交付卖了换钱，还专盯着383㎡和483㎡大户型买。
而且其中两个还是拼DD选手。
此前一天，各群里还有不少摇到的人在凡尔赛，说犹豫买不买，因为买了就没法再摇IFC了，反正就是并没那么想住海潮望月。
02
我相信海潮望月的7房，对许多儿女成群的富裕家庭真是“刚需”。
但这类家庭基数必定不大，10.91%低中签率意味着：他们被投资客严重稀释，能摇到的非常少。
海潮望月一共212套住宅（包含未领证的），摇到的“多房刚需”就算有三四十户吧。
购买者中占比最多的，我估计是那些银行账户上躺着大把现金，想着保值兼自住的有钱人。
这些轻松拿出大几千万现金的人，你想现在住的房能差吗？多半就是冲着差价买，也不急着套现。交付如果超出预期就自住，如果觉得一般，二手价格好就卖了，不好就先当长期理财，或将来留给孩子。
我估计“保值兼自住”业主最后占比超过50%。
再剩下的，就是那些“心有多大，天就有多高”的拼团投资客了。房票可能是别人的，资金是拼凑的，可能还是DY贷弄出来的。
一交付就必须卖，最好不超过一年，否则各种道德风险急剧飙升。这类业主我估计能超过20%。
以上猜测只是基于身边一些个案，还有之前其它一些超级红盘的客户结构分析，纯属一种纸面推演，大家不必较真。
反正海潮望月交付后，如果一年内挂出四五十套房源，也不用奇怪。
03
我最关心的，是海潮望月变成投资红盘后，对南星桥和望江后市的影响。
首先呢，挂出15万+天价的仁恒滨江园、御品房东要松一口气，那位临时撤回拍卖房源的阳光海岸房东，也可以重新上架了。
如果7万的海潮望月中签率很高，“多房刚需富人”基本在新房被满足，谁还肯去买两倍价格的二手房？
好在，海潮望月拼到了社保，大多数“多房刚需富人”还得回头去接二手。
04
但从三五年的长期看，又有另一种潜移默化的影响。
过去几年，南星之所以能跻身“首席豪宅区”，二手房价屡创新高，除了得益于钱江新城的占位、品质和学区等，还有一个原因——没有高投资占比的次新房。
2016年前开盘的望江府、候潮府、金隅学府和钱江御府，卖的时候有多累，许多人还记得。
壹品、仁恒滨江园虽然一房难求，但那时杭州人还没有“越贵的房子越赚钱”的概念，基本就是自住型富人的内卷。
翡翠海岸被壹品分流，热度一般；上品赶上牛市的小低潮，开盘当天都没法日光；御品作为望江新城的开拓者，一开始的限价也不太被接受。
这造成了这样一个局面：南星望江多是自住型业主，抛压很小，没有踩踏出逃的投资客，可以“吊起来卖”。
寥寥无几的挂牌，就是最好证明。
杭州贝壳网显示，去年底交付的御品仅6套在售，壹品和上品更是零挂牌。虽然有禁止单价12万以上房源挂牌的原因，但实际可出售房源，是真的少。
市场上流通的房子少，没有投资客砸盘，前两年又赶上“公民同招”后的学区热，价格自然坚挺。
05
但从御潮府开始，南星望江的格局已经被改写了。
因为二手房价的突然飙升，单价高达7万的御潮府大热出圈。2020年5月首推153套，中签率5.62%；2021年1月加推378套，中签率7.5%（限售）。
御潮府按计划今年交付，起码三四十套房源流入二手市场。反正我遇到的摇中120㎡小户型的，极少有想自住的。
刚选完房的海潮望月城，等到2024年底交付，还会有一批投资房源集中出货。
不过量最多的，还是新世界江明月朗园。项目共有930套住宅，根据目前口径，预计今年5月首开，一口气推出700余套房源。
均价还是6.98万，但主力户型段仅约116-224㎡，总价约800-1600万不等。用脚趾想想都知道，总价门槛更友好的江明月朗园，投资客比例一定比海潮望月只高不低。
假设新世界侥幸无需限售，等到交付那一天（具体时间未定），挂牌量估计就以百计了。
粗略算算，未来3年，这一带会有三四百套急于套现的次新房上市。虽然这点量不会颠覆供需关系，但势能在发生悄悄的转变。
06
按照南星望江房东的预期，一套次新房的门槛动辄1600万-2000万，注定流速不会太快。
以今年为例，1月1日迄今，南星望江的十大次新盘仅上品、金隅学府和翡翠海岸有网签成交，合计成交8套，且没有一套超过2500万。换算成全年，大约是32套成交量。
但海潮望月的房子，买来就1450万-3700万，将来三五千万的挂牌比比皆是。
这些天价豪宅杭州一年能卖几套呢？2021年易居数据显示，杭州共卖出3000万以上二手房46套，5000万以上二手房5套。
那么，当海潮望月交付后，几十套三五千万的房子同时涌向市场，谁能先被接盘侠“临幸”呢？
另外别忘了，海潮望月和江明月朗园合计还有300多套商业大平层，户型更好，装标更豪，预计单价7万-8万。一旦住宅次新挂价太夸张，有些富人就会转投大平层。
毕竟都出得起三五千万了，还有几个会被学区难倒，你说是吧？
当然这些胆大心大的纯炒客都拎得清，打算就是“用最快速度跑”。别看御品挂价高，他们多数对海潮的预期就是10万，实在不行有10%纯利也跑。
三年后，我们将见证一个非常更戏剧性的市场。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
荣盛 江荣府 | 38000 | 板块：浦沿 房源：156套 户型：119-129㎡ 登记方式：冻资，首套115万，二套230万，一次性为380万 登记日期：4.12-4.14 |
越秀 星悦城 | 21492- 23136 | 板块：青山湖科技城 房源：66套 户型：77-95㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：4.12-4.14 |
| 悦望名邸 | 洋房21900 排屋30000 | 板块：富阳东洲 房源：42套 户型：95-124㎡ 登记方式：冻资，无房无贷80万，其他为200万 登记日期：4.11-4.13 |
杭珹 未来中心 | 36100 | 板块：未来科技城 房源：280套 户型：112-139㎡ 登记方式：冻资，无房无贷115万，其他为230万 登记日期：4.11-4.13 |
| 启航城 | 20000 | 板块：余杭仁和 房源：144套 户型：97-108㎡ 登记方式：冻资，无房无贷50万，其他为100万 登记日期：4.11-4.14 |
| 沁桂轩 | 37500 | 板块：萧山市北 房源：266套 户型：106-142㎡ 登记方式：冻资，无房无贷120万，二套240万，一次性为300万 登记日期：4.10-4.12 |
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编辑∣二叔
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