那些“高价截图成交”，为何迟迟不网签？| 楼先生问答NO.704
▲提问楼先生[评论区留言]
做好心理准备了吗？今年下半年，你会在中介的朋友圈、微信购房群里看到很多“高价截图成交”。为什么这样说呢？因为今年有这样的基础：
一方面，今年是交付大年，其中有很多品质很高的高端盘，从仁恒滨江园、凤起钱潮，到万科古翠隐秀、杭州壹号院二期......
随便哪个交付楼盘拎出来，都十分令人羡慕。加上这些刚交付的次新盘，业主们心气都很高，不论是否诚心卖，挂牌价一个比一个高。
接下来，交付的名单中还有澄品、晓风印月，到时又会掀起一阵轰动。往往交付之际，是一个楼盘的曝光度最高的时刻，很多当年摇号求而不得的人，不排除会有一掷千金的冲动。
另一方面，今年政策推波助澜，利好信号全部亮出来，尽管现在依然有不看好的声音，但藏在背后的，同样也少不了对“又一轮逆天上涨行情”的焦虑。
杭州新政之后，二手房市场肉眼可见活跃起来，有一批刚需“被推上了车”。楼市上行的时候，任何奇迹或神话都会有人相信。
去年下半年到今年初，应该是杭州楼市比较理性的一段时间。当一张截图成交出来，多数人不愿意相信，也不愿意传播，自然就不会出现第二次。
所以那一段时间，高价成交截图出来后，网签总是异常缓慢。说不清是误传了，还是逼单没有成功，或是系统严重滞后。
但现在气氛不同了，不需要实证，一张截图完全有可能最后促成真实的成交，人都是“买涨不买跌”。
申花B盘最近传出的一套天价成交，据说接盘者就是看到A盘的成交截图后，慌忙下单的。但耐人寻味的是，A盘那套成交至今也没网签。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
金茂悦89方、拉抬二手房、随行就市
@舞云雨
楼先生好，现在一家三口住在城西，想置换一套130-140方的新房。金茂悦有89方满五无贷款，一直不能出手。请问一下，如果现在低价出售，去摇华丰地块的那三块地 ，是否合适？谢谢。
楼先生：合适是合适，但改善置换有些难度。一是新政出台，拉了一把二手行情，但并非普天同庆，你看到的永远是「别人房子这么容易就卖掉了」。二是如果置换目标锁定城西方向，摇号难度不可小觑，拼社保之外还要拼手气。毕竟华丰三个项目，限价才4万6。
至于要不要低价出售，真心想卖就得随行就市，每套二手房自身的房源情况、遇到的买家都不一样，没办法一概而论。所以价格低到什么程度，关键看你自己能接受到什么程度。我想，不管什么价格，与新房相比，总还是划算的吧？
大方向上，还是建议折腾一下。金茂悦这样的房子，在申花这个产品力爆棚的板块，显然有些过时。今年对于城西一带的改善置换，机会难得。不仅有华丰造纸厂的三块地，还有庆隆以及翠苑地块的项目。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
全款买房、低利率时代、未科二手房
@林夕山风
孩子在网易上班，未婚，社保到6月才满一年。现有万科金辰之光89方中高层西边套，没有按揭，手头现金不多。现在想卖了，置换到未科或离未科近一点，120方以上的三房，请教老师，有什么小区可以推荐？腾出的房票有资格摇新房吗？如果能摇新房，社保幼子可以去摇哪里？
楼先生：为什么要换到未科，是孩子的工作要调到未科吗？不然的话，就算是置换，也应该在江南岸啊。或者说，就是很看好未来科技城的发展，你的置换理由是「纯投资」。
可以明确告诉你，社保幼子摇新房难度很大，能不能入围都不讲，后面更要拼手气。从目前中签率看，未科云城一带的新房，还是不要去当炮灰了。
如果真要换到未科去，建议密切关注二手房，像未科三兄弟，时不时也会冒出一些便宜的房源，接下来交付的未来天空之城，也会有不少房源挂牌出售。从自住角度，价格合适且在承受范围内，可以买。对你来讲，手上一套全款无按揭的房子，没用杠杆挺吃亏的。刚好置换一下，把杠杆加上也好的，现在利率这么便宜。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
伟星· 星瓒颂锦府、申花vs艮北vs未科
@智
层楼老师，申花的伟星· 星瓒颂锦府，艮北的中海·翠揽云境，还有老余杭的绿城·月咏新辰轩，从居住舒适度、环境、产品、地段及未来的升值空间，哪个更值得购买？
楼先生：最值得买的，一定是申花的伟星· 星瓒颂锦府，属于申花核心位置，今后还有华润万象天地这样的重磅商业。当然相对应的，它的摇号难度也会最高。这个项目开盘的时候，一定是全城投资客都要来摇的红盘。
其次我推荐艮北的中海·翠揽云境，随着推进钱二城市版图，艮北是最受益的区域之一，当然城东本身位置也决定它的受众面很广泛。毕竟艮北相较于未科和老余杭，地理位置上讲，「更市中心」。至于，老余杭的绿城·月咏新辰轩，更多面向未科生活工作的购房群体。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
滨江区、晓风印月、浦沿/名校进场
@轻描淡写
你好，需求滨江区改善学区房。现住100方两室，宝宝2周岁，有2胎打算，考虑在滨江区购买一套3-4室改善型学区房，最好次新房。即将交付的晓风印月是否是个合适的选择？横向对比的话大概会在什么价位？如果是新房，有其它推荐的新盘吗？
楼先生：晓风印月6月10日交付，我估计挂牌价不便宜，晓风的业主心气很高，肯定不愿便宜出售。加上有江南实验小学的加成，跟柳岸晓风、滨江金茂府第一梯队的次新房旗鼓相当吧，至于二手到底能卖多少钱，等交付后在看吧。不急。
想买滨江区的二手房，关键看你的承价能力，以及对学区的要求。就算是学区房，价格有高低不同，房子新旧不一。比如总价能力很厉害，那就等着晓风交付，还是会有投资客要卖出来的。如果学区不是强要求，那保利天汇、中海云宸也是可选项。
至于新盘，今年滨江区有两个新盘，限价51500元/㎡，一个是绿城华润合作的晓月映翠，一个是滨江建杭合作的江晖府。或者你选择浦沿，据滨江发布消息，杭二中教育集团旗下的杭州硅谷学校（中学）已经启动建设，白马湖教育集团旗下的杭州市硅谷小学，今年9月投入使用。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
不要瞎折腾、经适房、稳稳的幸福
@暮光
层楼老师好，小孩子一岁半。婚前老公贷款买了三墩都市阳光83方经适房。现在新政出来了，我们考虑要不要折腾一下，不知道是否有近地铁、商超、学校的楼盘推荐，二手房也可以。老公上班在古墩路印象城，我在灯彩街，暂时都不打算换工作，去年买了车、车位，手里存款只有10万，卖掉房子还万贷款大概剩160万，请指点下，非常感谢。
楼先生：我看还是算了吧，别折腾了。我仔细盘一下，你的情况折真的很难，一定要硬上，只能是「为了折腾而折腾」。
一个方向是置换二手房，考虑到得6成首付，只能买得起300万以内的房子，从改善角度看，不会有什么本质区别。首先，置换不到更好的区域，其次，同区域内，能置换到的房子，要么经适房，要么房龄很老的商品房。
另一个方向是摇新房，也只能考虑勾庄或崇贤，而且勾庄新盘，还很难摇。崇贤相对好摇，但地段上反而没变好，变差了。这个方案，你们还得租房过渡。这样一项项看下来，还有置换的必要吗？等有钱了再来考虑改善吧。现在稳稳的幸福，不也蛮好的啊。
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络