太反转！杭州二手房颓势不止，可城东的“明石七子”竟悄悄开挂了

Original 江公子层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末

“这年头，不降到楼板价，是不是没人肯接二手房了？”

挂牌俩月整，老孙切实感受到杭州二手市场有多“冷”。自家的房子，品相不差（相对热门板块的次新房），挂价比市场价便宜10万，却无人问津。

雪上加霜的是，区域内房龄更老的二手房，房东降价一个比一个狠。

两相对比，更凸显老孙的次新房性价比不高，陷入恶性循环。

老孙卖房的遭遇，绝非个例。开年后绝大多数杭州房东，深有同感。

眼瞅着“银4”过了三分之一，大行情还被YQ反复蹂躏，日成交始终在百余套间徘徊。

凡事都有例外。只是这个例外，不是发生在众所周知的申花、奥体，而是曾一度被杭州人群嘲的城东新城。

开年至今，城东新城（特指“明石七子”一带）二手房成交量，不减反增。

比如三湘印象森林海尚，上个月网签房源多达4套。

该小区上一次有网签记录，还是去年7月。此后大半年光景，一套网签都没。

更让人意想不到的是，森林海尚自去年5月首套网签以来，整盘一共签了不过7套。其中，今年3月贡献了大半。

与森林海尚一路之隔的首开东城金茂府，3月初也网签了一套146㎡大户型。

中介告诉我，就在上个月月末，东城金茂府还成交了一套118㎡的三房两卫，正在走流程，网签上没能体现。

将时间轴拉长，森林海尚、东城金茂府可是交付后近一年里，连一套网签都没见到。

成交量起来了，带看次数也有明显提升。

根据手边买房数据，东城金茂府3月先后带看19次；4月刚过三分之一，带看已有8次。

过去一年，带看次数最多的一个月，月带看也不过14次。

森林海尚呢，3月先后带看9次，4月迄今也有3次带看。

这带看量是不是显得特别寒碜？数量是不多，可这“带看成交比”，一众热门板块的房东羡慕不已。

为什么这么说？去年中，“刚需圣地”闲林，平均还得100多次带看，方能成交一套。

最近一个月的二手市场，平均也得50次带看，才能成交一套。

但在城东新城，少则3-4次、多则11-12次，就能成交一套。这“带看成交比”，全杭州都不多见。

城东新城这波逆势崛起的行情，学区占绝对主因。

3月初，上城区教育局发布的《关于对杭州市上城区2022年新开办学校教育服务区（对口小学）拟划分方案征求意见的通告》中提到：

2022年上城区将新开办6所学校，其中两所——胜利实验学校笕成校区、胜利实验教育集团笕成中学，就在城东新城“明石七子”所隶属的社区内。

传了数年的学区彩蛋，终于落地，还是“双蛋黄”。

一时间，原本还在纠结卖不卖的房东，暂时不卖房了；而原先还在纠结“没有学区的改善房”是否有必要买时，下定速度飞起。

森林海尚3月网签的4套房源，清一色全是89㎡小户型。现在，几大二手房APP上，鲜少还有89㎡房源出售，起步107㎡。

在杭州、乃至全国，名校学区对买家的逼单功效，强过任何地铁、综合体带来的利好。

而大城东新城范围内，未被学区利好波及的次新小区，二手房行情则是“大跳水”。

比如德信东望，自1月有2套网签后，年后再无新增网签；德信东宸，今年至今仅2月网签了一套111㎡；万科中央公园、东方星城、曙光之城、万和四季等，均只有1-2套网签。

同样交付不久的次新房世茂钱塘天誉，上一次有网签已是今年1月。

去年同期，这些个二手次新小区，单盘少则成交七八套、多则成交十几套。用中介的话说，去年第一季度，把整个上半年的业绩都给赚了，今年只能勉强维持生活。

不光成交量大幅锐减，成交价也有下滑。最明显的，跌价房源的数量，比涨价房源多出2倍，甚至还不止。

学区之外，价格也是促使买家下单的另一诱因。

这两年，次新二手房房东心有多凶，交付后挂出“天价”的比比皆是，城东新城也不例外。

交付头一年，东城金茂府外网展示的3套房源里，最低挂牌单价7万7；而在后台，将近10套房源，挂牌单价超8万。

森林海尚业主虽然没那么凶，但挂价也不菲，单价普遍在6-7万上下。

现在呢，东城金茂府3月初成交的那套146㎡四房，6楼带车位约1050万（挂价1080万），折合裸价约6万8（车位按50万一个计）；

另一套中间楼层的118㎡，约840万成交（挂价880万），折合单价7万1。

这价格，相比成交初期略有上涨，但更多是受楼幢、楼层影响。

东城金茂府一业主告诉我，去年他卖掉的1楼的118㎡，总价约770万。现在在售的一套2楼的118㎡，房东挂价810万，还有议价空间。实际成交价跟一年前相差不大。

森林海尚的性价比就更高了，已知的3月成交的两套89㎡，一套2楼总价480万，折合单价不到5万4；另一套8楼总价485万，折合单价54500元/㎡。

2018年森林海尚新房销售时，均价就要4万6，如今3年多过去了，每平米增值不过八九千，妥妥跑输大势。

还有去年底交付的信达东莱府，现在售价也不贵。中介主力在推的一套132㎡四房两卫，房东一口价698万，折合单价不到5万3（新房限价46500元/㎡）。

所以，不少市中心的购房者，置换选择来城东新城。

翻遍整个杭州主城区，很难找到像城东新城这样，综合配套齐全，房价又“平易近人”的板块了。

至少，横向对比8万+、10万+的申花、钱江新城，城东新城6万+、7万出头的二手房价，入门门槛低多了。

现在买二手房，一怕高位站岗，二怕房价大起大落。

这两条，同时在城东新城发生的概率，并不高。

首先，城东新城的二手房价，这么多年一直温吞。东城金茂府之前，板块内卖得最贵的万科中央公园，单价也就6万2。

其次，限价46500元/㎡购入“明石七子”的业主，多数是自住需求。这意味着，未来集中交付后，大面积砸盘现象减少。

至于接盘二手房的买家，据了解也多是自住需求。

作为一个在城东新城生活了数年的人，此前最大的遗憾是，缺个好学区。如今，胜利实验超预期落地，还有什么不满足呢。

至于被疯狂吐槽的港龙城，王府井撤出虽然遗憾，可城东新城可逛的综合体又不止这一家，万象汇、西子国际、三花国际等，日常吃喝都能满足。

若这些还满足不了你，综合体遍地开花的杭州，开个车去哪都成。

但改善家庭想买个6万+的房子，兼顾自住与改善，难度大多了。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
荣盛江荣府	38000	板块：浦沿房源：156套户型：119-129㎡登记方式：冻资，首套115万，二套230万，一次性为380万登记日期：4.12-4.14
越秀星悦城	23136	板块：青山湖科技城房源：66套户型：77-95㎡登记方式：验资50万登记日期：4.12-4.14
悦望名邸	21900	板块：富阳东洲房源：42套户型：95-124㎡登记方式：冻资，无房无贷80万，其他为200万登记日期：4.11-4.13
杭珹未来中心	36100	板块：未来科技城房源：280套户型：112-139㎡登记方式：冻资，无房无贷115万，其他为230万登记日期：4.11-4.13
启航城	20000	板块：余杭仁和房源：144套户型：97-108㎡登记方式：冻资，无房无贷50万，其他为100万登记日期：4.11-4.13