杭州517新政一个月，“未科三兄弟”没干过“奥体三兄弟”

Original 麦格层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共7盘正在登记，明细见文末

没有对比就没有伤害。

517新政推行一个多月，杭州二手房成交量迅速反弹。截至昨日15时，本月网签量已超4500套，最终破6000套几无悬念（近一年新高）。

反弹主力军，除了一众刚需房，也不乏高价板块。

比如奥体“三兄弟”的时代奥城、创世纪和天璞，新政至今累计网签高达29套，主流价格稳居8-9万。

但城市往西的另一个“三兄弟”，却一片安静。未来悦MAX、印未来和樾府，三盘总共4套网签。印未来上次成交是今年4月，樾府更要追溯到去年12月。

曾经并驾齐驱，如今渐行渐远！未来科技城的购买力都去哪了？

对于这个问题，很多人都可以列出一堆原因。

比如挂牌量太多，杭州贝壳网最新数据显示，目前未来悦MAX挂牌82套、印未来47套、樾府51套。

又或者挂价太高，主流报价6-8万，妥妥的未科高层天花板。

还有3个小区都是近一两年内交付，无满2唯一的房源，受不到新政惠及，没有税费上的优势。

更多人会把原因，归咎为限价红盘杭珹未来中心一次又一次地连续加推、持续虹吸。

从今年2月首开到现在，杭珹已密集推盘6次。其中后三次开盘，从5月11日取证开始，到6月13日摇号结束，刚好与517新政期重叠。

6次开盘累计入市房源1562套，除了最后一次大户型（198-240㎡）开盘，其余5次均需限售。

几千组客户都去冲限价红盘，当然很少再有人去接盘高价二手房！

反观奥体，现阶段只有一个118套房源的“争议盘”傲世邸，且刚刚入市，影响十分有限。同时又有杭州二号院这样的高挂价衬托，“性价比”凸显。

加上部分房源满2，成交量上去就不难解释了。

这些当然是重要因素，但更深层次的原因，或许还在于一些产业与规划的变化。

众所周知，以阿里为代表的互联网企业，是未科楼市的重要购买力。可谓“阿里跺一脚，未科房价都要抖三抖！”

但相对单一的产业，对抗风险能力也会更弱。

就以今年为例，互联网大厂纷纷掀起“降薪裁员潮”，阿里同样不能幸免。虽然每年都有淘汰率，但今年来得特别凶猛一些。

一大批人突然没了高收入，意味着未科的二手市场，瞬间失去一批重要接盘侠。

未科距传统市中心远，还是一个相对封闭的二手市场。

主城区的富人，除了叠墅、排屋和独栋等低密产品，很少有人会花高价来接盘未科高层。地缘自住客户，才是高层二手房的主力需求者。

过去十年，未科的商品房建了一拨又一拨，交付了一摞又一摞，二手客户主要靠初来乍到者。

而扎根未科多年的老阿里高P，大多本身就是囤房高手，挥舞着镰刀割别人韭菜都来不及，能被别人割的实在所剩不多。

奥体现在虽无产业，但潜在的二手客户群体广多了。甚至整个浙北以南，都是它的半个主场。

未科还有一个问题，“中心”实在太多了，三兄弟所在的绿汀路并不能惟我独尊。

比如淘宝城附近的西溪公馆，517新政以来成交相当活跃，已累计网签8套。还有地铁5号线五常站一带的华夏四季，也有5套成交。

原因很简单，性价比高啊！

同样六七百万总价，三兄弟只能买小户型，西溪公馆可以直接上170㎡大四房，而且离主城更近。

你说三兄弟有公共服务中心和万象城，更加高大上也更有前景。那刚交付的天空之城也是超级TOD，新潮与便捷并不逊色几分。

还有下半年将迎来万人搬迁的云谷（阿里云总部），是不是也很值得看好？

诸多替代选择的背后，其实反映了未科一个很有趣的话题：规划的中心是不是太多了？

仅在规划层面，除了公共中心，就还有以火车西站为核心的云城，及以阿里达摩院和之江实验室为驱动引擎的南湖科学中心。

在今年3月出炉的“规划空间结构示意图”上，它们都隶属官方盖章的“杭州第三中心”。

除了这3个规划中心，别忘了偌大的未科版图上，还有好几个热力区。比如地铁五常站一带，天空之城一交付，已曝出好几套成交了。

欧美金融城一带和淘宝城周边，也是未科的两个老牌中心。地铁16号线凤新路站周边，主打菜鸟总部概念，热度也不低。

本月首开的月咏新辰轩，352套房子，1880组登记，中签率不到20%。

这么多“中心”，哪个看起来都很吸引人。

但反过来看，处处是“宇宙中心”的大未科内部，相互竞争压力很大。这就产生了一个问题：何时才有足够的人，来填满每一个“中心”。

凭借政府的运营能力，实现处处是城市中心的高强度开发，当然很过瘾。

但人口才是最关键的一环，人不够就难以从蓝图变为现实。号称杭州人口最大流入地的未科，何时能撑起这么多中心？

不妨来算一笔账：

同为高新产业的滨江区，行政面积72.22平方公里，2021年末常住人口52.5万人，即人口密度7270人/平方公里。

未科规划面积113平方公里（不包括杭徽高速以南），参照滨江区，需要82万多人。

而据官方数据，过去10年间，未科人口总量已从当初务农人口为主的6万多人，增长至目前的超40万人。2021年杭州新增人口26.8万，余杭区的未科也是重要流入地。

貌似任务不难完成。但想想滨江区还有白马湖、浦沿等大量城中村、郊野农田，真正的都市区，只集中江南大道两侧。

所以，即便今后未科人口密度达标，撑起“处处中心”的大都市奇观也需要奇迹。未科每一个新中心的崛起，可能就意味着一个老中心的褪色，

多中心还意味着，每一个都难以产生垄断溢价。

数据不说谎，从最近网签量看，无论中央公园一带还是阿里边上的星空、溪望，新政后也均无住宅网签，有种短期被“掏空”的感觉。

当然，不能因为短期的行情波动，就对未科的根本价值产生怀疑。它仍是杭州最美好的板块。

但这一次517新政后的表现，还是暴露出了未科楼市的一些结构性弱点，为大家的下一步实操，提供了很好的风险提示。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
中天溪珺庭	22800	板块：临安锦北房源：824套户型：50-95㎡登记方式：待公示登记日期：6.22-6.24
九龙仓雍景山城	19608	板块：富阳富春房源：68套户型：135-139㎡登记方式：首套冻资80万，二套160万，全款270万登记日期：6.21-6.23
颐和山庄	24000	板块：青山湖房源：90套户型：79-89㎡登记方式：验资50万登记日期：6.21-6.23
江南大院	小高层23000 叠墅27500	板块：青山湖房源：104套户型：93-150㎡登记方式：叠墅验资100万，小高层验资50万登记日期：6.21-6.23
秦望府	29800	板块：富阳富春房源：132套户型：102-143㎡登记方式：首套冻资80万，其他160万登记日期：6.20-6.22
金成滨玺云著	38000	板块：滨江浦沿房源：81套户型：104-131㎡登记方式：首套验资120万，其他240万登记日期：6.20-6.22
龙湖天瑄城	33400	板块：丰收湖房源：240套户型：98-128㎡登记方式：首套冻资90万，二套180万，全款300万登记日期：6.20-6.22