杭州改善最焦虑：等新房还是买二手？| 楼先生问答NO.716

Original 楼先生层楼 2022-12-08

▲提问楼先生[评论区留言]

◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末

行情可以说变就变。这几个月粉盘中签率集体往上蹿。身边不少此前百摇不中、屡战屡败的朋友，最近都有了小收获。

真正还挺难的，是改善，尤其置换改善。

一是，场上最难摇的红盘，几乎都是红盘。申花、奥体、文晖、望江、江河汇，似乎“价格越贵，摇的人越多”，于是总让人有种错觉：杭州全是有钱人。

二是，实际上，杭州有钱人全是“卖出来的”，虽然没有精准的数据统计，但买得起上千万的新房，多数都卖掉了手上一两套房子。当然那些拼多多投资不算。

三是，二手房越来越难卖，如果新房又更好摇了，二手房局面只会更尴尬。一旦手上二手房卖不出去，意味着可能没资金，可能没房票，也可能两者都没。

想象一下：如果连核心区域的红盘们，也变成50%以上的中签率，弃选率很高，摇号当天剩下几套卖不完.....那杭州楼市将会是另一个完全不同的景象。我们会很陌生。

回到最重要的问题：焦虑的改善要不要等？

确实不用着急。首先大量的改善楼盘还没上市，上半年到现在，你总觉得没什么改善盘可以摇，不急，等到10月份之后，这种焦虑感会减少一半。

其次，如果你想买二手改善，也可以再观望看看。同样到目前为止，降价基本还停留在刚需二手市场。高端次新改善市场，价格波动还不算大，还没到那种“随便拎一套房子出来就能买”的地步。

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置换/红盘、天使小镇/合院、德信中心

@陈心如意

老师好，为了摇红盘，2020年12月份价格爆发前卖了文鼎苑。目前自住未科的富力汀溪院，去年九月份揺中城东新城的德信中心，明年交付。另外还买了安吉天使小镇117方合院，交付后一直空着，是不是应该尽快出手？至于德信中心，虽然位置交通非常不错，但是小区偏小，学区一般，是不是交付就出手比较好？如果还有一二手房价格倒挂并且有优质红盘摇号。

楼先生：只要杭州限价没有完全解开，红盘就会持续不断冒出来。从资产角度来说，折腾一下，卖旧打新，盯着优质红盘摇，肯定没问题。但具体怎么操作时，得要看时机、行情和自身条件。整个房地产行业都正处于剧烈变化之中。

天使小镇这样的小合院，不能只用投资眼光看待。当时买入时，就应该只想着用来自住。虽说现在出手不太容易，但想想看，在环杭一带，想买一套这样的小合院，不一定有或者也不便宜。至于要不要尽快出手，看你们留着它还有没有意义吧。

相比之下，德信中心这样的房子，交付后不愁卖。真要打算继续折腾的话，从现实角度讲，不如先考虑这套。当然，我的建议是，德信中心也不要轻易折腾。为什么呢，毕竟卖掉后，想摇回一套比它更好的房子，难度不是一般的大。

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300万、买二手VS等新房、观奥宸府

@吴林燕

请问在杭州滨江长河上班，社保还差六个月，300万左右，刚需的请问买二手房好还是等新房，买哪里好？

楼先生：你现在买不了新房，就只能看二手房。但总价三百来万，估计是买不到你理想的二手房，要么往萧山方向，比如大江东、南部卧城，能买到比较新的二手房，要么就在滨江区范围内，面积比较小，房龄比较老的老破小，我是觉得没啥意义。

另外，二手房其实也不用着急，现在二手市场，尤其二手刚需市场价格波动很大，行情一时半会好不起来。反正新房和二手房两边都能等，也就差六个月的社保，不妨等等看吧。

二手房要是一直没合适，又等到能摇新房了，萧山的几个板块，未来总部社区、宁围、新街南站新城一带的新房，可以密切关注，像金帝和滨江合作的新街项目，德信未来总部社区项目（观奥宸府，限价31500元/㎡，最小户型99方）、大家未来总部社区项目等等。

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400万、艮北/翠揽云境、勾庄/铁路北

@圆圆

楼先生，我是刚需，400万左右，请问：到市民中心通勤1小时以内，有哪些楼盘或者板块推荐吗？希望性价比高、未来发展前景好的区域和楼盘。

楼先生：400万要是出头，可以重点考虑艮北的翠揽云境，项目位置就贴着钱江新城二期，7月第二次加推，中签率接近40%，摇中概率还是挺大的。我觉得你可以试试这个楼盘。

记住一点，下半年单价4万左右的粉盘，有可能还会变得更好摇。作为刚需，你应该抓住上车机会，不要摇摆。

其他往城北方向，依次是勾庄、运河新城、铁路北。特别是下半年的勾庄，七千多套新房供应，可以一直摇下去。不止有绿城，还有万科和滨江，产品力都很足。运河新城重点关注河映云集，限价3万8，中签率接近50%；至于铁路北，棠源美宸里能作为板块内的首选。

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300万、契合工作、下沙/春咏风荷里

@一米阳光

老师你好。我儿子杭州社保两年，户籍不在杭州，还不能摇号吧？工作在下沙，预算300万。你觉得我们应该买二手房还是等两年再摇号？下沙的房子我又不想考虑，万一工作有变动性呢？

楼先生：你真要买新房，可以把户籍迁过来，否则需要再杭州缴纳4年社保。如果是这样，300万可以在下沙挑新房，除了下沙商贸城板块的杭曜之城之外，接下来还有广宇的锦上云澜、以及绿城和铁建合作的春咏风荷里，这两个楼盘限价27500元/㎡。尽管你不想考虑下沙，对于自住而言，有地铁、商业，也有学校，其实下沙还是很不错的。

如果不愿意动户口，那只能二手房。只是前面已经就提过，刚需档的二手房不用着急买，它不像高端改善市场，没有那么大的牵引力。所以，再等等，或许会出现更多的机会。另外考虑到两点：一是不太想要下沙，二是还要考虑到工作变动，那等等也行吧，不管是新房还是二手房，选择上尽量跟工作契合些。

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四五百万、人才房票、投资/安全系数

@THH

老师好。我对投资房产没什么经验，最近楼市令人很迷茫，觉得经济和疫情的不确定性太大。但是手上有闲钱又想投资，最主要手上有张人才房票，400-500万的总预算，请问还要不要出手？如果出手，这个预算哪些区域和新盘比较安全？

楼先生：楼市的下一轮大周期已经开始了，无非相比其他城市，杭州后知后觉一些。我们每个人都要有一定的「穿越周期」的心理准备。如果不是只有房子一种投资渠道，而你又是比较在意风险的话，那可以手握现金等等看。

当然了，手上有张人才房票，有很大的摇号优势，不用掉感觉比较可惜。对于投资买房，只能说「没有绝对的安全，只有相对的安全」。在这样的环境下，就算目前行情看着还不错，但对于两三年后的投资收益，都要降低预期。

以安全为前提，四五百万的总价预算，重点考虑这几个板块吧，一是未科+云城，二是勾庄，这两个板块，滨江、绿城、万科和龙湖……下半年总共有一万四千多套新房供应，你用上人才房票摇中一套问题不大。三是艮北新城，比如翠揽云境以及大家艮北项目。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
杭臻源	37500	板块：金沙湖房源：201套户型：105-142㎡登记方式：验资首套50万，其他100万登记日期：8.11-8.13
月映海棠园	31200	板块：余杭勾庄房源：176套户型：95-160㎡登记方式：冻资首套70万，其他140万登记日期：8.9-8.12
金成滨玺云著	38000	板块：滨江浦沿房源：97套户型：104-131㎡登记方式：验资首套120万，其他240万登记日期：8.9-8.11