绿城刚拿完地，勾庄就被黑粉送上了热搜
◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末
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勾庄又一次站在了风暴中心！
但这一次，却因“黑红”出圈。事情的起源，还得从上个月底杭州集中土拍说起。
4宗勾庄核心区宅地，双双拼到中止价。最终，万科有幸竟得其中1宗，绿城则包揽余下3块。
在外界看来，绿城的强势进驻，对板块整体气质的提升，无疑是一大助力。
欢庆的氛围没能熬过24点，舆论竟一边倒地从无脑夸赞，演变为勾庄即将迎来“楼市末日”。
新观点一抛出，排队赞同者竟有不少。
02
看空派唱衰勾庄的理由，总结为以下三点：
一、新房批量供应。截至日前，勾庄核心区待上市宅地，一共5宗，总建筑面积近74万㎡。
任何板块，新房批量供应，于二手房都是灭顶之灾，“万人摇”板块也不例外。伴随一二手房价倒挂缩小，新房热度势必遭反噬。
二、规划很丰满，却还在起步阶段。
勾庄又被定义为北部新城CBD，这里不仅有城北万象城、星创城综合体，还将兴建约20万㎡的人工湖，面向中心湖的，是330米高地标建筑“良渚玉琮”。
规划很丰满，如同数年前同样规划宏大的九堡，如今却难摆脱“万年坑”的窘态。
三、非杭州主城，无产业支撑。
勾庄未来虽规划为城北金融中心、拥有独角兽总部大楼等产业，但一切还只是纸面富贵。至于相邻的拱墅区，亦不会将产业拱手相送，仅靠一宗宗宅地的热度，后继乏力。
看完上述高举高打、摆事实讲道理的论据，是否有那么点熟悉的味道？
七八年前的钱江世纪城，还有五六年前的未科羊锅村，几乎如出一辙。当年的看空派有多群情激昂，事后打脸就有多疼。
如今，相同的配方，依样画葫芦照搬到了勾庄。
03
坚定派莞尔一笑：唱空派此时冒头，莫不是提早劝退竞争对手，方便日后接盘绿城？
且不说当下杭州热门板块新房还得拼社保，仅凭勾庄这几年的市场表现，早已是变形金刚级的存在。
这些年勾庄有多火？新房限价从26500元/㎡，一路涨到29000元/㎡、30500元/㎡，结果不是“万人摇”，就是拼社保。
星创城、万科前宸若不是被认定为热点盘，又撞上“史诗级红盘分流”，中签率更低。
最新出让的四宗宅地，限价虽又涨了700元/㎡，so what？绿城、万科加持，社保幼子已然瑟瑟发抖。
300多万总价段，历来受众群体最广。工作在西湖、拱墅，住在勾庄，已成时下年轻人真实写照。
何况，勾庄地铁4、10号线已通车，城北万象城最快明年底开业，实在真香。
至于规划，身经百战的杭州人巴不得“饼”越大越好，无饼可描才是一点盼头都没。
04
勾庄近期大范围招黑，本质上跟这两年二手房价涨太凶有关。
去年，杭宸二期二手房单价最高卖到过5万3；万家名城、万家之星、海德公园等，更是屡屡突破4万，一二手房价倒挂高达1-2万一平。
任一板块，短时间内房价涨幅过猛，必招非议。奥体、未科两大“宇宙中心”也难幸免。
奥体占据城市红利、未科有产业支撑，勾庄呢？凭借一个饱受争议的城北万象城，近两年二手房价原地起飞，怎么看都过于魔幻。
毕竟，很多人说起勾庄，还停留在“那不就是大型蔬果、水产批发市场”的刻板印象中。
勾庄的迅速蹿红，一靠性价比、二靠配套完善。
2018年以前，人们买勾庄，图的是价格便宜；城北万象城落址后，仿佛敲开了新世界的大门，越来越多人被“万象城、双地铁”吸引至此。
新房价格涨到26500元/㎡的幸福里，4次开盘、4次万人摇，直接带动板块二手房价一路狂奔。
即使去年四季度，杭州二手房行情一泻千里，勾庄仍独立鳌头，逆势走出一条上升曲线。
曾经有中介信誓旦旦表示：待城北万象城开业，勾庄二手房价冲6万指日可待。
无奈，激情赶不上变化。勾庄二手房价冲6万，除非遇上新一轮牛市大行情，不然只能是梦想。
05
不吹不黑，勾庄四宗宅地双叒受捧，房企自是做了深入调研。
不可否认，现阶段勾庄确实面临困境。其中，最大的困境，便是二手市场下行趋势难逆。
除了众所周知的大环境影响外，未来一年，近2000户的幸福里、超1200户的万科前宸相继交付，双重冲击板块二手房价。
配套上较四五年前虽有显著提升，但并不是面面俱到。
比如教育。眼下只有杭行路小学等几所区域性学校，名校、甚至名校分校未见踪迹，改善家庭直接pass；
比如板块气质。这几年勾庄新出让宅地，虽要求公建化外立面，但仅靠几个住宅小区，很难大幅提升板块气质，摩天大楼、优质企业同样不可或缺。
最关键的，还是购房者的心理认同。
精装3万出头的价格，勾庄排在杭州新房必买板块前三位。可一旦二手房价冲上5万，接受度大幅下滑，同样价位段，杭州可选择余地太多了。
06
但要想勾庄二手房价立马大跌，也不可能，除非杭州楼市大崩塌。
一来，勾庄各项利好还在逐年释放。今年是地铁4、10号线通车，明年预计有城北万象城开业，再往后，星创城综合体、中心湖的建设等等，不缺市场热议的话题；
二来，4宗涉宅用地一出，未来勾庄核心区可供出让的宅地，剩余并不多，大多以商业用地为主。
未来勾庄潜在的供应，集中在南庄兜绕城高速内，距离核心区直线约3公里。
第三，当二手房价跌到一定程度时，房东出售意愿减弱。二手房不同于新房，产品、户型、装修等都影响一房一价。
现在新房起步面积多在100㎡及以上，伴随着限价逐年提高，总价门槛较前两年，高出数十万。
而杭宸、万家之星、海德公园这批交付三四年的次新房，89㎡就能做三房两卫。相差的十几平米，精明的卖家会折算到房价上。
但要说最大的变量，还是勾庄新房入市后的热度。
眼下谁也不敢断言，绿城、万科项目入市后，刚需一定就能轻易买到。万一是下一个幸福里、星创城呢，只怕房东更不愿“贱卖”了。
杭州的打新热，并没有随着二手房行情下跌而下滑，恰恰相反，热门地段的新房依然得拼社保。
加上近期全国层面此起彼伏的政策放松，股市频频跌破3000点，买房仍是普通家庭保卫资产的首选。
当然，如果是年代久远、产品力又一般的次新房，该出手时还得出售，苦熬着风险更大。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
白鹭郡西 安岚 | 48500 - 56000 | 板块：良渚 房源：11套 户型：389-782㎡ 登记方式：首套冻资400万，其他800万 登记日期：5.17-5.19 |
| 金色池塘 | 28000 | 板块：余杭鸬鸟 房源：10套 户型：245-259㎡ 登记方式：首套冻资165万，其他330万 登记日期：5.17-5.19 |
| 宁望府 | 33500 | 板块：宁围 房源：299套 户型：108-142㎡ 登记方式：首套冻资80万，二套160万，全款260万 登记日期：5.16-5.18 |
| 沁桂轩 | 37500 | 板块：市北 房源：100套 户型：106-137㎡ 登记方式：首套冻资120万，二套240万，全款300万 登记日期：5.16-5.18 |
杭珹 未来中心 | 36100 | 板块：未来科技城 房源：250套 户型：120-139㎡ 登记方式：首套冻资125万，其他250万 登记日期：5.15-5.17 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣江公子
编辑∣二叔
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