勾庄、申花和云城的独木桥，非要去挤吗？这4个主城板块也能“平替”

Original 麦格层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共4盘正在登记，明细见文末

8月的杭州楼市，成了勾庄、申花和云城“三人行”。

前几天，月映海棠园二开登记结果出炉，无房户社保64个月，有房户社保97个月。相比首开，社保门槛进一步提高。

再往前，燕语海棠轩报名数直破5000组，创板块新高。选房当天，都是一二楼率先被抢走。

昨天补登记的星瓒颂锦府，据传194套房源共有约2700组登记。虽然将将没有限售，但以此推算，有近千组社保幼子，被挡在摇号大门之外。

还有一次性狂推1224套的杭与城，人气也相当爆棚。据传至少有5000-6000组登记。

看到这里，许多外地媒体估计会错乱了：不是说杭州的行情也在往下走吗？怎么从刚需到改善，热度一个比一个高，还喊什么二次救市啊？

当然，杭州一线卖房的销售员知道，这只是错觉。

事实是这个月“勾庄吸半城”，勾庄+申花+云城几乎吸走全城80%的流量。“勾申云”越火热，其它板块越寒冷，楼市呈现明显的“二八效应”。

“勾申云”的热度，首先当然是因为本身的优越条件，但不可否认，也与这几个板块推盘量大、声量大、“人多势众”不无关系。

尤其勾庄第一批中签率出炉后，火爆场面被媒体反复渲染，刺激了公众的神经，由此市场情绪陷入一种“正反馈”循环：报名火热→证明有购买价值→更多人涌入→中签率更低→更多人涌入。

似乎8月不去摇这些网红板块，就对不起手中的房票。

但这时候反而要冷静了。比如勾庄，规划虽大气，但现状仍然一般；产品有突破，但一二手倒挂在衰减；性价比很好，但交付时有竞争压力。

勾庄有长远的价值，如果用“低质房票”轻松拿下自然是好的。但现在社保拼成这样，摇中比中彩票还难，还有那么多投资客竞争，那一定要去抢这三瓜两枣吗？

现在你再去问西溪公馆或和光尘樾的业主，说说这两个盘究竟有何惊为天人之处，值得起6万人摇和N次万人摇，许多人估计都是懵逼的。

因为除了当时所有人都情绪上头，找不到其它解释。

买西溪公馆与和光尘樾的人当然都赚到钱了，只是与买到它的艰辛程度相比，回报似乎少了点。如果当时去城东新城或运河湾，虽然中签率高，二手溢价的绝对值还要更高一点。

我并不是说“勾申云”会诞生下一个西溪公馆，只是想提醒一下：光环之外，有几个板块其实也是可以平替的。

它们看似中签率平平，却仍有倒挂；因为身处主城区，安全系数很高；虽然不占据头条，也有亮眼的规划；因为投资客不多，交付时更少踩踏压力。

它们是艮北、城东新城、运河新城和双浦。

目光先落在钱二一路之隔、限价差2万+的艮北。

板块内的超百亩大盘中海·翠揽云境，最新一张预售证正在登记，今天是最后一天。

论规划，艮北紧贴“未来十年杭州的风口”钱二；论现状，地铁（1号线）、教育（采荷）、商业（七堡花园城）、公园（李宁体育公园）和医院（市一医院）已样样齐全。

论价格，对比5-6万的主流二手房价，4.44万的限价有1万左右倒挂空间。

翠揽云境此次共推254套房源，三款主力户型——106㎡、126㎡、146㎡（三到四房），都做了南向双阳台，所有户型都有端正的LDK公区。

它的上一张证（7月20日）中签率是37.71%，热度低于预期，一个重要原因是只有126㎡以下户型。

但这一次有大量146㎡，这才是当下艮北的主力需求，从首开选房时就能看出来；但由于全城关注度都在“勾申云”，预计这次中签率也不会很夸张。

这也是我特别想强调的：在146㎡左右面积段，艮北与钱二有重叠。一路之隔凭空便宜2万多，虽然产品略有差异，但将来也能抢一部分钱二的二手客户。

除了翠揽云境，艮北接下来还有几个新盘可关注。

一个是大家中天·云翠金澜府，地上体量近12.2万㎡，据说户型不错，还有一些创新设计。还有一个是今年6月30日，杰立房产拿下的艮北新区地块。

长远看，以艮北漂亮的界面、完善的配套以及与江河汇、钱二的融合关系，上限极高。

艮北的问题是，近一两年供应量有点大，相邻的钱二供地更是井喷，所以短期内二手不可能爆发。

但想清楚了，勾庄两三年后也会面对同样的问题。

说到艮北，当然不能忘了隔壁的城东新城。

这两者逻辑十分类似，都是板块综合属性突出，地处市中心，也有一定价差（限价4.65万，主流二手房价5.5-6万）。

凑巧的是，眼下佳兆业·棹月雅庭也在登记（今天最后一天），主力户型98-143㎡，不过只有92套房源。

从近几次摇号看，城东新城的中签率也接近“地狱级难度”了。

但这次“勾申云”吸走太多流量，其中星瓒颂锦府是直接分流，翠揽云境也会抢走不少客户，所以说不定中签率会有小惊喜。

说起运河新城，估计不少人不置可否。

这不难理解，毕竟隔壁的勾庄，抢走了大部分热度。对比之下，曾经光环加身的运河新城，倒是失色不少（中签率近50%）。

但我们的眼光或许该放得长远点。不久前公布的《拱墅区大城北开发建设“十四五”规划》，运河新城成为最大受益者。

比如地铁四期基本确定的15号线，从走向看，将南北贯穿现有的商品房区块，地铁不再是短板。还有智慧云谷产业规划，及一大批中小学的布局。

不妨继续关注一下中海·河映云集。预计下周，它就会领证加推，限价3万8，户型107-147㎡。

西湖区最后限价2万8的板块——双浦，也不容错过。

论现状，它紧邻地铁6号线双浦站，西侧是“露营圣地”铜鉴湖景区，小环境与便利度都很好。

论规划，在铜鉴湖和双浦地铁站之间，还将建设国科大杭州高等研究院的主校区。规划建设用地高达 2300亩，建筑面积约100万㎡，将配备图书馆、剧院、体育中心、国际会议中心、学院楼、实验室楼、双创楼等。

后期还将考虑建设校属医院、附属学校，及多类型人才房。

论倒挂，区域内的云浦新语和彩虹府，二手成交量虽少，但价格一直保持在4万上下，并不比勾庄少。

马上，板块纯新盘洺川名著园就将首开，户型面积155-215㎡。尤其是它的215㎡，是主城区几乎绝迹的转角厅+环绕阳台，总价又低，有一定稀缺性。

乐观地看，这四个板块的倒挂肉眼可见。

以最悲观的态度揣度，即便后市不明，这四个板块改善自住都没有太大问题。

都位于主城区，不是在地铁旁，就是有地铁预期；整体界面新，自身或周边都有大规划；产品定位也较偏改善。

写这篇文章，并非劝大家弃“勾申云”而改投这四个板块，而是提供了一些相近的选项。

就像我前面说过的，西溪公馆证明了，热度与回报并不一定完全成正比。再结合摇中的难度，我们的策略可以更灵活。

有时候，逆向思维不仅是一种选择，也是一种智慧。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
江语云城	16300	板块：富阳房源：84套户型：98-115㎡登记方式：冻资120万登记日期：8.18-8.20
春知海棠苑	31200	板块：勾庄房源：160套户型：160-162㎡登记方式：冻资，无房无贷120万，其他情况为240万登记日期：8.16-8.18
中海翠揽云境	44400	板块：艮北房源：254套户型：106-146㎡登记方式：冻资，无房无贷130万，其他情况为260万登记日期：8.16-8.18
佳兆业棹月雅府	46500	板块：城东新城房源：92套户型：98-143㎡登记方式：冻资，无房无贷140万，二套及一次性280万登记日期：8.16-8.18