杭州二手房：刚需在接盘，改善在观望？| 楼先生问答NO.710
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5.17政策一出，终于暂时拉住了原本往下掉的杭州二手行情。6月杭州二手房成交量突破6700套，和5月的4857套相比，成交量放大近4成。
另有数据显示：新政后，每周成交一千多套，特别是进入6月后，每周成交1700-1800多套。
场外数据也恢复了部分信心：新政后的每天二手带看量6000多组次，是新政前的1.5倍多。就我熟悉的中介们，普遍反馈“忙碌起来了”。
关于二手房近期的状态：
1、成交量已经基本恢复正常状态，光看成交量，市场其实不冷。2、但放到整个二手市场去看，买卖双方没有很兴奋，房东不敢涨价，买家谨慎出手。整个场子不够热。
3、看6月成交数据组成，总价300万内成交占65%，说明新政后，还是以刚需接盘、改善观望为主。换言之，刚需的二手房姿态更低，价格更容易贴近市场，改善的二手房心气很高，价格还未到市场预期。
4、还有一个推论，随着今年许多粉盘中签率提升，新房变得容易买到，许多不那么着急的刚需，以及改善需求，一旦没有热火朝天的行情制造焦虑，很容易重新转向新房。
5、7月是一个很重要的观测点。如果接下来改善需求也愿意接盘，成交量继续放大，整个二手房场子就会继续暖起来。这与新房市场的热度也密切关联。当然，不排除有“外部力度”的推动。
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500万、未科工作、青山湖科技城
@天上星星
老师好。目前杭州西湖区有一套自住95方学区房，工作在未来科技城，考虑在城西改善，新房二手房都可以考虑，预算500万左右。目前户口在杭州，明年5月才满5年，社保已交10年，新房摇号要到明年才有资格。最近看了青山湖绿城滨湖和大华的未科楼盘，比较倾向于绿城，是否值得购买？老师有没有其他好的建议，请指点。
楼先生：在未来科技城工作，住到青山湖科技城不是不可以，但仅限于来往于这两个地点。也就是说，要接受你的行动轨迹基本在未来科技城以西。大方向上，我是不建议你买青山湖的，有条件还是尽量住在核心区域。所以如果一定二选一，还是考虑大华的二手房吧。
不过就算考虑未科二手房，从改善角度，总价500万左右，在未科有点勉强。品质不错的次新房，够不到大户型，房龄有点老的二手房，价格要实惠些，会不会有点将就呢？如果不大愿意将就，不如等到明年有摇二套新房的资格了，再来看未科、云城一带的新房吧。
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御虹府、投资型置换、和谐家园
@朱晓宁
我们夫妻只有一套回迁房和谐家园自住112方，目前还有60多万公积金贷款在还。2020年用女儿房票3成首付摇中御虹府，这两个月要交付了，理论上应该出掉和谐家园，但住着挺舒服，主要卖不出价钱，要亏本卖吗？或者出掉御虹府103方，20层以上。我们社保8年，现金50万，家庭年收入五六十万，投资为主。或者两套都不动，明年去摇200万左右的新房投资，再看看？
楼先生：从资产角度，一定是「以劣换优、以旧换新」。所以长远看，建议卖掉和谐家园。至于是否降价卖，短期来看，感觉有点亏，但加上手上资金，换一套比和谐家园更好发展前景的房子，这个账往后能算得回来。关键看你下不下得了决心。毕竟换房挺大费周章的，又需要有一点魄力。
要是考虑到搬家租房、新房装修等等，实在不愿意折腾，也不用太为难，选择卖掉御虹府问题也不大，一个是次新房，另一个在奥体，出手机会更大些。当然，卖掉和谐家园，摇一套比和谐家园更好的新房，总是比较容易，摇一套比御虹府更好的新房，难度就大多了。至于等明年摇200万左右新房，用来投资，目前看不是好方案。
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春樾星宸、湖境天宸、棠源美宸
@Neil wong
层楼老师，手上有一套长睦枫景园83方，目前是我们夫妻的唯一住房，看到你说中签率高起来了，想卖了去摇新房，总价控制在350-400万，建议我们这样做吗？可以买哪些板块？
楼先生：置换，总想换一套更好的房子吧。总价350-400万，在目前杭州市场上，换一套比枫景园更好的房子，还是挺容易的。至于「中签率高起来」，一是，6月开盘潮，粉盘被严重分流。二是，很多粉盘的板块，一二手倒挂变得不确定，投资客不参与。接下来，以我的判断，总价三四百万的新盘，不会很难摇。
所以，趁这样的机会，卖掉去摇新房，做法是对的。可以选择丁桥一带，属于你原来的生活范围，比如湖境天宸，限价32900元/㎡，属于丁桥最好的位置，斜对角是桃花湖公园，一路之隔是天街，地铁400米。
再比如铁路北板块的棠源美宸里，限价34000元/㎡，距离地铁4号线200米左右。还有华丰板块的春樾星宸，限价33200元/㎡，地铁700米左右，一街之隔是永丰印象城。这三个楼盘，由大家、中天和坤和三家本土房企合作开发，也是今年这个总价段的主流选择。
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750万、滨江区、晓月映翠vs江晖府
@花神
老师好，目前住滨江宝龙附近的小区，房子也还不错，我们小俩口住住其实很满意，工作都在滨江。但考虑到接下来准备生宝宝，所以想提前看看改善机会，预算700-750万，能推荐一下吗？
楼先生：两个新盘适合你，都在滨江区，一个是长河板块的晓月映翠，华润和绿城合作开发的楼盘，在5号线地铁口。另一个是滨江与建杭合作的江晖府，它们限价都是51500元/㎡，各自的第一张预售证都拿出来了，这次赶不上，可以密切关注下次取证。
滨江区的二手房也能够得着，不过重点还是在长河一带，比如保利天汇、中海云宸，实际成交价格不会很贵，700-750万的预算，可以买到四房改善户型。如果比较在意学区，只能往区政府板块，不过价格就不好讲了，晓风印月这样的次新房就很贵，你可以去看看早些年的二手房吧，比如东方郡、中央花城这些。
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投资、钱江新城二期、资金需要耐心
@Johnny
楼先生，随便报名摇一下竟然就中了。最后还是选择上车钱二的新盘，不完全是自住，也有投资的意向，请问您怎么看钱二这个板块的以后发展？
楼先生：不管怎样，摇中还是要恭喜。关于钱二，属于有争议的板块，有的人很看好，认为杭州接下来重点发展的区域就在钱二，因为地多。政府需要卖地，一定会全力引进各种资源。同样也是因为地多，有的人就很不看好，认为周期会很长。
这两个说法，其实都对。主要取决于你是看钱二的未来五年，还是看钱二的未来十年，预期会完全不一样。我认为，买钱二，要做好「持久战」的心理准备。
再说几点：一，钱二底子好。从房价角度看，起步一千万，非常纯粹的改善，可见政府最这个区域的「用心和定位」。二，自住没问题，摇中就买，没什么好纠结的。投资要看你的资金扛不抗得住较长的周期，如果你的资金没耐心，就算了吧。三，纯投资钱二，短期出货应该不容易，压力来自源源不断的供地。
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