杭州“最悲伤”豪宅，10年前3万单价买入，如今才拍到4万3
◎Tips：今日共4盘正在登记，明细见文末
01
二手市场一回暖，法拍跟着升温！
当中反差最大的，要数昨天二拍成功拍出的金地天逸。
14人报名、61轮出价后，以1010.424万价格成交，仅比市场评估价（1195.4万），便宜了185万。
可相比一拍起拍价（836.78万），又足足贵了近174万。
从一拍流拍、到二拍遭疯抢，前后不过短短20余天，仿佛从寒冬迈入立夏，热度直线飙涨。
报名人数也从开拍前一晚的2人，一跃增加到11人、14人，是近期司法拍卖热度最高的房源之一。
常规的司法拍卖，竞买人多在倒计时前才猛烈出价。可这套金地天逸，开拍不过1个多小时，出价已超一拍起拍价。
倒计时期间，出价速度更快，3名竞买人相互追赶，最终被I6848号竞买人拍下。
这又是一个错过、便损失一百多万的经典教案。
02
时光若能倒流，一拍便以起拍价拿下，绝对的捡漏。
这套金地天逸，建筑面积232.79㎡，三室两厅一厨四卫两阳台，起拍单价仅36000元/㎡，斜对角的滨康天曜城，新房限价51500元/㎡，一二手房价反倒挂高达15500元/㎡。
二拍虽遭十余人竞拍，可4万3一平的买入价，仍然很有性价比。
这并不是金地天逸首次有房源被拍卖。
昨天之前，阿里资产·司法拍卖平台上，先后有8套房源成功拍出，最早可追溯至2015年。
上一次有房源被拍卖，是在2020年。
一套是在当年7月24日，建筑面积201.22㎡的平层，拍卖单价4万；另一套是在4月14日，建筑面积186.48㎡的跃层，拍卖单价4.25万。
两年过去了，平层大户型的拍卖单价，仅涨了3千多，还是赶上楼市新政的一大利好。
一拍结束当天，正值杭州“517新政”出台，全杭州城的焦点，都集中在新政后二手房能否迎来放量，以至于买家轻易不敢下手。
这之后，二手房日成交量一再放量，叠加热门新盘摇号难，金地天逸二拍顺势“逆袭”。
可最终拍卖成交价，相比二手房价还是便宜了。
今年4月中，天逸网签过一套低楼层的222㎡，网签单价5万5。
贝壳网上显示，天逸200多㎡的大户型，挂牌价多在5-6万之间，部分180多㎡的跃层，挂牌价超6万。
03
网上舆论将金地天逸拍不出高价的原因，归结于三点：房龄老、户型差、非主流地段（萧山区）。
客观现实确实存在。尤其房价涨幅上，不论法拍还是二手房，金地天逸严重跑输大势。
熟悉杭州楼市的人，大抵还记得10年前，有一句传遍大街小巷的广告语，叫“献给萧山人的七星级的家”。当中的主角，正是昨天被拍卖的金地天逸。
金地天逸总占地面积约12.34万㎡，总建筑面积约43.29万㎡，规划有17幢高层。其中，北区5幢、南区12幢。
天逸作为杭州金地“天字系1号作品”，配套上极尽豪迈。
比如，外立面采用的是洋气耐看的铝板；南北两区双园林，园林建面约有9.6万㎡；南北两区双会所；还有萧山最大的社区泳池、篮球场等，秒杀当下一众豪宅。
同期上市的，还有上海的金地天御、天境。
2011年底，正值杭州上一轮楼市行情下行期，大多开发商选择以价换量。同年11月，金地天逸首开，推出南区6、7两幢高层，主力户型为88㎡、160㎡、185㎡，对外精装报价约3万。
虽也有折扣，可相比遍地1万+的杭州房价，近3万一平的售价，仍显得“高不可攀”。
就以昨天拍卖的这套10号楼房源为例，2012年毛坯新房备案价28593元/㎡。如今近10年过去，精装拍卖单价不过4万3。
04
撇开房价增值因素，购入一套并不亏。
其一，232㎡的三套房，尺度上十分舒适。
并不是人人都追求房间数量，对于一家三口的家庭，一套大三房足够住了。杭州早年的经典豪宅，约200多㎡也就做了三房设计。
实在觉得不够用，大不了重新装修设计。重装的支出，也比在附近买一套次新房的四房，来得划算。
其二，虽然交付年底略久，可金地开发之初，定位就是萧山豪宅，设计、配套及用材上都不差。
比如配备中央空调、地暖、CUCINE品牌油烟机、燃气罩、消毒柜等，大户型装标约在4000-6000元/㎡。
现在4-6千一平的装标，随处可见，可那是10年前。
当年有能力购买金地天逸的准业主，多半是萧山富人，客户圈层实力强劲。杭州金地相关负责人在接受媒体采访时表示：
2011年底首开至2013年期间，天逸出售的1025套房源里，850套被土生土长的萧山人买下，另有100套业主是跟萧山有一定地缘关系。
其三，风情大道部分修通后，城市界面的完整度、融合度更高。
一条风情大道，早年是滨江与萧山的“楚河汉界”。杭萧一体化后，区域界面模糊了，可常年的道路工程整修，沿着影响出入者的观感。
整条风情大道改建工程虽未完工，但今年4月，湘西路以南路段已通车，从天逸去往湘湖，车程更为顺畅；向北去往滨康天街，步行也不过1公里左右。
整体配套、环境成熟度，远超交付初期。
05
房价涨幅固然重要，却不是唯一指标。
这两年杭州楼市一再验证一项事实：站在风口上，猪都能飞，房价暴涨一两倍更不是梦。
在暴富梦的洗礼下，人们衡量房子好差的首要标准，就是看未来房价能涨到多少。
却忘了，买房的初衷是自住。
一套适合自住、房价又适中的房源，对普通人来说，其现实意义并不逊于在热门地段拥有一套次新房的“荣誉感”。
比如金地天逸，外人关注的是它多年难涨的二手房价；但对居住其中的人来说，更在乎的是住的是否舒心。
再光鲜的次新房，都抵挡不住时光流逝。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 荣盛江荣府 | 38000 | 板块：滨江浦沿 房源：158套精装高层 户型：119-129㎡ 登记方式：冻资，首套115万，其他230万 登记日期：6.6-6.8 |
| 杭珹未来中心 | 36100 | 板块：未来科技城 房源：194套精装高层 户型：198-240㎡ 登记方式：冻资，首套205万，其他410万 登记日期：6.6-6.8 |
| 月咏新辰轩 | 30500 | 板块：老余杭 房源：352套精装高层 户型：105-139㎡ 登记方式：冻资，首套80万，其他160万 登记日期：6.6-6.8 |
| 大华春山明月台墅 | 37397 | 板块：青山湖 房源：152套精装叠排 户型：155-185㎡ 登记方式：冻资，按揭100万，一次性200万 登记日期：6.6-6.8 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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主笔|江公子
编辑∣二叔
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