还是想买二手房，年底前能看哪些区域？| 楼先生问答NO.713
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不是所有人只盯红盘不放，或者都等得及期房交付。这就是为什么，那些一二手倒挂巨大的板块，比如奥体、申花、滨江次新房，依然有人愿意买。
他们不可能不知道新房的限价红利。只不过，二手房市场上，不管是卖方的房源还是房东，还是买方的实际需求，都各式各样。如果你的眼里只有红盘或限价红利，确实无法理解那些接盘二手房的人。
我身边不少想找机会买二手房的朋友，一部分是对摇号实在失去耐心，一部分是受制于房票的缘故。
那么今年下半年，哪些区域的二手房值得关注？
最近我们专门写过文章，勾庄是第一个要关注的板块，两个原因：一是下半年7000套的供应量；二是这些新房品质升维，还有限价红利；这对板块内的二手房价格有出货和价格两方面的压力。
另一个板块是申花的大户型。以往申花的大户型是非常稀缺，导致次新房的大户型，价格奇高。但接下来供应结构反过来，新房大户型数量很多。所以你想买申花大户型次新房，不妨等等看。
我认为，接下来买二手房，要跟新房供应联动起来。加上新房市场的供应节奏，又与集中土拍关联在一起。不管是新房还是二手房，买房的节点性更强了。
下半年那些供应量大且集中的板块，加上整体行情的微妙变化，二手房一定会冒出更多的机会。比如云城供应上来了，必然会影响未科二手房；比如运河新城+铁路北，实际二手房已经发生联动了；再比如萧山市北，本身就有天量次新房和投资客。
以此类推，你也可以找找二手房市场的那些节点。
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1500万、大平层、金帝兴议村项目
@景宝
老师好，刚交付了一套叠墅，是一套城东的下叠，但现在还是觉得大平层更好，请问目前市面上300多方的商业大平层能买吗？总价1500万左右有没有具体推荐？另外，住宅大平层今年有上市吗？我个人更倾向买住宅。
楼先生：叠墅和大平层，各花入各眼，有的人喜欢院子和楼上楼下的居住体验，有的人就喜欢超级宽敞的平面空间。如果限价政策不取消，也不会有太多的叠墅产品，短期内这一波新交付的叠墅，还是有稀缺性。接下来主城区的叠墅，也就剩下一两个了吧。
至于大平层，商业大平层各个区域、各个价位都有，从资产角度来讲，相比之下，还是住宅的叠墅更好。商业大平层的产品力是远远超过了住宅，但购买商业大平层的逻辑跟投资是没关系，目前杭州市场上的大平层，跟投资挂得上勾的估计只有1%。所以商业大平层，想清楚，买了就真的纯粹喜欢而自住。
总价1500万的大平层，我比较推荐融创和金帝合作的兴议村项目，位于奥体，地铁上盖；还有申花核心区域的滨融府，也是融创的产品，一直比较受市场认可；另外市中心的，棠前嘉座、天泱雅筑，分别滨江和龙湖出品。
住宅大平层，能做到300方以上的户型，真不多。除了杭州壹号院、海潮望月城，我看应该是没了。对于开发商来讲，做超级大户型的市场风险是很大的。你可以关注看看滨江申花项目，最大户型260方左右，总价差不多就是1500万。
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E类人才、450万内、杭腾未来社区
@QDD
请教老师：我是无房，社保9个月，E类人才，自住的预算：450万以内，目前正在关注未科云城、三墩北，勾庄，纠结勾庄的滨绿盘还是杭腾未来社区？或者还有其他推荐吗？（上班在三坝地铁站）。上半年一直陪跑杭珹未来中心，社保不够。
楼先生：人才房票一直陪跑，运气可有点差吧？不过未科「特产」就是人才房票，只能对你说不要气馁，不要将就，还是盯牢最想摇的那些红盘。人才房票的增加速度，比不过红盘速度，所以往后摇中的概率会相对提高。
对于你来讲，可以继续盯着杭腾未来社区，可以排在第一位，预计八月份亮相，这是云城首个住宅项目，又是省内重点关注的未来社区项目，云城又是重点发展的区域，这些叠加在一起，可以优先考虑。
其次是勾庄，今年勾庄有七千多套房源上市，绿城、万科和滨江，尤其绿城和万科，会在勾庄拿出全新的产品力，关键还是房源多，像你这样拿着人才房票，基本只要愿意报名，就能买了。至于三墩北，就不大用考虑了。
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400万内、7000套/勾庄、产品升维
@Jac
你好。去年7月卖掉了手上老房子，目前230多万的现金，想不好摇哪里。最近看到勾庄很多消息，但对勾庄整体印象不好，未来前景明确吗？值得参与一下吗？另外还有什么区域楼盘可以推荐吗？
楼先生：跟前面不一样，在你这个问题上，我建议勾庄排在第一位。我认为勾庄早就可以更名了，就像未科再叫羊锅村不合适，勾庄也应该叫「城北副中心」，如果你对勾庄的认知，还停留在原先的印象中，很容易错过勾庄的发展机会。
勾庄的发展，未来前景一定是明确的。而且随着今年万科、滨江和绿城的进驻，楼市会应该迎来「勾庄时刻」。前面说过的，万科和绿城会把最新的产品力在这里一较高下，绿城的第一张预售证已经拿出来了，产品界面也很多亮相，可以去了解一下。
至于万科，一句话，会延续古翠隐秀的产品能力，甚至还要升维。整个下半年勾庄有7000多套天量供应，对于手握三四百万的预算的人，尤其社保优势不太够的，就是最好的上车窗口期。其它就不推荐了。
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二套/无社保、市场分化、1000万
@老星头
父母的房票，二套，无社保，纯投资，预算1000万。红盘没资格，其他盘没价值。现在值得进场吗？不值得，大概要等多久进场？如果进场，有什么建议？
楼先生：值不值得进场，关键看楼盘红不红。如果现在有人跟你说，杭州房子千万别碰了，或者杭州闭着眼睛摇，那都是片面的。现在杭州楼市是一个分化市场。新房而言，有「绝对安全气垫」、一二手倒挂超过超过3万的红盘，有什么好不值得呢？
可是，二套无社保的房票，基本没入围的机会。更何况在杭州，总价一千万的红盘，又无比难摇。我的建议是，如果你相对比较保守，暂时别进场了，与其摇中「连自己都要怀疑」的粉盘，还不如拿着钱观望看看，买了粉盘有点后悔的案例，还真不少。接下来，纯投资，没有非常想要的标的，那手握现金会更安心些。
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1000万、申花4大次新房、大户型
@今朝
在西湖区翠苑有一套学区房目前挂牌出售，加上手头现有资金，一千万左右，想在附近或者申花一带置换改善。看了刚交付的古翠隐秀以及旁边的首开金茂府、宜和园，挂牌都在10万以上，申花这个价格可以买吗？另外申花有新房可以摇吧？想问一下有哪些好的推荐？
楼先生：短期内，申花的产品力天花板，无非就是这几个项目：沁园、宜和园、首开金茂府和古翠隐秀，在次新房里面，你可以把这四个作为第一梯队的选项。就算放到全杭州楼市去比较，也是顶级产品力。
所以这些业主挂牌价心气都非常高，不是急用钱或者套现去打新，不太愿意降价卖。当然10万以上的成交，也不太有。我个人认为，目前申花比较合理真的价格是8-10万之间，具体要看楼层、户型。至于能不能买，那就要看你对价格的承受能力了，上半年申花这个价位区间，成交了不少，说明市场还是认可的。
如果你不着急改善自住，下半年申花也有机会买到新房，而且大户型不少。比如古翠隐秀斜对面的地上庆隆项目，1000万出头可以够得上它的200方户型，还有滨江申花项目，据说最小180方起，也在你的预算内。另外，还有华丰造纸厂地块的那些大户型，也可以去试试。只不过，申花的中签难度一直会比较大。
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