想卖未科、奥体、申花二手房，是在逆行？| 楼先生问答NO.698
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上期问答栏目抛出一道题目：都这么积极救市了，为何还是感觉房价要撑不住？很多粉丝留言表示“深有同感、颇有共鸣”。
关于今年行情，大家预期皆是高开低走。谁能提前预知，yi情会狠狠斩断小阳春，金三缺乏成色，银四也没期待。而且看目前发展形势，短期见不到希望。
尽管救市政策一道接着一道，但老被认为是“利好不够”，比如昨天的降准，就冒出了一个新词汇：利空式降准。可见，市场信心的不足程度。
房价跌了，再扶起来容易。信心跌了，就难多了。
在后台，我注意到一位粉丝表示，去年卖掉了手上一套89方，原本打算继续摇号，但过完年回来，就变得不敢轻举妄动了：一头是不敢再把钱投入楼市，一头是手握着钱看着一轮又一轮的放水.....
面对这一道道的利好，这个时候选择卖掉手上的房子，是在逆行吗？
我们有两个观点：一个是，2022年绝对不是2015年的复刻翻版，用同样姿势闭眼前行容易翻车。另一个是，yi情之下，很多人知道，今年菜比房子更重要。
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350万、萧山科技城/宁围、星雅望轩
@Cathy Chen
28岁单身，在江陵路地铁附近上班，社保50个月，名下无房无贷，户口已落杭州，预算最多350万。1、想考虑滨江或萧山范围内的盘，是否有推荐？2、南部卧城以后的发展空间如何？3、万科樟宜翠湾是否可以考虑？请老师解惑，万分感谢。
楼先生：南部卧城很难有波澜壮阔的发展空间，但作为江南岸一个居住外溢型的区域，如果用得上，也没什么太大问题。毕竟这里属于萧山很成熟的区域，城市界面也在换新，本身自带老城的生活配套。
至于万科樟宜翠湾，还没售罄吗？可能还有一幢未开？对于这个盘的评价，一个句话：各方面品质都不错，在同等竞品中，装标属于高人一等，也很有设计感，唯一的缺点就是没地铁。接下来南部卧城的新盘有由星创接手的星雅望轩、滨江&兴耀合作的枫翠岚湾，以及上海新黄浦听悦雅庭。
从区域发展前景来看，结合你在滨江区工作，除了南部卧城，还可以关注宁围和萧山科技城两个板块，前者紧挨着亚运村和奥体，后者是沿江发展的一部分。比如宁围有滨江·宁望府，目前只开了两幢楼，萧山科技城有融信·滨望雅庭。大致上就这些选择，看你自己更喜欢哪里。
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现金300万、寰宇天下89㎡、改善+投资
@Vilja Kuutamo
你好，手上现金300万，有一套寰宇天下89方自住房，无贷款。想改善兼投资，应该如何配置资产？一手房或者还是二手房？有何推荐？
楼先生：从配置资产角度，当然考虑限价的新房。不过新房需要摇号，尤其红盘得拼社保。如果手上有人才房票可用，或者有明显的社保优势，那先试试看摇新房呗。另外，核心板块的新盘，还不是很好摇，如果条件允许，建议先摇后卖。
什么是条件允许？就是还有购房资格吗？比如二套房票。如果有，先摇中再回头处理寰宇天下。如果没有，就只好先卖了。其它方面，比如资金，对于你来讲，不是什么问题。手上已有300万，其它渠道大概能搞到400多万，加起来的资金总量，钱二、奥体、滨江、望江新城这些板块都能够得着了。
至于二手房，可以买来改善，但投资就不要想太多。毕竟你看得上改善的二手房，价格肯定不会便宜。如果最终考虑二手房，就直接卖掉手上的寰宇天下，再花时间好好物色一套喜欢的二手房就OK了。
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短社保/300万、工作上城区、不拼社保
@奥利奥
老师好，工作满两年，刚落户杭州，社保年限短，而且单身未婚没到30岁，想买首套房自住加保值。预算300万左右，上班在上城，目前在看艮北、普福、笕桥，哪个前景更好？是买城东的二手房，还是去摇萧山余杭的红盘？
楼先生：余杭区和萧山区的新盘，可能都不适合你。我的建议还是应该紧紧围绕「自住」这一维度来买房，尤其是首套房子，别老想着投资嘛。更何况社保这么短，那些倒挂很多的红盘，也根本轮不到你。
在上城区工作，二手房基本上可以锁定城东。只不过就算往城东方向，300万左右的总价承受能力，在笕桥和艮北也买不到什么好的二手房，二手房相对多一点的选择，就只好到九堡、普福、乔司，还得好好挑一挑才行。
以你的预算，新房可以考虑丁桥和华丰两个区域，前者属于上城区，后者属于拱墅区。今年这两个区域有不少新盘，比如保利·都和轩，首次开盘不用拼社保，对你来说是好消息。下一次可以试试。此外还有中天大家·华丰项目、坤和·丁桥项目。
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九莲新村、西湖区/老房子、错过最高峰
@李莉
楼先生，目前在九莲新村有一套老房子，一楼有架空，装修一般，现在有人出价3.7万想买，你认为这样的房子应该卖掉吗？还是留着出租？如果卖的话，这个价格亏不亏？
楼先生：就看你自己愿不愿意卖了。你要知道，今年的行情跟去年最高峰时期相比，今时不同往日。九莲新村去年最贵的网签价是5万多，更大一点的户型，也都卖到4万以上。我的意思是，不要跟去年比。
3万7的价格，以现在的行情看，属于比较正常的价位。其实想卖也能卖。九莲新村的老房子，没太大优势，一个房子本身很老很旧了，另一个在西湖区，学区也只是中等水平。随行就市吧，这样的房子不具备大涨的可能。
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滨江+改善+学区、保利天汇/中海云宸
@Eleven
楼先生你好， 有一套锦昌文华苑120方三房，因为父母住在浦沿，我们夫妻两个人工作也在滨江，今年又有孩子了，所以动了置换的心思，同等价位在滨江置换，兼顾学区和品质，请问有什么推荐？对楼市行情也不是很懂，想多了解一些。
楼先生：在滨江区要兼顾学区，可不容易啊。滨江区稍微好一点的学区房，价格都不便宜，如果品质又要不错的次新房，承受能力得很厉害才行。对于你来说，如果只能买一个三房，我觉得，房子越换越小，那就没什么意义。
其实孩子刚出生，上小学还早着呢。如果实在没有能力二者兼顾，倒不如把学区放在一边，一个是教育上的改革还在推进，六七年后的事情，都不好讲。另一个是学区也是在不停变化，一些新建的学校，过几年也有可能成长起来。
如果考虑次新房，可以重点关注：一个是保利天汇，一个是中海云宸。这两小区不像区政府一带的二手房那么昂贵，比较有性价比。当然也可以关注新房，今年滨江区有两大新盘，分别是滨江&建杭西兴项目，和绿城襄七房项目，限价5.15万。
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