终于等来“二手新政”，怎么处置二手房？| 楼先生问答NO.701
▲提问楼先生[评论区留言]
◎Tips：今日共4盘正在登记，明细见文末
在517新政前，与全国其他城市相比，杭州依然是一张好牌。但杭州也有自己的难处，主要有二：
其一，郊区板块的新房库存与去化，产生了较大的矛盾。于是出现了F类人才，也就是差异化购房政策。说白了，限购针对某些特定的区域放了一道宽口。
其二，二手房市场整体低迷昏沉，同样是库存与去化的矛盾日渐扩大。本质上，如果二手房不活跃，早晚会影响新房市场，最终也会传导至土拍市场。去年最后一次集中土拍，窥见一二。
鉴于目前二手房市场状态，今年以来对于二手新政的呼声极高。所以，说来就来，5月17日杭州发布三条楼市新政，其中2条关于二手房：
1、落户杭州即可购买二手房，无需社保或个税。非杭州户籍，社保或个税从4年降低到1年。2、个人转让家庭唯一住房，增值税免征年限由5年调整为2年，也就是“5改2”。
总的来说，这次“杭三条”还是相对保守，没立马飙车。但很显然，方向已经指明了。
单从政策层面，已经触底反弹了。下半年，二手房的困难也许很快就能得到纾解，变现的机会增多。当然从市场、人心、预期等角度，最摸不透了，谁说得准呢。
说到最关键话题，手上的二手房，要不要等等再卖？
我认为，可以。如果你不是急于卖房资金有它用，或者想腾出资金和房票，参加即将到来的红盘盛宴，那就等等呗。现在关于楼市的调控政策，已经是明牌了，只要一出手，都是利好。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
之江转塘、浙旅投/洺川名著、之江壹品
@zc
楼先生，我们夫妻和公婆都住在之江转塘，挺喜欢这里，也不想搬到别的地方。但去年家里添了二宝，感觉空间有点不够用了，今年就一直想要改善一套大房子，预算900万内，请问有什么新房或二手房推荐吗？
楼先生：主要看你们是否着急改善住进去。如果是，那只好留意之江转塘的二手房，可以重点留意今年要交付的珊瑚世纪，仁恒出品的房子，相当值得期待。另外像早些年的之江九里、云荷庭，也都可以是备选项。往转塘方向过去，之江一号是我非常喜欢的小区。
如果可以等交付，那还是盯着新房吧。今年转塘板块有好几个改善项目，接下来你可以重点关注浙旅投操盘的洺川名著，一个区域纯改善定位的楼盘，限价28200元/㎡，155㎡和215㎡，对于你的预算而言，绰绰有余。其它的选择，还有一个叠墅项目，就是信达出品的之江壹品，只不过上市时间暂不确定。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
1000万、申花/翠苑/文晖、华丰造纸厂
@朵朵
老师好，目前自住马塍路学区房，两个孩子分别一年级和四年级，另有万科杭宸二期128方空置着，社保180个月，是否建议卖掉杭宸摇900-1000万的新房改善，可以推荐具体可以买的楼盘吗？
楼先生：不是顶格社保，多少有点犹豫会不会有些红盘入围不了。因为杭州总价一千万以上的新房，社保门槛特别高。但有个好消息要告诉你，未来科技城的杭珹未来中心一次比一次好摇，最近一次有房户的社保只要求58个月。
尽管杭宸是很不错的房子，但我认为可以赌一赌自己的好运气。900-1000万预算，申花是很好的选择，今年大概几千套房源要上市，随着亚运会延期，地产项目不用停工了，上市时间大大提前。比如华丰造纸厂的华润、绿城和伟星，以及地上庆隆项目，都能关注。
除了申花，市中心位置还有翠苑、文晖、东新值得推荐，比如文晖也有地上集团的项目，融创东新项目定位很高端，据说住宅都200方以上。今年首批出让的宅地中，滨江集团拿走的翠苑地块，以滨江的速度，很快也能上市。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
400万、社保5年、三墩/铁路北/丁桥
@米粒儿
楼先生你好，我和男友都是首套房，都没到30岁，社保年限都是5年左右。现在打算在杭州买房结婚，一个上班在城西一个在丁兰。首付只有150-200万，总价可以承受400万，最好一年内能入住，诚心请教合适的楼盘以及买房策略。
楼先生：如果要一年内入住，那只有二手房适合你们。现在在售的新房，最快也要两年时间才能交付。至于准现房，杭州市场上还有几个「遗珠」，但跟你们二人的上班地点不匹配。所以新房就没办法了，除非你们愿意放宽入住时间。
先说二手房，马上关注起来吧，今年对于想买二手房的人，是很有利的。别看一轮轮浩浩荡荡的救市，杭州也是风雨欲来，但市场还是越来越倾向于买方市场。像你们这样的情况，可以两头选其一，比如在丁桥、丰华一带，400万预算能挑的二手房有很多，或者到城西城北，比如三墩、勾庄、万达旁，总价也够得着。
再说新房，虽然不是无房户，社保只有60个月左右，但接下来摇号还是有机会的。选择方向上，还是三墩、运河新城、铁路北、华丰和丁桥，好在今年这些板块都有新项目，我认为这些新项目不会很难摇。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
拆迁300万、保持理性、信心不足
@传松
手上有一套璀璨澜庭三成首付买的97方，现在家里拆迁，现金有300万左右，请问老师：我应该卖掉璀璨澜庭置换一套总价更高的房子，还是用爸妈房票再摇一套？城北的房价我判断不好，还有潜力吗？两种方案有什么建议吗？
楼先生：城北房价潜力如何，要分长期看短期看。目前的疫情影响和经济状态，短期内，我们每个人都要对房价保持足够的理性，不要奢望还会暴涨一轮。记得一句话：政策松了，水也放了，但信心却没那么足了。楼市是一个很看预期的市场。长期看，城北当然没有问题，关键要看你拿不拿得住。
其实不用想太多，只要是杠杆控制得好，这轮行情波动扛过去就好了。所以你要用父母房票再买一套，或者自己置换一套，没有说一定哪种就更好。但建议尽量靠近一条原则：在能保值的前提下，买自己也愿意住的房子。不管是摇新房还是买二手房，围绕「房住不炒」去挑选，自然而然就排除了很多风险。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
1200万、申花/华丰造纸厂、古翠隐秀
@Jennifer
老师好，武林门新村老破小学区房70方，目前出租，孩子一岁，户口已落该学区房。自住春江彼岸，父母同住，不够住，打算卖了置换一套大房子，总价1200万，离文三街小学近一点，有推荐的新盘或次新房吗？
楼先生：当然有推荐。只是能不能入围，要看你的社保年限，就算入围了，还要实实在在拼手气。前面提到过申花，比如华润、绿城和伟星在华丰造纸厂的项目，限价46000元/㎡，以及地上集团在庆隆的项目，限价55000元/㎡，你去碰一碰运气吧。总价预算1200万，只管盯着每个新盘的最大户型去买。
离文三街小学近点的次新房，主要也集中在申花，比如融信公馆ARC、首开金茂府、锦绣之城、宜和园，以及本月就要交付的古翠隐秀等等，作为改善，申花可以重点考虑。只不过申花次新房价格不菲，7-10万的都有，跟新房相比，1200万还买不到特别大的户型，实现不了区域内最顶级的改善。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
海潮 望月城 | 69141 | 板块：望江新城 房源：80套 户型：272-483㎡ 登记方式：首套冻资560万，其他1120万 登记日期：5.20-5.22 |
星著 柏悦府 | 22800 | 板块：临安锦城 房源：324套 户型：89-139㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：5.20-5.22 |
| 宸锦学府 | 25000 | 板块：临安锦城 房源：120套 户型：70㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：5.20-5.22 |
中天 翡玥府 | 18000 | 板块：大江东新湾 房源：304套 户型：86-101㎡ 登记方式：首套冻资40万，二套80万，全款140万 登记日期：5.19-5.21 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络